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產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記不是房屋買賣合同的生效要件
關(guān)于這一點(diǎn)，我國(guó)法學(xué)界和司法界有不同的觀點(diǎn)。筆者認(rèn)為，把產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記作為房屋買賣合同的生效要件的觀點(diǎn)，是對(duì)登記制度屬性的誤解，把債權(quán)制度和物權(quán)制度混為一談。原因如下： 房屋買賣合同作為債權(quán)合同，屬諾成性合同，而產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記只是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必備要件。買賣合同是雙務(wù)、有償、諾成合同，房屋買賣合同作為買賣合同之一種，同樣具有雙務(wù)、有償、諾成的性質(zhì)。按照民法理論，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同是以轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，該合同只要具備書(shū)面形式、主體適格、意思表示真實(shí)、不違反法律或社會(huì)公共利益則有效成立,應(yīng)受法律保護(hù)。因此，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)僅是不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)債權(quán)合同的履行效力所致，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)過(guò)戶登記也是合同的履行行為。既然過(guò)戶登記是合同的履行行為，則在本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷，這是的基本原則。 登記過(guò)戶行為就是對(duì)房屋買賣合同的效力的肯定。登記行為的發(fā)生,是以雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同有效為前提，即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請(qǐng)求出賣方協(xié)助履行登記行為的權(quán)利，出賣人才相應(yīng)地負(fù)有協(xié)助履行登記行為的義務(wù)。登記是這一對(duì)權(quán)利義務(wù)相互運(yùn)動(dòng)的結(jié)果。若登記前，房屋買賣合同無(wú)效或不成立，則登記本身就成為無(wú)源之水、無(wú)本之木了。 登記的公示怍用不能決定合同的效力。房屋進(jìn)行統(tǒng)一登記過(guò)戶，體現(xiàn)了國(guó)家為社會(huì)利益而對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)進(jìn)行干預(yù)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必然要求契約自由，倘把登記作為合同生效的要件，則勢(shì)必使登記審查變成對(duì)雙方可否簽訂買賣合同及簽訂后的合同是否有效的確認(rèn)，這巳經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了房管部門的職權(quán)。 將登記作為房屋買賣合同的生效要件，在實(shí)踐中將會(huì)遇到一些無(wú)法解決的問(wèn)題。由于房屋買賣合同在訂立后、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶前尚未成立和生效，導(dǎo)致出賣人基于自身利益而一房多賣，或者待房?jī)r(jià)上漲，故意不協(xié)助買方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，而不承擔(dān)違約責(zé)任，致使合同形同虛設(shè)，這將不利于對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)方利益的保護(hù)，也難以適用于所有權(quán)保留的分期付款房屋買賣合同和商品房預(yù)售合同。 延伸閱讀： |
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