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對凱旋城小區(qū)現(xiàn)狀的詳細(xì)說明 紅梅街道、天寧區(qū)房管局物管科、常州市物業(yè)管理中心： 我們是常州市天寧區(qū)紅梅街道凱旋城小區(qū)志愿者團(tuán)隊(duì)，凱旋城小區(qū)現(xiàn)任物業(yè)為常州江南中鑫物業(yè)服務(wù)有限公司凱旋城服務(wù)中心（以下簡稱中鑫物業(yè)），是開發(fā)商聘請的前期物業(yè)公司，該物業(yè)公司在凱旋城小區(qū)的物業(yè)服務(wù)方面存在嚴(yán)重不作為，導(dǎo)致小區(qū)現(xiàn)在面臨著極大的安全隱患和嚴(yán)峻的環(huán)境問題，懇請政府關(guān)心我們，為小區(qū)所有業(yè)主指引方向！現(xiàn)將具體情況做如下說明： 小區(qū)的歷史與現(xiàn)狀 （一）小區(qū)整體概況。 凱旋城小區(qū)自2007年開始交付使用，至今已有11年歷史，小區(qū)總面積達(dá)28萬平方米。凱旋城是分1～6期開發(fā)的，1期跟其他樓盤隔開一條馬路，所以習(xí)慣上把凱旋城叫做A區(qū)跟B區(qū)，A區(qū)有646戶，B區(qū)有1729戶，其中A區(qū)原住民最初有300多戶，（因?yàn)槭秦泿虐仓?，所以不能稱拆遷戶）。 （二）A區(qū)歷史與現(xiàn)狀。 A區(qū)在剛?cè)胱〉臅r(shí)候，小區(qū)里面環(huán)境優(yōu)美，大樹成蔭，鳥語花香，景觀河清波泛漪，小橋流水讓人流連忘返?？墒呛镁安婚L，小區(qū)開始失竊不斷、保潔員直接用景觀河水洗拖把，車輛門崗隨意放行，小區(qū)保安監(jiān)守自盜，這一系列問題導(dǎo)致業(yè)主怨聲載道，于是300多戶原住民開始不交物業(yè)費(fèi)（拿鑰匙的時(shí)候是必須交物業(yè)費(fèi)的），其原因兩個(gè)： 1.原來他們大隊(duì)書記答應(yīng)村民物業(yè)費(fèi)由大隊(duì)交，沒有書面證明，只是口頭承諾，如今該大隊(duì)書記已經(jīng)去世了。 2.中鑫物業(yè)不作為。 最初拿鑰匙時(shí)原住民也交物業(yè)費(fèi)的，但是因?yàn)樾^(qū)環(huán)境的每況愈下，直接導(dǎo)致了原住民開始拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。至此時(shí)，200多戶買房戶還是都正常繳納物業(yè)費(fèi)的，而中鑫物業(yè)卻以原住戶不繳費(fèi)為由，開始減少對A區(qū)的管理服務(wù)，減少門崗，減少保潔，從不公示小區(qū)收益，在不征求業(yè)主意見的情況下，就強(qiáng)行設(shè)崗收停車費(fèi)，因此多次造成業(yè)主堵門，一直到2010年夏天，索性全面停止了對A區(qū)的服務(wù)。大熱天小區(qū)垃圾成堆，臭氣熏天，無法忍受的惡劣環(huán)境進(jìn)一步激化了業(yè)主跟中鑫物業(yè)的矛盾。 后來，在一部分小區(qū)志愿者的努力下，天寧區(qū)房管局、紅梅街道、開發(fā)公司、中鑫物業(yè)、志愿者坐在一起，商討小區(qū)物業(yè)管理問題。經(jīng)過2個(gè)多月，開發(fā)商、物業(yè)拿出了整改方案，志愿者努力配合物業(yè)在小區(qū)宣傳物管的重要性，讓業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)。然后談判過后，中鑫物業(yè)在收取物業(yè)費(fèi)時(shí)，300多戶原住民團(tuán)結(jié)一致不交物業(yè)費(fèi)，一定要大隊(duì)出，中鑫物業(yè)在當(dāng)年收取買房戶95%以上物業(yè)費(fèi)的情況下，只是簡單地在小區(qū)拖運(yùn)垃圾，門崗形同虛設(shè)，保安在亭子里喝茶抽煙，保潔人員大量減少，越到后面保潔區(qū)域越小，直至徹底停止保潔服務(wù)。直至后來，中鑫物業(yè)開始拒收業(yè)主的物業(yè)費(fèi)，理由是交了也不夠本，因此開始不提供服務(wù)，直接導(dǎo)致A區(qū)開始陷入無人管理狀態(tài)，大樹開始枯萎，甚至任人砍伐，綠化帶種菜、違建現(xiàn)象層出不窮，景觀河干涸，草坪因亂停車被破壞嚴(yán)重，地表裸露，從此小區(qū)道路雨天泥濘不堪，晴天塵土飛揚(yáng)，所有業(yè)主每天生活在這樣的環(huán)境下苦不堪言，然而卻投訴無門！ （三）B區(qū)歷史與現(xiàn)狀。 B區(qū)建成比A區(qū)晚，目前也是環(huán)境狀態(tài)堪憂，道路坑坑洼洼，修補(bǔ)就用水泥糊糊，看上去整個(gè)小區(qū)道路就是一塊一塊的補(bǔ)丁、草坪幾乎消失，電動(dòng)車隨意停放，貓狗隨地大小便，居民圈地養(yǎng)雞，在樓道養(yǎng)狗，中鑫物業(yè)只在西大門設(shè)崗收取進(jìn)出小區(qū)車輛的停車費(fèi)，其他門崗不設(shè)保安，景觀河淤泥泛塘、臭氣熏天，好不容易清理一次直接把這個(gè)塘的淤泥挖出來倒在另一個(gè)池塘里……當(dāng)業(yè)主投訴衛(wèi)生不好時(shí)，中鑫物業(yè)就以保潔是外包的為由推卸責(zé)任，當(dāng)業(yè)主投訴電梯問題時(shí)，中鑫物業(yè)又把責(zé)任推給維保公司，小區(qū)里電梯攝像頭全部成了擺設(shè)，甚至很多連監(jiān)控設(shè)施都沒有！因此造成偷盜事件頻繁，因區(qū)域不在監(jiān)控范圍內(nèi)，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)各種糾紛不斷。此外，小區(qū)無數(shù)公共設(shè)施因缺乏維護(hù)導(dǎo)致要重做。 （四）小區(qū)其他現(xiàn)狀。 凱旋城小區(qū)路面停車位、電梯廣告等公共收益從來不公示，各項(xiàng)公共設(shè)施的維護(hù)與投入經(jīng)費(fèi)也從不公示。無論出現(xiàn)什么問題，業(yè)主提出任何訴求，中鑫物業(yè)都是推脫加糊弄！特別是A區(qū)地下產(chǎn)權(quán)車位嚴(yán)重缺乏維護(hù)和管理，至今為止，A區(qū)業(yè)主的地下車位管理費(fèi)一分都沒有少交，但是中鑫物業(yè)就是棄之不管，除了門口設(shè)置一個(gè)門禁閘道，沒有任何服務(wù)可言。不管是A區(qū)還是B區(qū)，車庫長年累月燈光黑暗，業(yè)主提了無數(shù)次，就是不解決。眼下面臨服務(wù)合同即將到期，才安排人員打掃衛(wèi)生、換燈，通過這些方式來糊弄和敷衍業(yè)主。近期，中鑫物業(yè)甚至在B區(qū)各幢各單元門口貼了一份《關(guān)于凱旋城A區(qū)物業(yè)管理服務(wù)之情況說明》，其內(nèi)容與事實(shí)大相徑庭，完全是捏造事實(shí)，用意就在于故意挑起A區(qū)、B區(qū)業(yè)主之間的矛盾，從而達(dá)到其續(xù)簽來年合同，肆意不作為的目的！針對中鑫物業(yè)說明中的不實(shí)言論。我們志愿者團(tuán)隊(duì)根據(jù)事實(shí)對B區(qū)業(yè)主做出了詳細(xì)解釋和說明，從而消除了B區(qū)業(yè)主因中鑫物業(yè)的不實(shí)說明造成的對A區(qū)業(yè)主的偏見。 二、物業(yè)長期不作為造成一系列嚴(yán)重問題。 在中鑫物業(yè)長達(dá)10年的不作為管理下，小區(qū)現(xiàn)在面臨著極大的安全隱患和嚴(yán)峻的環(huán)境問題，這一系列的問題導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主怨聲載道，苦不堪言。 （一）安全隱患多。 消防設(shè)施幾乎癱瘓，盜竊事件頻繁發(fā)生，小區(qū)保安監(jiān)守自盜，車輛門崗隨意放行，電瓶車隨意停放，充電樁設(shè)置不合理，電梯三天兩頭癱瘓，外來人員隨意進(jìn)出，商販擺攤現(xiàn)象不斷，業(yè)主隨意私拉電線，消防通道堵占嚴(yán)重，流浪狗、貓三五成群等。 （二）環(huán)境臟亂差。 路面坑坑洼洼、破損不堪，樹木大量被砍伐破壞，綠化帶種菜、違建嚴(yán)重，地下車庫破、臟、暗、污水橫流，景觀河水質(zhì)渾濁發(fā)綠，一潭死水，甚至干涸，沿街商戶亂排油煙等等。 （三）公共收益收支不公開。 中鑫物業(yè)在凱旋城小區(qū)長達(dá)10年的服務(wù)過程中，從未向業(yè)主公示過小區(qū)公共收益的收支情況，因?yàn)闆]有有效的監(jiān)督，小區(qū)公共收益就成了一筆糊涂賬！ 三、小區(qū)監(jiān)管機(jī)制面臨的問題 （一）監(jiān)督機(jī)構(gòu)的缺失。 由于小區(qū)建成間隔時(shí)間長，一直沒條件成立業(yè)委會(huì)，也就沒有一個(gè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)來監(jiān)督和管理中鑫物業(yè)。直到2016年，在紅梅街道和凱旋城社區(qū)的組織牽頭和指導(dǎo)下，好不容易成立了物管會(huì)，然而這個(gè)物管會(huì)卻獨(dú)斷專行，做任何決定都不需要征求業(yè)主的意見。長期以來，跟中鑫物業(yè)在小區(qū)公共收益上的分賬從不公開，對物業(yè)的監(jiān)督也形同虛設(shè)，物管會(huì)成員內(nèi)部不團(tuán)結(jié)，部分成員因工作調(diào)整及書面提出辭去物管會(huì)的工作，截至今年8月份，該物管會(huì)業(yè)主成員僅剩3人，基本處于癱瘓狀態(tài)，因此進(jìn)一步造成了物業(yè)的有恃無恐和肆意妄為。 （二）新物管會(huì)的成立舉步維艱。 1.成立的背景。 今年5月份開始，凱旋城社區(qū)按上級部門要求，大力推廣并實(shí)施全要素網(wǎng)格工作，從而誕生了社工網(wǎng)格微信群，為小區(qū)業(yè)主與社區(qū)創(chuàng)造了一個(gè)良好的溝通平臺(tái)。當(dāng)越來越多的業(yè)主加入網(wǎng)格群后發(fā)現(xiàn)，小區(qū)臟亂差的問題多么嚴(yán)重！業(yè)主們在社區(qū)網(wǎng)格群里的抱怨聲不斷，當(dāng)業(yè)主們把這些問題反饋給中鑫物業(yè)后，他們并沒有拿出積極有效的態(tài)度來處理和解決，而是一如既往的推諉或置之不理，完全忽視業(yè)主的訴求和感受。在這種形勢下，小區(qū)里涌現(xiàn)出了一大批熱心志愿者，其中有機(jī)關(guān)單位公務(wù)員、有人民教師、有警察叔叔、有高級工程師、有私營業(yè)主、有普通職員、有退休老人、還有全職媽媽……大家來自各行各業(yè)，但是都有一個(gè)共同的身份，都是凱旋城小區(qū)業(yè)主。 2.成立的過程。 為了讓更多的業(yè)主參與小區(qū)事務(wù)，把小區(qū)管理得更好，紅梅街道和社區(qū)組織開展了對物管會(huì)成員進(jìn)行增補(bǔ)的工作。我們志愿者在紅梅街道和凱旋城社區(qū)的指導(dǎo)下，做了大量的宣傳工作，為成立新的物管會(huì)到處奔走、忙碌，經(jīng)過大家的不懈努力，有很多業(yè)主積極報(bào)名，根據(jù)小區(qū)業(yè)主自薦、推薦情況，經(jīng)紅梅街道、凱旋城社區(qū)對報(bào)名人員進(jìn)行資格審核，最終在2018年8月16日確定了13人為新一屆凱旋城小區(qū)物管會(huì)成員，其中社工一名，社區(qū)民警一名，業(yè)主成員11名，業(yè)主成員中A區(qū)業(yè)主有3名，B區(qū)業(yè)主有8名。 3.成立的結(jié)果。 就在所有業(yè)主滿懷希望，為小區(qū)環(huán)境改善有望而滿心歡喜的時(shí)候，紅梅街道物管科于8月22日下午突然通知大家，因A區(qū)業(yè)主成員不繳納物業(yè)費(fèi)，所以不符合成為物管會(huì)成員的條件，故新物管會(huì)成立不起來了！可想而知，這一刻我們?nèi)w志愿者和業(yè)主的心情是多么難過和憤怒的！紅梅街道物管科給與的解釋是A區(qū)業(yè)主成員未繳納物業(yè)費(fèi)而導(dǎo)致新物管會(huì)不能成立。按此邏輯推理，之前的物管會(huì)成員里有A區(qū)業(yè)主的存在，他們也是未繳納物業(yè)費(fèi)的，然而在長達(dá)近兩年的時(shí)間里，街道、社區(qū)等各級部門并沒有提出任何異議！按如今的說法，業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)就不能加入物管會(huì)，那么之前的物管會(huì)存在也是不合法的，也就意味著之前物管會(huì)與中鑫物業(yè)簽訂的合同也是不合法的。為此，我們志愿者和業(yè)主們找社區(qū)、找街道，尋求解釋和幫助，然而都是徒勞的！ 四、更換物業(yè)是民之所向。 （一）物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查。 為了真實(shí)了解業(yè)主的訴求和想法，尊重所有業(yè)主的意愿，讓業(yè)主能夠行使自己的權(quán)利，志愿者團(tuán)隊(duì)就中鑫物業(yè)服務(wù)滿意度對B區(qū)業(yè)主進(jìn)行了一項(xiàng)調(diào)查，議題包括對現(xiàn)任物業(yè)是否滿意；是否同意更換物業(yè)。志愿者們通過上門、微信、QQ、電話等方式征集業(yè)主的意見，然而在調(diào)查工作進(jìn)行到第三天的時(shí)候，紅梅街道卻讓凱旋城社區(qū)通知志愿者們暫停調(diào)查工作，導(dǎo)致本次調(diào)查工作未能順利完成。經(jīng)過對已經(jīng)調(diào)查的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，最終結(jié)果是：B區(qū)總戶數(shù)1729，未在家或者出租的763戶，未上門247戶，棄權(quán)66戶，對現(xiàn)任物業(yè)（江南中鑫物業(yè)）各項(xiàng)服務(wù)管理滿意戶數(shù)為69，不滿意戶數(shù)為584，滿意率為69/719=9.6%，不滿意率為584/719=81.2%；同意更換物業(yè)的人數(shù)為606戶，不同意更換物業(yè)的戶數(shù)為47，同意率=606/719=84.3%，不同意率=47/653=6.5%。由此可見，業(yè)主對中鑫物業(yè)的服務(wù)是多么不滿意，要求更換物業(yè)的訴求是多么強(qiáng)烈，呼聲是多么高！ （二）物業(yè)服務(wù)合同即將到期。 中鑫物業(yè)與舊物管會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同于2018年12月31日即將到期，續(xù)簽與否要提前三個(gè)月對其告知，在現(xiàn)有條件下，是否續(xù)簽就取決于物管會(huì)的決定，而重組物管會(huì)，讓物管會(huì)盡快恢復(fù)該有的功能和并行使其職責(zé)，就成了凱旋城小區(qū)最迫切需要解決的頭等大事。在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)，這樣的嚴(yán)峻形勢下下，新物管會(huì)的成立卻遭遇了重重阻擾！其背后原因值得所有人深思。 五、針對小區(qū)目前面臨的問題，我們提出以下幾點(diǎn)方案和思路。 （一）A區(qū)整改方案。 針對凱旋城A區(qū)的現(xiàn)狀，在環(huán)境和公共基礎(chǔ)設(shè)施等方面，我們志愿者制定了一系列改造方案，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 1.車位改造方面。為了解決A區(qū)長期以來存在的亂停車、停車難的問題，我們志愿者團(tuán)隊(duì)做了大量的前期準(zhǔn)備工作，統(tǒng)計(jì)出了現(xiàn)有地下車位數(shù)量，通過對小區(qū)門口進(jìn)出車輛進(jìn)行登記以及上門拜訪等方式，收集了業(yè)主對車位的需求信息，形成了準(zhǔn)確的需求數(shù)據(jù)。同時(shí)，我們志愿者經(jīng)過努力，已經(jīng)把改造方案落實(shí)到施工圖紙、工程造價(jià)上，甚至連愿意墊資的施工方都已經(jīng)聯(lián)系好。 2.道路修復(fù)方面。因?yàn)橹婿挝飿I(yè)的維護(hù)缺失，導(dǎo)致凱旋城小區(qū)道路損壞嚴(yán)重，紅梅街道、凱旋城社區(qū)正在計(jì)劃組織開展小區(qū)道路修復(fù)工作，我們志愿者團(tuán)隊(duì)會(huì)積極配合街道和社區(qū)，把道路修復(fù)工作落實(shí)到位。 3.綠化等環(huán)境改造方面。A區(qū)車位整改后，第一批收費(fèi)用于償還改造車位的費(fèi)用，后期收費(fèi)則優(yōu)先用于A區(qū)環(huán)境改造，比如綠化、景觀池等，A區(qū)將用地上和地下的停車費(fèi)完成自己的整治，由物管會(huì)及小區(qū)志愿者負(fù)責(zé)監(jiān)督，并根據(jù)需要提供改造建議。 4.物業(yè)費(fèi)收取方面。新的物業(yè)接手后，我們志愿者會(huì)是第一批繳納物業(yè)費(fèi)的支持者，并且我們會(huì)協(xié)助社區(qū)、新物業(yè)做好A區(qū)其他業(yè)主的繳費(fèi)工作。 （二）小區(qū)整體改善思路。 1.成立新的物管會(huì)。我們殷切盼望在紅梅街道和凱旋城社區(qū)的指導(dǎo)下，小區(qū)能合情、合理、合法地成立新物管會(huì)，從而完善小區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理機(jī)制，使物業(yè)公司提升服務(wù)水平，做好各項(xiàng)服務(wù)工作。 2.成立產(chǎn)權(quán)人代表機(jī)構(gòu)。新的物管會(huì)成立后，在其下一級成立產(chǎn)權(quán)人代表機(jī)構(gòu)，以幢、單元為單位，推選一名產(chǎn)權(quán)人代表，來監(jiān)督物管會(huì)的各項(xiàng)工作。 3.穩(wěn)定發(fā)展志愿者組織。以物管會(huì)名義穩(wěn)定發(fā)展業(yè)主志愿者組織，盡量保證每幢、每單元都有志愿者，日常負(fù)責(zé)收集業(yè)主訴求和意見，反饋給物管會(huì)和物業(yè)，物管會(huì)結(jié)合業(yè)主反映的意見來決定小區(qū)各項(xiàng)重大事項(xiàng)的方案和實(shí)施。同時(shí)，配合街道、社區(qū)開展組織各項(xiàng)居民活動(dòng)等。 我們知道成功的道路不是一帆風(fēng)順的，也堅(jiān)信在黨和政府的領(lǐng)導(dǎo)下，我們志愿者和所有業(yè)主一定能夠維護(hù)自己的權(quán)利。請上級領(lǐng)導(dǎo)相信我們有信心把小區(qū)改善好，也有能力把小區(qū)引入到正規(guī)上來！希望在黨和政府的關(guān)心下，我們小區(qū)全體業(yè)主可以脫離困境，共建和諧家園！ 凱旋城小區(qū)志愿者團(tuán)隊(duì) 2018年8月24日 來自化龍巷APP |
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