案情介紹

2007年9月貴陽市某局將其位于某路的房屋門面租賃給趙某，雙方簽訂了《租賃合同書》，合同約定租賃期限為五年，從2007年8月29日至2012年8月28日止，租金為每月13000.00元等內(nèi)容。2008年12月27日趙某又將該門面轉(zhuǎn)租給周某，雙方簽訂了《轉(zhuǎn)租協(xié)議》，該協(xié)議約定按原合同條款執(zhí)行(即《租賃合同書》)。2009年1月1日周某再將該門面轉(zhuǎn)租給黃某，雙方簽訂了《房屋租賃合同》，該合同約定租賃期限為兩年，從2009年1月16日起至2011年1月15日止。年租金為306000.00元，每半年支付一次，另外，該雙方還口頭約定了黃某要一次性支付周某250000元的轉(zhuǎn)讓費。合同簽訂后，黃某按約定支付給周某轉(zhuǎn)讓費250000元及半年的房屋租金，共計支付了403000元給周某，周某給黃某共出具了兩張收條(一張系轉(zhuǎn)讓費，一張系半年租金的收條)給黃某。合同履行至2009年11月27日黃某突然接到貴陽市某局通知稱，按照市政府規(guī)劃，市某局某大樓門面需全面拆除。2009年12月31日貴陽市某控股有限公司發(fā)出了筑建投通字[2009]63號《關(guān)于房屋拆遷的通知》，要求于2010年1月31日整體搬遷。黃某知道該信息及收到通知后多次找到周某協(xié)商，要求返還房屋未使用期間租金及退還一部門轉(zhuǎn)讓費，但都遭到了拒絕。黃某在失望之余，眼看高額的門面轉(zhuǎn)讓費、租金都將成為泡影，變得心灰意冷。

案件分析

2010年1月4日黃某來我所咨詢，經(jīng)陳述事實和審查其提供的相關(guān)材料后本律師認為：黃某有權(quán)要求返還未使用期間的租金，且可以主張按實際使期限內(nèi)退還未使用期間的轉(zhuǎn)讓費。后本律師接受了黃某委托，通過認真分析該案，就該案提出了兩種代理思路：第一種為向法院請求撤銷合同，若按該思路訴訟就得證明合同簽訂時對方存在欺詐、脅迫的行為或者黃某存在重大誤解、顯失公平的情形。第二種為請求法院解除合同，即合同約定的租賃物必將滅失，致使租賃合同目的無法實現(xiàn)而要求解除。從現(xiàn)有的證據(jù)看，本案若按第一種思路顯然舉證相對較難，若按第二種思路現(xiàn)有的證據(jù)就可以滿足該訴訟請求的需要。對比兩種思路獲取的訴訟結(jié)果也會基本一致，于是選擇了第二種思路。并根據(jù)訴訟策略提出如下訴訟請求：

1、判決解除原、被告雙方簽訂的《房屋租賃合同》;

2、判令被告返還租金38250元及門面轉(zhuǎn)讓費250000元;

3、案件受理費由被告承擔。

判決結(jié)果

二0一0年三月十六日貴陽市xx區(qū)人民法院作出了(2010)云民三初字第108號民事判決書。判決為：一、解除原告黃某與被告周某于2009年1月1日簽訂的《房屋租賃合同》;二、被告周某于本判決生效后十日內(nèi)一次性返還原告黃某支付的房屋租金38250元及轉(zhuǎn)讓費130208.38元;三、駁回原告黃某其余訴訟請求。至此，該案一審訴訟程序結(jié)束，已經(jīng)完全達到了預期的訴訟目標。