案例039

2013年12月，蘇州某紡織裝飾品有限公司向工商銀行貸款5000萬元，蘇州某實(shí)業(yè)公司以其名下的一處不動(dòng)產(chǎn)為其擔(dān)保，并分別在原蘇州市房產(chǎn)交易登記管理中心和原蘇州市土地登記中心辦理了最高額抵押權(quán)設(shè)立登記。其中,房產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)數(shù)額4500萬元，土地?fù)?dān)保債權(quán)數(shù)額500萬元。現(xiàn)雙方約定延長貸款期限，申請(qǐng)辦理抵押權(quán)變更登記。登記機(jī)構(gòu)審查后認(rèn)為，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的有關(guān)規(guī)定，對(duì)于房產(chǎn)、土地分別設(shè)立抵押登記的情況，無法繼續(xù)分別辦理抵押登記。

針對(duì)上述問題，蘇州市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行了研究，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定，債權(quán)確定期間變更、被擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額變更和債務(wù)履行期限變更等，均可以辦理抵押權(quán)變更登記；對(duì)于房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)分別辦理抵押登記的，由抵押人和抵押權(quán)人共同申請(qǐng)變更登記，將房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的抵押額度合并，登記為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)抵押。根據(jù)這一思路，由當(dāng)事人共同申請(qǐng)辦理房產(chǎn)和土地的抵押變更登記，債權(quán)數(shù)額由原4500萬元變更為5000萬元，債權(quán)確定期間延長。最后，登記機(jī)構(gòu)為申請(qǐng)人辦理了房地一體的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)變更登記。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)分別設(shè)立抵押登記，如何辦理抵押權(quán)變更登記的問題，蘇州市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了大膽嘗試。一是主動(dòng)聯(lián)系當(dāng)事人，共同尋找解決途徑。二是根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的有關(guān)規(guī)定，對(duì)統(tǒng)一登記前分別登記的抵押權(quán)變更登記問題，進(jìn)行了研究并提出了解決思路。