寫在前面的話：任何投資，都必須經(jīng)過自己的深思熟慮，投資就是做決策，決策的主體必須是自己。因?yàn)橐袚?dān)投資所產(chǎn)生的任何風(fēng)險(xiǎn)，所以我們要很用心，過濾掉所有的干擾，只聽從自己內(nèi)心的選擇和召喚。

投資的本質(zhì)只與這個(gè)有關(guān)：認(rèn)知。

“你好，梁先生，明天有一個(gè)地鐵上蓋的學(xué)位房，真的很便宜，只要6800元/平起，廣州西最便宜，性價(jià)比最高的?！?/span>

“梁先生，你過來(lái)這邊看看，這是我們上周剛加推的80套單位，現(xiàn)在只剩下10套了，價(jià)格也上調(diào)了10%，沒辦法房子太好賣了，如果您今天不買，估計(jì)不用等到下午，就會(huì)清貨，清貨完了就封盤了?！?/span>

“對(duì)面是吉之島、星巴克，會(huì)所里有瑜伽、紅酒館，100米外就是5號(hào)線地鐵線直達(dá)全程，我們這個(gè)項(xiàng)目的配套都是全城最頂級(jí)的，現(xiàn)在已經(jīng)完全呈現(xiàn)出來(lái)了，看得見摸得著，投資這里沒有任何問題，這里都是用人民幣投票投出來(lái)的，您還猶豫什么？”

如果你是一個(gè)投資客，如果你想投資一套房產(chǎn)，你應(yīng)該關(guān)注什么東西，或者說(shuō)你應(yīng)該怎樣去投資？而這個(gè)過程中最最關(guān)鍵的是，我們應(yīng)該建立我們自己的投資思路和邏輯，而不是被銷售人員和外界所謂的大V牽著鼻子走。

1、不要被銷售信息迷惑

當(dāng)你走進(jìn)一個(gè)售樓部，立即就會(huì)被音樂、茶水、軟沙發(fā)、青春靚麗的服務(wù)人員、熱情洋溢的置業(yè)顧問環(huán)繞，從第一步邁進(jìn)去，你就進(jìn)入到一個(gè)被模式化、被套路化的環(huán)境當(dāng)中，周邊的人、物、事都是劇本，都是事先安排好的，這是中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過20多年發(fā)展出來(lái)的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和精華，標(biāo)準(zhǔn)化的體現(xiàn)，你去中國(guó)一二線城市幾乎所有的一手樓售樓部看看，就知道，大差不差。

舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，無(wú)論你什么時(shí)間去到某一個(gè)售樓部，任何一個(gè)置業(yè)顧問給你講解項(xiàng)目的信息都是有范本的，講解的內(nèi)容都是銷售經(jīng)理和總監(jiān)們整理出來(lái)、打印出來(lái)，并讓置業(yè)顧問死記、硬背下來(lái)，好一點(diǎn)的可以靈活運(yùn)用，差一點(diǎn)的就是一個(gè)播放器。甚至，你是第幾次到訪，都會(huì)有不同的說(shuō)辭版本，精細(xì)化管理一定是要到這個(gè)程度的。

如果你得到的信息只是銷售信息，比如現(xiàn)在賣的是哪幾棟，戶型產(chǎn)品如何，目前價(jià)格去到多少，樓層差是多少，每棟的余貨是多少，現(xiàn)在買的折扣是多少，今天不買價(jià)格就會(huì)上浮多少。如果你進(jìn)到一個(gè)售樓部，接受的全部是這些信息，那么我建議你掉頭就走，這個(gè)盤沒有什么價(jià)值值得你投資，或者說(shuō)這個(gè)樓盤的銷售跟本就不懂的銷售和營(yíng)銷。

相反，如果一個(gè)銷售跟你講，項(xiàng)目周邊的生活配套有哪些以及什么時(shí)間兌現(xiàn)，項(xiàng)目自身的設(shè)計(jì)和配套是什么，項(xiàng)目所在區(qū)域的政府規(guī)劃是什么以及目前的進(jìn)展如何，以及這個(gè)片區(qū)未來(lái)有多少人可導(dǎo)入，甚至這個(gè)片區(qū)的產(chǎn)業(yè)是如何規(guī)劃和落地的。如果你碰巧聽到了這些信息，那么請(qǐng)你放慢腳步仔細(xì)聆聽和進(jìn)行下一步的溝通，因?yàn)檫@些信息才是你投資房產(chǎn)最最關(guān)心的地方和價(jià)值所在，那些“你明天買的話單價(jià)要貴300元的信息”都是垃圾。

銷售信息是“面子”，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口、配套才是這個(gè)片區(qū)和項(xiàng)目的“里子”，里子沒問題了，面子上有啥問題呢，或者說(shuō)你的里子本來(lái)就有問題，你的面子上做的惟妙惟肖，包裝的滴水不漏，有什么用的，照樣是坑。

比如，你花了6800的單價(jià)買了佛山高明的一個(gè)所謂的江景樓盤，就是典型的這種路子，這種盤在我們心中屬于“打死不會(huì)買”的盤。

同理，二手市場(chǎng)的信息更是混亂不堪和沒有一絲絲價(jià)值。

2、不要被“存量”概念迷惑

你站在廣州越秀區(qū)淘金東路的大門口，舉目四望，綠樹成蔭，高樓林立，居住氛圍濃厚，甚至還能聽到附近小學(xué)的朗朗的讀書聲，這里幾乎可以代表越秀區(qū)典型居住的特點(diǎn)。

淘金：人口密度高、開車極度擁擠、生活空間小、地鐵都在1公里、周邊商業(yè)以士多門面為主、大商場(chǎng)是30年前的規(guī)劃、他們自認(rèn)為還不錯(cuò)的學(xué)區(qū)教育。

廣州還有其他地方也如此，比如荔灣區(qū)的上下九、越秀的農(nóng)林下署前路、北京路沿線等等。

內(nèi)心我是認(rèn)可淘金、農(nóng)林下這些區(qū)域的地段價(jià)值，因?yàn)橛袃r(jià)值所以就聚集了大量的人口，這個(gè)不可否認(rèn)，甚至好多人嗤之以鼻的“學(xué)位房、學(xué)區(qū)房”我也是認(rèn)可的，很簡(jiǎn)單，我只是把“學(xué)位房、學(xué)區(qū)房”當(dāng)做一個(gè)價(jià)值點(diǎn)而已，其他的價(jià)值還包括配套、商業(yè)、醫(yī)院、購(gòu)物、地鐵交通等等，是這些小的價(jià)值點(diǎn)構(gòu)成了一個(gè)樓盤的價(jià)值體系。

如果你問我，要不要買淘金、農(nóng)林下的樓盤？我會(huì)大聲的告訴你：

我堅(jiān)決不買。

不買的原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)檫@些地方的價(jià)值已經(jīng)完全呈現(xiàn)了，完全看得見、摸得著了，你說(shuō)我要再?zèng)_進(jìn)去，收獲的也至多是城市化帶來(lái)的平均利潤(rùn)，行業(yè)的平均利潤(rùn)，對(duì)于我們這種“很精”的投資客，這些區(qū)域都不會(huì)被考慮的。一方面你的地段再好，還有天河好，還有金融城好，以荔灣廣場(chǎng)為代表的老城區(qū)的糜爛就是一個(gè)鐵律，城市化會(huì)把一切都摔在后面，無(wú)非就是今年還是明年，或者是3年后。第二個(gè)就是你小區(qū)所有的價(jià)值都兌現(xiàn)了，都呈現(xiàn)了，你搬個(gè)小板凳給我講講這個(gè)小區(qū)的增量?jī)r(jià)值在哪里？

投資最關(guān)鍵的是現(xiàn)在價(jià)值是被低估的，未來(lái)的價(jià)值一定會(huì)被拉到正常的水平，背后的拉力就是軌道交通如地鐵、商業(yè)的配套、交通路網(wǎng)的完善、更多人口的導(dǎo)入、公立學(xué)校的設(shè)置等等，我們要的增量，不是存量。

3、不要跟規(guī)劃背道而馳

不要跟規(guī)劃背道而馳，指的是不要跟政府的規(guī)劃背道而馳。政府的規(guī)劃就是槍口的方向啊，槍口指向哪里，子彈就會(huì)飛向哪里，這是必然。

廣州的發(fā)展戰(zhàn)屢是“東進(jìn)南拓西連北優(yōu)”，讀過小學(xué)的人都看得出來(lái)，東進(jìn)、南拓才是廣州未來(lái)的大方向，這是必然。

所以我們的投資思路就是：現(xiàn)在是郊區(qū)、是城郊結(jié)合部，未來(lái)可期的時(shí)間點(diǎn)會(huì)變成城市，會(huì)變成城市中心。

比如番禺的萬(wàn)博、天河黃埔交界處魚珠這兩個(gè)版塊。

如果你要抬杠，說(shuō)東進(jìn)那直接去增長(zhǎng)的仙村吧，或者南拓直接去南沙的東涌吧，我是說(shuō)在“東進(jìn)、南拓”的背景之下，盡量去未來(lái)3-5年可以有價(jià)值變現(xiàn)的地方，比如成交結(jié)合部，如果你說(shuō)我現(xiàn)在就要去賭未來(lái)10年會(huì)變成市中心的仙村，我也沒話可說(shuō)。

但是有一個(gè)城市可能是特例，深圳。深圳市多中心的城市，南沙是科技中心、福田是行政文化中心、羅湖是貿(mào)易中心、寶安是空港航運(yùn)中心，甚至龍崗、龍華都有自身的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和虹吸效應(yīng)，比如龍華以深圳北站為核心的CBD，以上塘、紅山為核心區(qū)域的CLD就已經(jīng)具備初步的規(guī)模。

因?yàn)槭嵌嘀行牡?，所以就不存在誰(shuí)是誰(shuí)的老大，誰(shuí)是誰(shuí)的小兄弟，住在南山蛇口的金領(lǐng)們壓根就看不上你在福田中心區(qū)扣扣park上班的小老板，兩人在華僑城參見而過，心里互相罵了一遍“垃圾”。

基于這種情況，就不存在單中心向外“攤大餅”的發(fā)展模式，只會(huì)存在兩個(gè)中心區(qū)之間，當(dāng)前可能存在價(jià)值低估的區(qū)域，比如羅湖跟龍崗之間的布吉版塊。

但總的原則還是：當(dāng)前的價(jià)格不太高，因?yàn)閮r(jià)值尚未被挖掘；未來(lái)有各種利好在路上，所以更應(yīng)該進(jìn)場(chǎng)。

我自己的思路和方法：

• 關(guān)注城市規(guī)劃的方案、落地細(xì)則，確定未來(lái)2-3年，最多5年內(nèi)可能發(fā)展起來(lái)的區(qū)域版塊；

• 關(guān)注這個(gè)區(qū)域內(nèi)的地鐵交通、產(chǎn)業(yè)落地、配套、人口導(dǎo)入未來(lái)價(jià)值體現(xiàn)的點(diǎn)，以及可能兌現(xiàn)的時(shí)間跨度；

• 在這個(gè)區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)看2-3個(gè)樓盤，了解產(chǎn)品戶型、價(jià)格趨勢(shì)、交易頻率；

• 再結(jié)合房地產(chǎn)的短周期的政策、利率、限購(gòu)限貸、交易成本等，確定自己心中“筍盤”的標(biāo)準(zhǔn)，然后盯著市場(chǎng)；

• 再然后呢，傻啊，有筍盤出現(xiàn)的時(shí)候，拿著現(xiàn)金1個(gè)小時(shí)內(nèi)去把盤源鎖死啊。