01  

什么是公攤面積？

所謂公攤面積，是分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。

根據(jù)2000年開始實施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》，分攤的公用建筑面積有：

1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

2、共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。

這就是意味著，除了你家的面積之外，你家電梯的面積，樓道的面積，過道的面積，門口保安室的面積都要分攤一部分到你家的建筑面積里面。

你要為這些面積支付購房款，交房后還要支出高昂的未來費用，比如物業(yè)費、試點城市征收在即的房產(chǎn)稅，北方地區(qū)的取暖費等使用成本。

這不是坑又是什么呢？

02 

公攤面積如何計算？

以下這些數(shù)據(jù)來自測繪公司的經(jīng)驗值：

1、住宅的公攤系數(shù)一般在0.18-0.25

一般來說，高層樓房的分攤面積要大于多層的分攤面積。

普通多層住宅樓在沒有地下設備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數(shù)約在0,10—0,15之間；

帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)約在0,15—0,20之間；

高層住宅相對更高一些，約在0,20—0,25之間。

2、商業(yè)用房一般在0.3-0.4

但近年來，隨著房價上漲，公攤系數(shù)也迅速攀升，部分住宅超過了30%。部分開發(fā)商更利用普通購房者對公攤面積缺乏深入了解與測算能力，不斷推高公攤面積和公攤系數(shù)。2010年，山東某樓盤推出后的公攤系數(shù)甚至超過52%。去年，南京某商住公寓一些戶型的公攤面積竟然比套內面積還大，得房率只有42%。

問題在于，現(xiàn)有的法律法規(guī)并沒有對公攤系數(shù)設定上限。

關于分攤面積目前還沒有法律加以約束，只有建設部的規(guī)章，以及地方政府的部門文件做出的原則性的規(guī)定。

公攤面積計算方式缺乏標準，這也就直接導致了很多不良開發(fā)商在計算公攤面積的時候不是以一個公允的規(guī)則來計價，而是有意無意地想方設法增加公攤面積，從而達到自己賺錢更多的目的。

業(yè)內人士介紹，開發(fā)商在辦理房產(chǎn)證前，要請測繪公司去實地測量，隨后出具測繪成果報告，里面有詳細的建筑面積、套內面積、公攤面積情況，并將其交給開發(fā)商。但問題在于，開發(fā)商并不會把這份有詳細公攤情況的測繪成果報告交給購房者。

03 

公攤面積產(chǎn)權歸屬？

公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產(chǎn)權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。

按道理，小區(qū)電梯、樓道、門廳的一些廣告位，歸業(yè)主所有，前期開發(fā)商或后期物業(yè)公司接管后出售廣告位謀利，應該把廣告的收入反饋給業(yè)主。

據(jù)了解，一個中型的高端社區(qū)，如果把廣告的收入反饋給業(yè)主，業(yè)主實際繳納的物業(yè)費其實可以減少50%。

還有一些被算作公攤的物業(yè)用房，按道理是業(yè)主所有，物業(yè)公司應當向業(yè)主繳納一部分費用，但現(xiàn)實中很少有人會這么做。

也就是說，你支付了公攤面積的購房款和高昂的使用成本，卻很難享受到與之相應的收益。

04 

有無可能取消公攤？

我們查閱了各種資料，其實，縱觀世界大部分國家，只有中國內陸和中國香港地區(qū)使用公攤面積計算房屋面積。

既然國際上普遍采用的都是室內建筑面積作為房子計價的依據(jù)，那么，是否有必要取消公攤，按照實際使用的室內建筑面積來計算房價，這樣購房者能更清楚明白。

早在2002年，重慶就以地方法規(guī)的形式，首次對商品房的計價方式做出規(guī)定：商品房現(xiàn)售和預售，以套內建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。

近年來，為回應民眾訴求，廣州、北京等地也開始出現(xiàn)按套內建筑面積計價的探索。

北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說：一套房子的總價是固定的，如果按照套內面積來算，那么每平米的單價必然會有所提高。其實無論按哪種方式，最關鍵的是把標準制定清楚，能讓人看得明白。

公攤面積問題積弊已久，非一朝一夕之間可以解決。取消公攤的支持方和反對方各執(zhí)一詞，拉鋸戰(zhàn)還會繼續(xù)。期待后續(xù)會出臺合理的解決方案。