中房報記者 唐珊珊 北京報道

“一線城市房價5萬的時候，我沒慌過；二線城市房價過3萬的時候，我也沒慌過；但是當我看到老家仁壽縣房價過萬的時候，我是真的慌了……”去年川美畢業(yè)的高邑，在認識現(xiàn)在的女友以前，從未想過自己會來北京，并且從事一份與美術(shù)專業(yè)絲毫不相關(guān)的工作，同屆畢業(yè)的同學(xué)很多去了成都，也有的留在了重慶，收入不如自己，但生活成本卻低很多。

“在北京買房？從來的那天我就死心了，‘90后’最大的優(yōu)點就是不跟自己較勁。我現(xiàn)在攢錢是為了在離父母近的三四線城市買房，為將來留一條退路。但現(xiàn)在情況好像變了，你能想象一個四線縣城新開盤房價16000元/平方米嗎？”

那些資質(zhì)平平卻房價高漲的縣城

眉山仁壽縣

高邑所說的仁壽縣，隸屬省眉山市，是四川省內(nèi)的人口大縣，現(xiàn)有人口160多萬，也是農(nóng)業(yè)大縣。雖然近幾年經(jīng)濟發(fā)展不錯，但人均收入一直穩(wěn)在2325元/月，比起動輒上萬的房價顯得有些微薄。2015年~2016年新城區(qū)房價是4700元/平方米，當時市政府未完成去庫存任務(wù)，還大力進行了購房補貼政策（每平方米補貼100元~300元）。然而到了2017年，仁壽縣新城區(qū)房價已經(jīng)接近1萬元，存量房全部售罄，新開盤樓房也是剛開盤就被訂購。仁壽縣雖然是四川省人口大縣，但從戶籍部門數(shù)據(jù)匯總來看，2016年~2017年，遷出人口呈凈流出趨勢（即戶口遷出數(shù)大于新增戶口），那么是誰在買房？

云南呈貢

像仁壽縣這樣人均收入不高，GDP一般，但房價卻破萬的三四線城市，在近兩年突然異軍突起。

云南昆明滇池東岸號稱“水果之鄉(xiāng)”的呈貢縣，短短幾年內(nèi)，就變成了鋼筋水泥密布的呈貢新區(qū)。但早期由于配套設(shè)施的缺失和人口的不足，使得這片新城成了“鬼城”。2013年呈貢的房價是5039/平方米，僅僅5年的時間，曾經(jīng)的“鬼城”房價已破萬。

蘇北姜堰

姜堰是江蘇省泰州市下的一個轄區(qū)，地處江蘇省中部，江南人統(tǒng)稱為蘇北的姜堰小城，區(qū)域面積只有927平方公里，工資是居民收入的主要來源，去年城鎮(zhèn)居民人均工資性收入1935元/月，占城鎮(zhèn)居民可支配收入的62.9%；農(nóng)村居民人均工資性收入778.9元/月。姜堰一直是人口大縣，1985年泰西、朱莊兩鄉(xiāng)劃給泰州市后，變動后的人口依舊有105萬之多，而2017年末全區(qū)家庭總戶數(shù)26.68萬戶，戶籍總?cè)丝?8.25萬人，這幾年除了區(qū)域調(diào)整之外，外遷人員越來越多，盡管人口不斷減少，但姜堰的房價卻不斷攀升。以姜堰市中心著名樓盤中天清華園為例，2011年開盤的時候四五千的價格因為地勢較好，雖然是容積率較高的高層，但也受到市場熱銷，如今二手房價格已經(jīng)超過11000元每平方米，房價已經(jīng)成為姜堰人茶余飯后最重要的話題，小城的寧靜被房價打破。

2018年初，中國社科院公布的全國261個城市房價排名中，前50名里，有28個是三四五線城市。這些聽著尚感陌生的城市，房價一夜破萬，甚至有持續(xù)上漲的趨勢，一個資質(zhì)平平的城市，房價短期內(nèi)飆漲的原因是什么？這個板子顯然是打在了“棚改貨幣化安置”上。

用“新區(qū)”講一個高房價的故事

6月25日，一則關(guān)于全國一刀切暫停“棚改貨幣化安置”的傳聞平地炸起，隨后，國開行相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對此回應(yīng)：“棚改的貨幣化安置已經(jīng)是推高房地產(chǎn)價格的元兇之一，此后貨幣化安置的比例會受到一定的限制。”那么沒有了“棚改貨幣化安置”，三四線城市的“高房價故事”就結(jié)束了嗎？

“棚改貨幣化安置”或許會結(jié)束，但“新區(qū)”的故事還在繼續(xù)著。還是從四川眉山仁壽縣說起，三四線城市的房價有一個普遍特征，就是新城和新盤引領(lǐng)價格上漲，但是老城區(qū)的房價卻是在緩漲。這與一二線城市的普漲情況是不一樣的。而仁壽縣的新區(qū)指的是天府新區(qū)，天府新區(qū)規(guī)劃于2010年，未來人口預(yù)測500萬人，涉及成都市的天府新區(qū)成都直管區(qū)、成都高新區(qū)、雙流區(qū)、龍泉驛區(qū)、新津縣、簡陽市，眉山市的彭山區(qū)、仁壽縣，規(guī)劃面積1578平方公里，其中成都規(guī)劃范圍為1484平方公里，約占整個天府新區(qū)規(guī)劃面積的94.04%。2017年3月31日，國務(wù)院印發(fā)中國（四川）自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案的通知。自貿(mào)試驗區(qū)實施范圍119.99平方公里，其中成都天府新區(qū)片區(qū)90.32平方公里（含成都高新綜合保稅區(qū)區(qū)塊四〔雙流園區(qū)〕4平方公里、成都空港保稅物流中心〔B型〕0.09平方公里）。

新區(qū)的規(guī)劃給仁壽縣帶來了想象空間，也吸引了投資者的進入，從主力人群按從大到小比例來劃分，依次是拆遷補償購置戶、返鄉(xiāng)置業(yè)者、剛需購房者和外來投資人。目前拆遷安置的，主要是外圍的拆遷戶，他們構(gòu)成了當?shù)氐闹饕彿咳巳?。而外地投資客更傾向投資視高新區(qū)和黑龍灘新區(qū)，隨著購買人群的增加，新區(qū)房價逐年攀升，也帶動了老城區(qū)的房價上漲。

云南呈貢，自2003年提出建設(shè)至今，已歷經(jīng)15年發(fā)展。曾因人氣不足而被稱為鬼城。直到2014年，昆明地鐵1號線、2號線首期工程的全線貫通，打破了呈貢與主城之間的交通瓶頸，呈貢才逐漸有了起色。加速這一轉(zhuǎn)變的還有一個因素，就是市政府以及重點院校的遷入，呈貢大學(xué)城周圍逐漸形成商圈，很多父母為了子女上學(xué)，都選擇了在呈貢買房，投資客和品牌開發(fā)商也蜂擁而入，“新區(qū)”又成就了一個高房價的故事。

2013年的云南呈貢

2018年的云南呈貢

一座煤礦引發(fā)的新區(qū)建設(shè)

張樂的老家是一個四線縣城，縣城的城區(qū)是很小，屬于中國典型縣城，但是七八年前，城北地區(qū)發(fā)現(xiàn)了一個特大煤礦，從此經(jīng)濟步入快車道。老城區(qū)發(fā)展乏力，當?shù)卣疀Q定把城南劃做新區(qū)，要在城南建新城。但是新城區(qū)建設(shè)需要時間，對開發(fā)商不具有吸引力，他們更愿意拿緊鄰老城區(qū)的地塊。面對此僵局，政府想了個辦法，將新區(qū)中的幾塊地劃撥出來，把學(xué)校、醫(yī)院等搬遷到南區(qū)新城的中央?yún)^(qū)域。隨著交通專線的開通，幼兒園，重點中學(xué)小學(xué)入駐，新區(qū)逐漸有了人氣，開發(fā)商也逐漸轉(zhuǎn)新城區(qū)拿地，最初幾度流拍的土地，雖然如今價格上漲，卻也順利成交。新區(qū)的規(guī)模是老城區(qū)的五倍，隨著新區(qū)的建設(shè)逐漸完善，學(xué)校周邊的公寓和商鋪也逐漸成了投資人群的最愛。自從學(xué)校從老城區(qū)遷出后，由于人口流失，老城區(qū)房價戛然而止，新城區(qū)的房價卻在短短四年內(nèi)完成了一個飛躍。

這些城市無疑是中國城市化進程中的一個縮影，“棚改貨幣化安置”或許將退出歷史舞臺，但“新區(qū)”的故事還在繼續(xù)著。