來源：無訟閱讀    作者：寧平

近期，一線城市房租快速上漲引起社會廣泛關注，社會輿論將矛頭指向長租公寓運營商，指責其利用資本市場進行“跑馬圈地”，惡性競爭推高租金。

我愛我家前副總裁胡景輝一句“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”更是將長租公寓模式推向風口浪尖；2018年8月23日，一則“首家長租公寓公司爆倉，杭州鼎家破產4000戶租客受損”的新聞瞬間引爆法律圈，長租公寓模式開始被拉下“神壇”。

筆者嘗試對長租公寓商業(yè)運作模式背后蘊藏的的法律關系及隱藏的法律風險進行探析，同時對長租公寓爆倉后，出租人（房東）與承租人（租客）如何進行法律維權提供一點法律思路。

一、長租公寓商業(yè)模式

自國家大力提倡“租購同權”、“租售并舉”等新住房制度以來，長租公寓模式在資本市場助力下得到不斷迅速發(fā)展，全國漸已形成了諸如魔方公寓、新派公寓、蘑菇公寓、自如公寓等長租公寓品牌。

筆者嘗試以物業(yè)主體為區(qū)分標準，將長租公寓商業(yè)模式分為物業(yè)自持模式、物業(yè)代持模式。

（一）物業(yè)自持模式

所謂物業(yè)自持模式，亦可稱“重資產模式”，是指長租公寓運營商利用借助社會資金或自身資金實力購買持有物業(yè)資產的產權，經過統(tǒng)一裝修后對外進行租賃運營。

該模式參與的主體多為房地產開發(fā)商以及資金雄厚國企、民企等。物業(yè)自持模式法律關系簡明，且風險較小，該種模式下只存在一層法律關系，即出租人（房東）與承租人（租客）之間的租賃關系。

（二）物業(yè)自持模式下的租賃關系

長租公寓中的物業(yè)自持模式其本質上仍屬于傳統(tǒng)租賃關系；所謂傳統(tǒng)租賃模式即是中介機構作為居間服務角色，為出租人（房東）傳播租賃信息，同時積極尋找承租人（租客），將合適房源進行推送；不同之處在于將出租人（房東）自己承擔了中介機構的角色。其法律關系如下：

（三）物業(yè)代持模式

所謂物業(yè)代持模式，亦可稱“中資產模式”，是指長租公寓運營商通過租賃的方式，向出租人（房東）簽訂一定期限的租賃協議，然后進行裝修改造進行對外出租；這種模式也是當下長租公寓普遍采取的模式，俗稱“二房東模式” ，市場中自如公寓、魔方公寓等長租公寓運營商亦多采用此種模式。其法律關系如下圖：

（四）物業(yè)代持模式下的租賃關系

物業(yè)代持模式下中介機構逐步演變?yōu)椤岸繓|”，中介機構利用自身平臺優(yōu)勢與出租人（房東）簽訂租賃協議，而后與承租人簽訂租賃協議，即所謂的新型租賃模式。中介機構為了更快速回籠資金、賺取利差；與網貸公司進行合作，利用零押金等營銷手段，引誘承租人（租客）與網貸公司簽訂借貸協議，并通過網貸公司平臺將租金打入到中介公司指定賬戶。

該種模式下，其背后存在兩個租賃法律關系，其一，長租公寓運營商與出租人（房東）之間的房屋租賃關系；其二，長租公寓運營商與承租人（租客）之間的房屋租賃（轉租）關系。

三、長租公寓商業(yè)模式下法律風險梳理

（一）運營商與出租人（房東）之間的法律風險

長租公寓物業(yè)自持模式下，運營商與出租人（房東）為同一方，其法律風險主要在于運營商與原出租人（房東）之間的房屋買賣關系；運營商受讓的物業(yè)是否完成《物權法》意義上的交付，物業(yè)產權是否明晰，物業(yè)產權是否涉及共有財產，是否存在抵押、法院查封等等情形；如果運營商在受讓的物業(yè)產權存在瑕疵，則必然會引起一系列連鎖反應，并最終導致損害承租人利益。

在物業(yè)代持模式下，運營商與出租人（房東）之間存在房屋租賃關系，其法律風險點在于解約風險。

1、提前解約風險

在物業(yè)代持模式下，如出租人（房東）在不滿足解除租賃合同的前提下，執(zhí)意提前解除協議；并按照租賃合同約定履行違約責任的情況下，此次運營商在獲得違約金后需騰空房屋交還給出租人（房東）。

2、出租人（房東）法定解除協議風險

根據《合同法》及最高院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》的司法解釋規(guī)定，在出現某些情形時出租人（房東）享有法定解除權。譬如根據《合同法》第219條規(guī)定“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物的，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

最高院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第7條規(guī)定，承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不恢復原狀，出租人有權請求解除合同并要求賠償損失。

根據目前長租公寓運營模式，運營商通常會將承租過來的房屋進行統(tǒng)一裝修，且大量存在擅自擴建、私加隔斷以及變更房屋結構等情形。

《合同法》第227條規(guī)定，承租人無正當理由未支付或延遲支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

長租公寓運營商承租出租人（房東）的房屋租金一般約定按季度或半年支付，如果運營商在擴張過程中對現金流把控不力，極易引起無法及時支付租金情形發(fā)生，從而導致出租人（房東）解除協議。

對于物業(yè)代持模式下的長租公寓運營商而言，解約風險屬于根本性風險，一旦出現該情形，長租公寓運營商將面臨局部或全部爆倉風險。

（二）運營商與承租人（租客）之間的法律風險

長租公寓模式運營成敗的關鍵在于能否吸引足夠的承租人（租客）進行承租，物業(yè)自持模式下，運營商與承租人（租客）之間的法律風險主要集中在承租人（租客）的違約風險，也即租金回籠風險。

但隨著運營商與互聯網金融平臺公司的合作，該風險已成功轉嫁給了互聯網金融平臺公司；而在物業(yè)代持模式下，除了上述風險外，還存在運營商違約風險。

首先，根據《合同法》第224條規(guī)定，運營商作為轉租方，其轉租行為應當經出租人同意；未經出租人同意的，出租人有權解除合同。

其次，運營商應按租賃合同約定向承租人（租客）交付租賃物、保證租賃物不會危及承租人安全或健康等如出現導致承租人（租客）無法使用租賃物的，則承租人（租客）有權要求運營商返還租金，并要求運營商承擔違約責任。

此外，運營商與承租人（租客）存在超期轉租風險，根據最高院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第15條規(guī)定，承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。

（三）出租人（房東）與承租人（租客）之間的法律風險

在物業(yè)自持模式下，出租人（房東）與承租人（租客）之間的法律關系及風險，與前文運營商與承租人（租客）的法律風險相同。

在物業(yè)代持模式下，出租人（房東）與承租人（租客）之間存在法律風險主要存在于運營商將房屋轉租給承租人（租客）并收取房租后，逾期向出租人（房東）支付租金，則出租人（房東）有權解除與運營商之間的租賃合同關系，并要求承租人（租客）騰空房屋；而承租人（租客）已向運營商繳納了租金，則根據合同要求繼續(xù)履行，拒絕騰空。

此次杭州鼎家長租公寓爆倉事件就是由于運營商無法及時向出租人（房東）交付租金導致的。

出租人（房東）與承租人（租客）之間的法律沖突雖然是因運營商引起的，但最終會演變?yōu)槌鲎馊耍ǚ繓|）與承租人（租客）之間的房屋所有權與房屋使用權之爭。

（四）承租人（租客）與金融平臺公司之間的法律風險

承租人（租客）與金融平臺公司直接存在借貸關系，也即承租人（租客）為了支付租金，向金融平臺公司借款后進行分期付款。從借款合同角度來看，雙方借貸關系成立且生效。

但是在具體操作過程中，長租公寓運營商為了掩人耳目，通常以零押付一的噱頭，在承租人（租客）不知情或重大誤解的情形下與金融平臺公司發(fā)生借貸關系。

因此承租人與金融平臺公司之間的借貸關系應區(qū)別考慮：

其一，如運營商、金融平臺公司已向承租人（租客）充分提示，并告知其相關法律后果的情形下，承租人（租客）與金融平臺公司直接的借貸關系有效。

其二，如承租人（租客）是在不知情或重大誤解或在運營商、金融平臺公司欺詐、脅迫的情形下簽訂的，則承租人（租客）可根據《合同法》52條或54條的規(guī)定認定借款合同無效或行使撤銷權。

四、長租公寓爆倉下法律維權途徑

（一）出租人（房東）維權途徑分析

在物業(yè)自持模式下，即便長租公寓爆倉，不會存在出租人（房東）維權的情形；出租人（房東）進行維權的情形只能是出現在物業(yè)代持模式。

1、要求運營商支付欠付租金及承擔違約責任

根據《合同法》第227條規(guī)定，承租人無正當理由未支付或者延遲支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

杭州鼎家長租公寓爆倉事件，作為出租人（房東）應當及時向運營商杭州鼎家解除租賃合同，并要求其支付所欠租金及違約金；運營商向法院申請破產被受理的，出租人（房東）則應根據《企業(yè)破產法》的相關規(guī)定，在有效期內依法申報債權。

2、要求承租人（租客）依法騰空房屋

承租人（租客）已經向運營商支付完租金且未到期或其他已交付租金但未行使使用權的情形下，出租人（房東）是否有權要求承租人（租客）騰空房屋。

根據最高院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》司法解釋第18條規(guī)定，房屋租賃合同無效、履行期滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付騰房占有使用費的，人民法院應予支持。

根據該條規(guī)定，出租人（房東）在運營商逾期支付租金的情形下依法解除房屋租賃合同后，運營商應當將房屋返還給出租人（房東）；運營商將房屋轉租給承租人（租客）的，在出租人（房東）與運營商解除房屋租賃合同生效之日起，承租人（租客）邊不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據，從而構成對出租人（房東）所有的租賃房屋的無權占有。

故此出租人（房東）有權向承租人（租客）主張返還房屋要求其在規(guī)定期限內騰空房屋，逾期騰房的，有權向承租人（租客）主張逾期騰房期間的占有使用費。

（二）承租人（租客）維權途徑分析

長租公寓商業(yè)運營模式中，承租人（租客）處于弱勢地位，在長租公寓爆倉的情況下，影響最大的莫過于承租人（租客），這次杭州鼎家長租公寓爆倉，其涉及的租客人數就達到4000人，該如何保障承租人（租客）合法權益，尋求正確的法律救濟途徑，是值得引起我們關注的。

筆者認為在長租公寓爆倉的情形下，承租人（租客）有以下幾種維權途徑：

1、對出租人（房東）行使抗辯權

根據最高院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》司法解釋第17條規(guī)定，出租人（房東）以運營商未支付租金為由解除合同時，承租人（租客）可請求帶承租人支付欠付租金和違約金。

該維權途徑適用的范圍比較窄，僅僅存在出租人（房東）為散戶的情況下，承租人（租客）可以一對一與出租人（房東）進行協商抗辯。如果出租人（房東）是將整棟公寓租賃給運營商，則承租人（租客）實際無法運用該條進行抗辯。

2、要求運營商承擔違約責任并歸還剩余租金

運營商作為轉租方，應確保轉租的房屋可以依法使用，且不存在任何導致承租人不能使用的情形。在長租公寓爆倉情況下，運營商因未向出租人（房東）支付租金而導致租賃合同解除，承租人（租客）則可以根據最高院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》司法解釋第8條規(guī)定，依法解除與運營商之間的租賃合同，要求運營商成為違約金責任并歸還剩余租金。

如運營商申請破產且法院依法予以受理的，則應根據《企業(yè)破產法》的相關規(guī)定，在有效期內依法申報債權。

綜上所言，長租公寓作為響應國家租售并舉政策的市場化產物，其商業(yè)模式是已經得到市場檢驗；目前出現長租公寓爆倉事件其主要原因在于長租公寓運營商沒有對市場進行充分評估盲目擴張導致的后果。

根據對長租公寓背后的法律關系及法律風險進行分析可以看出在合規(guī)經營的情況下經營風險是可控的；同時值得注意的是在長租公寓爆倉的情況下，出租人（房東）以及承租人（租客）應當依法進行維權，避免采取過激行為，以維護自身合法權益。