“2018年，房地產(chǎn)的好日子一去不復(fù)返了?！边@是不少業(yè)內(nèi)人士達(dá)成的共識(shí)。

　　不過(guò)，從近期揭曉的中報(bào)大考來(lái)看，情況并沒(méi)有想象的糟。據(jù)市界不完全統(tǒng)計(jì)，截至9月6日，已有120家A股房企和175家港股房企披離2018年中報(bào)。2017年上半年，這275家房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入17214.03億元，2018年這一數(shù)字變?yōu)?1830.7億元，同比增長(zhǎng)26.82%。

　　此外，中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，八成房企上半年利潤(rùn)明顯上漲。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波分析表示，2017年房地產(chǎn)項(xiàng)目在2018年上半年進(jìn)行銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入，對(duì)房企半年報(bào)有一定影響。

　　優(yōu)等生：4家房企營(yíng)收千億

　　2018年上半年的“優(yōu)等生”仍以老面孔為主。

　　8月28日，中國(guó)恒大披露2018年半年報(bào)，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3003.48億元；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)530.26億元，同比增長(zhǎng)129.3%，穩(wěn)坐房地產(chǎn)的頭把交椅。

　　也就是這一天，福布斯實(shí)時(shí)富豪榜排行榜顯示，許家印身家達(dá)到414億美元，超過(guò)馬化騰的410億美元，再一次成為中國(guó)首富。

　　緊隨其后的，是碧桂園、萬(wàn)科。

　　2018上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)總收入約1318.9億元，同比增長(zhǎng)約69.7%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約163.2億元，同比增長(zhǎng)約94.9%。萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1059.7億元，同比增長(zhǎng)51.8%；凈利潤(rùn)135.2億，同比增長(zhǎng) 34.53%。

　　上半年?duì)I業(yè)收入在千億規(guī)模的房企僅有4家。除碧萬(wàn)恒外，綠地控股2018年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1578.87億元。

　　不過(guò)有意思的是，營(yíng)業(yè)收入高于碧桂園、萬(wàn)科的綠地控股，凈利潤(rùn)卻遠(yuǎn)不及兩位房企大佬。2018上半年，綠地控股凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)30%至60.56億元，連碧桂園和萬(wàn)科的二分之一也不到。

　　2018年上半年房企營(yíng)收排名前十的，還有中國(guó)海外發(fā)展、保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、華潤(rùn)置地、世茂房地產(chǎn)、華夏幸福。其中，2家房企營(yíng)收規(guī)模在500億元以上，中國(guó)海外發(fā)展?fàn)I收749.05億元，保利地產(chǎn)營(yíng)收595.36億元。

　　此外，中國(guó)恒大、長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展、太古地產(chǎn)、碧桂園、萬(wàn)科、恒基地產(chǎn)、會(huì)德豐、華潤(rùn)置地、保利地產(chǎn)分別位于凈利潤(rùn)排名的第一到第十。

　　房企寒冬：61家房企負(fù)債率超80%

　　去杠桿的風(fēng)從2017刮到2018，銀行、信托、地產(chǎn)私募、資管，這類房企曾經(jīng)倚仗的融資渠道，大門正在逐漸關(guān)閉，門檻也越抬越高。

　　不過(guò)，在日漸趨嚴(yán)的調(diào)控面前，房企的負(fù)債率不降反增。數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月30日，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為79.46%，較去年同期上漲1.44個(gè)百分點(diǎn)，直逼80%的負(fù)債率紅線，更是創(chuàng)下13年以來(lái)的最高紀(jì)錄。

　　市界梳理發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)披露半年報(bào)的房企中，61家房企資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%。其中，A股房企34家，港股房企27家。太陽(yáng)城集團(tuán)甚至出現(xiàn)了資不抵債的情況，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)172.33%

　　融創(chuàng)中國(guó)負(fù)債率雖出現(xiàn)小幅下降，但90.52%的負(fù)債率仍然位于房企高位。碧桂園負(fù)債率89.85%，綠地控股負(fù)債率88.98%，萬(wàn)科負(fù)債率84.7%。

　　此外，已披露2018年中報(bào)的175家港股房企中，虧損房企27家，比去年同期的23家新增5家。而在120家A股房企中由18家降至16家。

　　43家虧損房企，有3家房企虧損超10億元，中弘股份虧損13.26億元、太陽(yáng)城集團(tuán)虧損16.48億元，而恒盛地產(chǎn)虧損17.1億元，相當(dāng)于每天虧937萬(wàn)元。

　　和去年相比，變化最大的是中弘股份。2017年，中弘股份前三個(gè)季度的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好，第一季度報(bào)告、年中報(bào)告、第三季度報(bào)告凈利潤(rùn)分別為895.62萬(wàn)元、2930.96萬(wàn)元、8268.32萬(wàn)元。

　　而從2017年年報(bào)開(kāi)始，中弘股份突然“變臉”，巨虧25.11億，同比下降1699.01%。2018上半年中弘股份繼續(xù)虧損13.26億元。

　　為何中弘股份短短一年時(shí)間，業(yè)績(jī)會(huì)出現(xiàn)如此翻天覆地的變化？或許能夠8月14日中弘股份披露的一則公告中找到答案。因公司披露的2017年一季度報(bào)告、半年度報(bào)告、三季度報(bào)告涉嫌虛假記載，安徽證監(jiān)局決定對(duì)其進(jìn)行立案調(diào)查。

　　逆流而上：7家房企由虧轉(zhuǎn)盈

　　不過(guò)值得一提的是，其中也不乏房企“逆流而上”。

　　8月31日上午，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布的半年報(bào)顯示，今年上半年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入465.8億元，同比增長(zhǎng)215.3%；凈利潤(rùn)63.6億元，同比增長(zhǎng)389.3%。

　　雖然不論是營(yíng)收規(guī)模還是凈利潤(rùn)規(guī)模，融創(chuàng)中國(guó)距離碧萬(wàn)恒等房企大佬們還有很長(zhǎng)的一段路要走，但其近400%的增長(zhǎng)速度仍然在告訴大家“后生可畏”。

　　融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌表示，“今年大家的業(yè)績(jī)都不錯(cuò)是因?yàn)榻衲攴从车氖侵暗那闆r。我相信過(guò)兩年以后，業(yè)績(jī)分化會(huì)比較嚴(yán)重，兩年后才會(huì)反映出今年和明年的業(yè)績(jī)?！?/p>

　　此外，2018年上半年還有不少企業(yè)由虧轉(zhuǎn)盈，包括大中華地產(chǎn)控股、偉業(yè)控股等7家港股房企，以及中交地產(chǎn)、陽(yáng)光股份、世榮兆業(yè)等11家A股房企。

　　財(cái)報(bào)顯示，中交地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入31.77億元，同比增長(zhǎng)285.1%。實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4.38億元，同比增長(zhǎng)647.5%。其表示，主要原因?yàn)楸酒谕冉环棵娣e增加。

　　長(zhǎng)租公寓成“香饃饃”

　　在房地產(chǎn)企業(yè)不太好過(guò)的2018年，不少房企正忙著去地產(chǎn)化。

　　比如“龍湖地產(chǎn)”更名“龍湖集團(tuán)控股”；“時(shí)代地產(chǎn)”更名時(shí)代中國(guó)控股；萬(wàn)達(dá)商業(yè)更名為“萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)”，并對(duì)外表示欲在1至2年內(nèi)消化掉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向純粹的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)等。

　　與此同時(shí)，長(zhǎng)租公寓一躍成為地產(chǎn)圈的“香饃饃”。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP30中的房企已有三成進(jìn)入了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

　　萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮此前表示：“從回報(bào)率來(lái)說(shuō)，我們能夠達(dá)到1%~2%的回報(bào)率，已經(jīng)很滿意了?！倍鳶OHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹更是直言，“長(zhǎng)租公寓是虧本生意?！?/p>

　　雖然在大佬們的眼中，長(zhǎng)租公寓并不賺錢，但這絲毫不能阻擋大佬們?nèi)刖珠L(zhǎng)租公寓的熱情。

　　萬(wàn)科發(fā)布的半年報(bào)顯示，2004年至今，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)已覆蓋30個(gè)主要城市，累計(jì)獲取房間數(shù)超過(guò) 16萬(wàn)間。萬(wàn)科表示，2018年將租賃住宅業(yè)務(wù)確定為核心。

　　龍湖CEO邵明曉也在8月21日舉辦的半年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上介紹，“龍湖冠寓累計(jì)開(kāi)業(yè)房間數(shù)量超過(guò)2萬(wàn)間。今年下半年將再開(kāi)業(yè)5萬(wàn)間，預(yù)計(jì)年底累計(jì)開(kāi)業(yè)房間數(shù)量將達(dá)到6.5萬(wàn)間。”

　　此外，2018年上半年，我愛(ài)我家實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入53.30億元，同比增長(zhǎng)741.86%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3.66億元，同比增長(zhǎng)14.74.02%。其中，我愛(ài)我家累計(jì)完成租賃業(yè)務(wù)27萬(wàn)余單，實(shí)現(xiàn)收入7.4億元。

　　據(jù)我愛(ài)我家介紹，相寓業(yè)務(wù)范圍覆蓋全國(guó)14個(gè)城市，在管規(guī)模為29萬(wàn)套，較2017年底增長(zhǎng)14%，凈增3.5萬(wàn)余套，各月凈增量穩(wěn)定保持6000套左右。2018年上半年運(yùn)營(yíng)效率平穩(wěn)提升，全國(guó)平均出租率為94.5%，全國(guó)委托續(xù)簽率70%。