【原告訴請(qǐng)】

該案20余名購(gòu)房者作為原告向法院提出訴訟請(qǐng)求：1、被告按房屋總價(jià)款的日萬(wàn)分之三支付至合法交房之日止逾期交房違約金；2、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

事實(shí)和理由：原告被告簽訂了《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》，并簽署了《精裝修交付委托協(xié)議書》等一系列文件，且原告依照合同約定向被告支付了購(gòu)房款，用于購(gòu)買XX項(xiàng)目中X號(hào)房。按該合同約定，被告本應(yīng)在2017年12月1日前將涉案房產(chǎn)交付給原告，但被告不僅逾期交房，還存在眾多違法違規(guī)行為。首先，涉案房產(chǎn)同個(gè)小區(qū)的業(yè)主簽署預(yù)售合同以及其他文件時(shí)存在嚴(yán)重的不公平對(duì)待問題，同樣是被告逾期交房的情況，被告與部分業(yè)主約定的開發(fā)商承擔(dān)每日購(gòu)房總價(jià)款萬(wàn)分之三的違約金，但被告對(duì)包括原告在內(nèi)的另一部分業(yè)主卻只承擔(dān)每月總價(jià)款千分之一的違約金。其次，被告在同一份預(yù)售合同以及其他文件中，均采取免除或減輕被告的責(zé)任、加重原告責(zé)任、排除原告主要權(quán)利的隱蔽性條款或所謂的補(bǔ)充條款，對(duì)于免除或減輕被告的條款進(jìn)行輕描淡寫的描述，對(duì)加重原告責(zé)任的條款時(shí)行加方框特別標(biāo)識(shí)，尤其是將被告逾期交房的責(zé)任降低為只承擔(dān)每月購(gòu)房總價(jià)款千分之一的違約金，完全違反了合同法以及格式合同的要求。再次，被告通知原告收房時(shí)，被告以違法違規(guī)的入伙流程阻擾原告驗(yàn)房收房，被告不僅不出示確定房屋已經(jīng)達(dá)到交付條件的相關(guān)文件，而且還要求包括原告在內(nèi)的業(yè)主們先簽署單方的極大減輕被告逾期交房違約責(zé)任的《諒解備忘錄》等文件。為了維護(hù)原告的合法權(quán)益，特訴至法院。

【被告答辯】

丹柱法律團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人顏宇丹律師和曾俊欣律師出庭應(yīng)訴，代理開發(fā)商作為被告答辯：

1、雙方已明確約定被告逾期交房違約金的標(biāo)準(zhǔn)是雙方真實(shí)意思表示，當(dāng)事人在約定違約金時(shí)是基于對(duì)將來(lái)發(fā)生的損失的一種預(yù)先估計(jì)，原告作為完全民事行為能力人，對(duì)于合同的內(nèi)容以及相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)均應(yīng)有充分的了解，首先要充分尊重當(dāng)事人的意思自治。在涉案小區(qū)里，根據(jù)簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)間不同以及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，各批合同主要條款包括房屋價(jià)款、交付日期以及違約金比例數(shù)額確有不同，正說(shuō)明是經(jīng)過合同雙方充分協(xié)商的結(jié)果。在平等的民事主體之間所訂立的契約，不存在損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益以及他人合法權(quán)益，也不存在脅迫、重大誤解或者顯示公平等情形時(shí)，根據(jù)契約自由精神及意思自治原則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方關(guān)于違約金的約定有效，并且合同的相對(duì)性，合同簽訂并生效后對(duì)雙方具有約束力，原告以其他業(yè)主買賣合同約定的違約金來(lái)計(jì)算本案違約金既沒有合同依據(jù)，也沒有法律依據(jù)；

2、雙方簽訂的深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）是政府公布的示范文本，并非出賣人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，所以不屬于原告所稱的格式合同。雙方在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上簽訂《商品房預(yù)售合同》。該合同第一頁(yè)的第五條特別提示”合同附件及補(bǔ)充協(xié)議經(jīng)買賣雙方共同簽署后，與合同正文具有同等法律效力“，商品房預(yù)售買賣合同第十二條約定出賣人逾期交付的違約責(zé)任，詳見雙方補(bǔ)充條款，雙方在補(bǔ)充條款中直接約定了違約金的計(jì)算方式，不存在原告所稱的篡改行為，附件5”補(bǔ)充條款“雙方約定“出賣人與買受人協(xié)商一致，就《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）正文及附件內(nèi)的一些未盡事宜，訂立如下補(bǔ)充條款”，并且在第一條承諾與保證第一款雙方約定“在簽署本合同前，買受人已認(rèn)真閱讀了本合同正文及附件，本補(bǔ)充條款對(duì)于可能限制、影響買受人權(quán)利的條款，出賣人已采取合理的方式提請(qǐng)買受人注意并做充分說(shuō)明，買受人明確理解本合同各條款的含義，知悉雙方的權(quán)利和義務(wù)，經(jīng)出賣人與買受人進(jìn)行充分協(xié)商并按自愿、公平及誠(chéng)實(shí)信用的原則訂立本合同”，該補(bǔ)充條款內(nèi)容清楚明確，雖是被告為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，但并非在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)不可協(xié)商，故該條款不屬于格式條款。退一步講，即使構(gòu)成格式條款，該條款內(nèi)容也未免除出賣人責(zé)任、加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利，格式條款并非必然無(wú)效。涉案補(bǔ)充條款關(guān)于被告遲延交付違約金的約定，不屬于法律規(guī)定的格式條款無(wú)效的情形，且原告在經(jīng)被告釋明后在每一頁(yè)補(bǔ)充條款的底部進(jìn)行簽字捺印，被告已盡到提示義務(wù)，因此該補(bǔ)充條款當(dāng)屬有效條款。此外，《合同法》第三十九條還賦予了相對(duì)方以撤銷權(quán)，而原告未在撤銷權(quán)的法定除斥期間行使撤銷權(quán)，原告已喪失撤銷權(quán)； 

3、涉案房屋具備法定和約定的交付條件后，被告書面通知原告于《入伙通知書》確定的日期前來(lái)收樓，原告前來(lái)收樓取走房屋鑰匙，應(yīng)視為原告已收樓，被告在涉案房屋具備交付條件后將合同約定的交付文件在項(xiàng)目營(yíng)銷中心大堂進(jìn)行公示并針對(duì)每戶的文件放至對(duì)應(yīng)的交房箱中，被告已履行了交付義務(wù)，被告按照合同約定計(jì)算違約金并愿意積極支付給原告。

4、雙方簽訂的《詳解備忘錄》 按照合同關(guān)于違約金的計(jì)算方式計(jì)算出具體的違約金數(shù)額，原告予以確認(rèn)，并于第二條約定“乙方不再就甲方遲延交付標(biāo)的房屋事宜向甲方主張其他任何違約責(zé)任”，第四條約定“本備備忘錄為甲乙雙方真實(shí)意思表示，在雙方蓋章或簽字后即生效，雙方自愿接受本諒解備忘錄約束”。關(guān)于逾期交付的違約金問題，法律給了合同雙方充分的自主權(quán)，因此合同約定的條款是以后發(fā)生糾紛的主要依據(jù)，同時(shí)也根據(jù)合同的相對(duì)性，應(yīng)認(rèn)定違約金約定有效。

【法院判決】

法院認(rèn)為，本系列案中原、被告爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題是：一、《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》附件五“補(bǔ)充條款”中的關(guān)于房產(chǎn)交付條件和逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)是否有效？二、被告與部分業(yè)主簽訂的《諒解備忘錄》是否合法有效？

關(guān)于第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第三十九條規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。在本系列案中，涉案《深圳房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》及附件五雖系格式條款，“補(bǔ)充條款”第一條承諾與保證中就約定在簽署本合同前，買受人即原告已認(rèn)真閱讀了本合同正文及附件，本補(bǔ)充條款，且對(duì)于可能限制、影響原告權(quán)利的條款，被告已采取合理的方式提請(qǐng)?jiān)孀⒁獠⒆鞒浞终f(shuō)明，原告明確理解本合同各條款的含義，知悉雙方的權(quán)利和義務(wù)，經(jīng)被告與原告進(jìn)行充分協(xié)商，并按自愿、公平及誠(chéng)實(shí)信用的原則訂立本合同。原告在“補(bǔ)充條款”的每一頁(yè)下方簽字捺印，被告作為格式合同的提供方，已經(jīng)向原告盡到了對(duì)條文內(nèi)容進(jìn)行解釋、說(shuō)明的義務(wù)。涉案合同附件五中對(duì)房屋交付的補(bǔ)充約定和逾期違約責(zé)任的補(bǔ)充約定，不具備導(dǎo)致合同無(wú)效的法定情形，應(yīng)認(rèn)定為合法有效，原、被告雙方均應(yīng)遵照履行。根據(jù)《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》約定，被告應(yīng)于2017年12月1日前向原告交付涉案房產(chǎn)，但被告未按上述約定向原告交付涉案房產(chǎn)，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。關(guān)于合同違約的延期交樓違約金標(biāo)準(zhǔn)，“補(bǔ)充條款”第五條對(duì)逾期違約責(zé)任的補(bǔ)充約定第2款已明確約定，原告要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定的交付之次日起至實(shí)際交付之日止，被告按月向原告支付已收房地產(chǎn)價(jià)款千分之一作為違約金。由此可知，原、被告雙方“補(bǔ)充條款”約定逾期交房違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為按月向原告支付已收房地產(chǎn)價(jià)款千分之一計(jì)算，該約定是原、被告真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，故原告訴請(qǐng)被告按照其已付購(gòu)房?jī)r(jià)款的日萬(wàn)分之三計(jì)算并按其他業(yè)主的賠償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行賠償，與合同約定不符，本院對(duì)此不予支持。

關(guān)于第二個(gè)焦點(diǎn)，本案原告與被告簽訂《諒解備忘錄》，《諒解備忘錄》雙方明確約定“乙方不再就甲方遲延交付的房屋事宜向甲方主張其他任何違約責(zé)任”，雙方自愿接受《諒解備忘錄》的約束并已按《諒解備忘錄》的內(nèi)容實(shí)際抵扣完畢，故原告訴請(qǐng)被告按照房屋總價(jià)款的日萬(wàn)分之三支付至合法交付之日止逾期交房違約金，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

【丹柱評(píng)案】

業(yè)主購(gòu)買的房產(chǎn)價(jià)值均達(dá)到幾百萬(wàn)元，其作為完全民事行為能力人，對(duì)包括合同附件五在內(nèi)的所有合同條款不可能不作詳細(xì)閱讀，業(yè)主稱沒有對(duì)附件五條款逐一閱讀，并不符合常理。附件五系雙方協(xié)商后自愿達(dá)成，不具備格式條款的法律特征，應(yīng)屬于非格式條款。爭(zhēng)議條款是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容也不具有法定無(wú)效情形，故附件五內(nèi)容合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有法律約束力。

買賣雙方均已明確確認(rèn)該補(bǔ)充約定，該項(xiàng)確認(rèn)內(nèi)容各方當(dāng)事人簽字蓋章，應(yīng)當(dāng)能夠引起原告的注意，且原告均為完全民事行為能力人，亦應(yīng)能夠理解該項(xiàng)內(nèi)容及其簽名確認(rèn)的法律意義和后果，在其沒有舉證證明賣方就附件五的內(nèi)容拒絕協(xié)商修改或在簽約時(shí)就此已向賣方提出異議的情況下，其關(guān)于附件五內(nèi)容未經(jīng)雙方協(xié)商的主張依據(jù)不足，不應(yīng)采納。

合同附件五中賠償總額上限的限責(zé)約定，并沒有完全免除賣方因故意或重大過失而應(yīng)承擔(dān)的財(cái)產(chǎn)損失賠償責(zé)任，故而不屬于法定的無(wú)效條款，其內(nèi)容應(yīng)為合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有法律拘束力。

作為普通的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其在交易中并沒有明顯的優(yōu)勢(shì)地位，買賣雙方是平等的交易主體，原告對(duì)合同條款可以與被告協(xié)商，也可以選擇接受或者不接受，原告可以購(gòu)買的對(duì)象并不限定在被告開發(fā)的樓盤，其自愿選擇購(gòu)買涉案房產(chǎn)，并接受相應(yīng)的合同條款，是原告對(duì)自身權(quán)利的處置，不能僅以合同文本是被告預(yù)先擬定為由主張合同條款為格式條款，

合同當(dāng)事人的意思自治應(yīng)受到尊重,鑒于原告亦無(wú)提供被告逾期交房造成其實(shí)際損失數(shù)額的具體依據(jù)，補(bǔ)充協(xié)議具有與原合同同樣的法律效力，應(yīng)視為雙方真實(shí)意思表示，雙方應(yīng)遵守合同約定。