1. “三產(chǎn)用地”的背景； 

2. 三產(chǎn)用地的開(kāi)發(fā)類(lèi)型及模式。

上一期大家對(duì)于什么是三產(chǎn)用地，什么是三產(chǎn)房以及三產(chǎn)房與小產(chǎn)權(quán)房、拆遷安置房的區(qū)別都有了一定的了解。這一期，我們就帶大家了解南寧市三產(chǎn)用地都有哪些開(kāi)發(fā)模式和類(lèi)型。

一、相關(guān)背景

前面我們提到，“三產(chǎn)用地（商業(yè)、服務(wù)業(yè)設(shè)施用地）”是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)依法批準(zhǔn)取得的商業(yè)、旅游以及文體娛樂(lè)的集體或國(guó)有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。

其中，上述國(guó)有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是經(jīng)村集體申請(qǐng)國(guó)有劃撥用地，該類(lèi)用地經(jīng)相關(guān)部門(mén)審批可以按土地性質(zhì)及用途取得國(guó)有建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)并自行或合作開(kāi)發(fā)，但不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)。

而集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，主要是指存量農(nóng)村集體建設(shè)用地中，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途的土地。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是一個(gè)歷史形成的概念。

《土地管理法》規(guī)定農(nóng)村集體土地除了可用于審批宅基地建房和進(jìn)行公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，以及興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)之外，不能用于其他建設(shè)活動(dòng)。上世紀(jì)九十年代中后期，由于我國(guó)農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)普遍進(jìn)行向私人所有改制，很少出現(xiàn)新辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，意味著，農(nóng)村集體土地基本不能用于經(jīng)營(yíng)性建設(shè)開(kāi)發(fā)。

為了盤(pán)活集體建設(shè)用地，2013年11月15日，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《決定》）發(fā)布?！稕Q定》指出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。

建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。

廣西2015年1月9日發(fā)布《關(guān)于盤(pán)活城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見(jiàn)》，引導(dǎo)多主體參與，推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)，盤(pán)活城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地，鼓勵(lì)城中村改造，將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，可用于商業(yè)開(kāi)發(fā)。

該《意見(jiàn)》提出的再開(kāi)發(fā)措施大體可以分為以下兩種：一是原土地使用權(quán)人自行改造；二是政府依法收回（或征收），納入政府儲(chǔ)備后重新出讓。

其中，在鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織開(kāi)展城中村更新改造中。具體由市、縣人民政府依法批準(zhǔn)的城中村改造范圍內(nèi)，符合土地利用總體規(guī)劃和盤(pán)活城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的存量集體建設(shè)用地，可由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)，按程序報(bào)自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)征為國(guó)有土地，確定給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用，由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)規(guī)劃用途自行或合作開(kāi)發(fā)，但不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)。

綜上，無(wú)論三產(chǎn)用地是經(jīng)依法批準(zhǔn)取得集體或國(guó)有劃撥經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，都可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)規(guī)劃用途下自行或合作開(kāi)發(fā)。

二、開(kāi)發(fā)類(lèi)型及模式

由相關(guān)部門(mén)規(guī)劃審批通過(guò)的農(nóng)村集體自留或國(guó)有劃撥的第三產(chǎn)業(yè)用地（商業(yè)服務(wù)用地），可以用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)等性質(zhì)的經(jīng)營(yíng)，這些性質(zhì)的項(xiàng)目通過(guò)正規(guī)程序，征得相關(guān)部門(mén)同意之后，可以開(kāi)展相關(guān)建設(shè)。

但由于村集體在三產(chǎn)安置用地的利用上普遍缺乏經(jīng)驗(yàn)，加之村集體缺乏資金，各村開(kāi)發(fā)三產(chǎn)安置用地普遍采用與有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的公司聯(lián)合搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這一簡(jiǎn)單的模式，即村集體提供三產(chǎn)安置用地，房開(kāi)公司出資建設(shè)，進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，然后按一定比例分成。

聯(lián)合開(kāi)發(fā)有它的必然性和無(wú)奈性，也有一定的積極意義。由于村集體缺乏資金，而房開(kāi)公司有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資質(zhì)及相應(yīng)的開(kāi)發(fā)資金，兩者合作本該是一種雙贏的局面。但由于各方面的政策不到位，加之村集體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景缺乏科學(xué)預(yù)測(cè)，導(dǎo)致村集體和房開(kāi)公司在利潤(rùn)分配上存在不公，形成了村集體小贏，房開(kāi)公司大贏的局面，從而在無(wú)形中造成了村集體資產(chǎn)的流失，同時(shí)由于開(kāi)發(fā)商缺乏綜合的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，認(rèn)為通過(guò)簡(jiǎn)單的向市場(chǎng)進(jìn)行招商的形式變相進(jìn)行銷(xiāo)售房產(chǎn)的行為，省時(shí)省力，資金回籠快，但其實(shí)隱藏著極大的合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。

目前三產(chǎn)用地常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)類(lèi)型主要有三種，一種是綜合商業(yè)樓，產(chǎn)品多是辦公寫(xiě)字樓、商業(yè)廣場(chǎng)，第二種是大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)或建材市場(chǎng)，還有一種是住宅+商業(yè)的組合。

而房企通過(guò)與村集體開(kāi)發(fā)三產(chǎn)用地后的獲利主要途徑有三種：第一種是以合作建房方式代替實(shí)際銷(xiāo)售；第二種是二次整體轉(zhuǎn)租；第三種是自持。

出售的方式回籠資金最快，我們經(jīng)?？吹接行┤a(chǎn)地項(xiàng)目建設(shè)沒(méi)出地面都開(kāi)始火熱預(yù)售了，但由于土地性質(zhì)的原因，不能入市，也無(wú)法取得預(yù)售許可證，所以三產(chǎn)地住宅在市場(chǎng)上不會(huì)明著銷(xiāo)售，通常都以招商的名義，普遍采用合作建房的變相銷(xiāo)售模式，三產(chǎn)用地合作建房模式看似有效，但實(shí)則被認(rèn)定無(wú)效：依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十五條之規(guī)定，三產(chǎn)用地合作建房模式形成的是房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。 

依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十三條第一款規(guī)定、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十一條、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條之規(guī)定，銷(xiāo)售三產(chǎn)用地房產(chǎn)的應(yīng)依法辦理相關(guān)土地利用、審批手續(xù)，將土地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，在預(yù)售房產(chǎn)時(shí)亦應(yīng)取得商品房預(yù)售許可證明。而對(duì)于三產(chǎn)用地房產(chǎn)的土地性質(zhì)一般載明為“集體（國(guó)有劃撥）三產(chǎn)建設(shè)用地”，故利用該三產(chǎn)用地建設(shè)房產(chǎn)后在未取得商品房預(yù)售許可證明的情形下，違反土地規(guī)劃用途，將房產(chǎn)作為商品房出售的，違反了前述法律之禁止性規(guī)定，損害了正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序。司法實(shí)踐中一般會(huì)被法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)之規(guī)定認(rèn)定《合作建房合同》歸于無(wú)效。

另一種變相銷(xiāo)售模式是通過(guò)分租，即以租代售的模式，采用租賃的形式轉(zhuǎn)讓使用權(quán)給買(mǎi)家，買(mǎi)家相當(dāng)一次性付款買(mǎi)斷幾十年的租約。在市場(chǎng)上，同區(qū)域同路段的差不多一樣面積的三產(chǎn)地住宅，總房?jī)r(jià)比正規(guī)的商品房少了將近3-5倍。商品房的出租回報(bào)率一般在2.7%-4.5%,三產(chǎn)地住宅的回報(bào)率則可以高達(dá)10%-13%，如此可觀(guān)的回報(bào)率，算下來(lái)，快則7年慢則9年也差不多回本了，剩下的年限都是凈利潤(rùn)。另外，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)為了促成交易，在營(yíng)銷(xiāo)策略上推出投資返租的形式，約定由開(kāi)發(fā)商代持出租并按一定年限一定比例的返租或全返租，以降低投資者投資收益的心理負(fù)擔(dān)。如此看來(lái)，相比于銀行存款，投資三產(chǎn)項(xiàng)目的回報(bào)率如此豐厚，觸動(dòng)不少投資者的神經(jīng)。

第二種途徑是二次整體轉(zhuǎn)租，多見(jiàn)于辦公寫(xiě)字樓+商業(yè)性質(zhì)的綜合體樓，資金不寬裕的小房企在項(xiàng)目還沒(méi)開(kāi)始啟動(dòng)的時(shí)候，就洽談一些有實(shí)力的二房東整租下來(lái)，再由二房東自持物業(yè)，后期再統(tǒng)一招商，招商的業(yè)態(tài)多以酒店和大型餐飲、娛樂(lè)休閑會(huì)所為主。

獲利的最后一種途徑是自持，是所有獲取收益途徑中最考驗(yàn)小房企資本的，從租地到報(bào)建再到后期招商，對(duì)于小房企來(lái)說(shuō)都是很漫長(zhǎng)，體量小的也要熬上一年，體量大再快也要3-5年，為了快速獲得收益，選擇自持的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)方向多以建設(shè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為主，其次是建材市場(chǎng)。建筑上也相對(duì)比較簡(jiǎn)易，純農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)以搭建大棚為主流，建材市場(chǎng)一般是3-5層的磚混結(jié)構(gòu)建筑，很少挖建地下停車(chē)場(chǎng)，因?yàn)殚_(kāi)挖停車(chē)場(chǎng)會(huì)增加投入成本。

通過(guò)上述分析，相信大家對(duì)于目前南寧市三產(chǎn)房開(kāi)發(fā)的類(lèi)型和模式已經(jīng)有一定的了解和初步的認(rèn)識(shí)。就這些開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)（招商）模式而言，是否隱藏著風(fēng)險(xiǎn)呢？