“舊文件”是指《廣西壯族自治區(qū)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、或《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理實施細(xì)則(試行)》以及其他法律規(guī)定。

“新文件”是指《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理辦法》以下簡稱“辦法”。

一、新舊變化：關(guān)于暫定資質(zhì)房企可承攬項目面積的變化

（一）新舊文件在內(nèi)容上的具體差別

舊文件：

《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理實施細(xì)則(試行)》

第七條  暫定資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資金、人員達(dá)到一級資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的，可承擔(dān)25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目；

注冊資金、人員達(dá)到二級資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的，可承擔(dān)15萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目；

注冊資金、人員達(dá)到三級資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的，可承擔(dān)10萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目。

注冊資金、人員只達(dá)到四級資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的，可以承攬建筑面積5萬平米以下的開發(fā)建設(shè)項目。

暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)規(guī)模由自治區(qū)建設(shè)行政主管部門在暫定資質(zhì)證書上注明，可以在全自治區(qū)范圍內(nèi)承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。

新文件：

  《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理辦法》

第十四條  暫定資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承攬建筑面積5萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目。屬于二級及以上資質(zhì)企業(yè)的全資子公司且母公司上年度信用優(yōu)秀的，經(jīng)母公司書面承諾對子公司開發(fā)項目共同承擔(dān)相關(guān)責(zé)任后，子公司可以承擔(dān)建筑面積10萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目。

（二）新文件下的立法解讀

舊文件實際上給符合條件的新房企提前發(fā)了“入場券”：允許他們在自己所達(dá)到資質(zhì)條件的標(biāo)準(zhǔn)上下浮一定的程度進(jìn)行相應(yīng)的項目開發(fā)。

例如，舊文件中二級資質(zhì)可承擔(dān)的項目是25萬平以下的，而暫定資質(zhì)如果注冊資金、人員達(dá)到二級資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的，可承擔(dān)15萬平方米以下。

但是暫定資質(zhì)實際上是核發(fā)給新設(shè)立的房地產(chǎn)企業(yè)，這類企業(yè)既無公司層面上的開發(fā)經(jīng)驗，也無經(jīng)過市場的檢驗和客戶的挑選，僅根據(jù)客觀的條件就準(zhǔn)許其開發(fā)大規(guī)模的項目，無疑具有很大的市場風(fēng)險。在以往的實踐中也確實出現(xiàn)了類似項目爛尾、出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題、出現(xiàn)大量權(quán)屬糾紛等情況。

只要是暫定資質(zhì)，無論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是什么標(biāo)準(zhǔn)的人員配置，均只能承攬面積為5萬平方米以下的項目。只有符合上述關(guān)于母公司的條件的，才可以承攬面積為10萬平方米以下的項目。

其中，在母公司的條件中，最為關(guān)鍵的是“母公司出具書面承諾對子公司開發(fā)項目共同承擔(dān)相關(guān)責(zé)任”。

由此可見，新文件在申請暫定資質(zhì)的條件、延長《暫定資質(zhì)等級證書》有效期的條件、可承攬的項目面積等方面，做出了更加嚴(yán)格的要求。這體現(xiàn)出廣西區(qū)政府除了限價、限售、限貸政策外，更開始從加強(qiáng)房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入和管理機(jī)制入手，來響應(yīng)中央政府精準(zhǔn)調(diào)控的號召。這樣的調(diào)控措施，未來可能會成為主流。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中要更注重規(guī)范企業(yè)內(nèi)部的管理和運營。

二、   新舊變化：關(guān)于四級資質(zhì)等級可承攬面積的變化

（一）新舊文件在內(nèi)容上的具體差別

舊文件：

《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理實施細(xì)則(試行)》

四級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)項目企業(yè)可承擔(dān)建筑面積10萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目；

可以在全自治區(qū)范圍內(nèi)承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目；

新文件：

《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理辦法》

第十四條第四款四級資質(zhì)、可承攬建筑面積5萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目。屬于二級及以上資質(zhì)企業(yè)的全資子公司且母公司上年度信用優(yōu)秀的，經(jīng)母公司書面承諾對子公司開發(fā)項目共同承擔(dān)相關(guān)責(zé)任后，子公司可以承擔(dān)建筑面積10萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目。

（二）新文件下的立法解讀

第一，舊文件中關(guān)于四級資質(zhì)房企可開發(fā)的面積較大，但是對應(yīng)的資質(zhì)要求卻不高，導(dǎo)致了權(quán)利與能力不相稱的情況。

舊文件中四級資質(zhì)可以開發(fā)10萬平方的項目，已經(jīng)足以容納1100套左右的住宅，在廣西的部分縣區(qū)已經(jīng)是不小的樓盤。但長期以來三級資質(zhì)的要求卻并不高，再加上大量存在著“名為聘請實為掛靠”的情形，導(dǎo)致這類開發(fā)商的信譽(yù)和能力實際上與10萬平的規(guī)模并不相稱，也出現(xiàn)了不少的問題和糾紛。

第二，舊文件對于資質(zhì)的認(rèn)定過于單一和片面，不符合當(dāng)下房企“一項目一公司”的現(xiàn)狀，限制了優(yōu)秀大型房企子公司的開發(fā)規(guī)模。

當(dāng)前，國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)越來越多地采用“項目公司制”，即針對某個項目單獨設(shè)立一個開發(fā)公司，尤其是大型的房企。這樣在財務(wù)、稅務(wù)、法律關(guān)系上都更為明確、簡單、清晰，管理上也更加便利。但是在舊文件下，這些優(yōu)秀大房企旗下針對特定項目設(shè)立的子公司，卻由于缺乏歷史業(yè)績，無法獲得更高的資質(zhì)等級，反過來又限制了其開發(fā)的規(guī)模。

第三，新《辦法》中對于四級資質(zhì)可承攬的項目面積進(jìn)行了下調(diào)。

新文件在舊文件基礎(chǔ)上減少了5萬平方米：四級資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)僅可承攬面積為5萬平方以下的項目，這就出現(xiàn)了一個問題，在新文件實施之前，若一個四級資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)拿下了一塊10萬平方米的地塊尚未開發(fā)，但是按照新文件企業(yè)的四級資質(zhì)已經(jīng)沒有資格開發(fā)，那此時應(yīng)該如何處理該類矛盾？新文件尚未明確，目前尚存在爭議。

我們認(rèn)為，應(yīng)該按照“新項目新辦法，舊項目舊辦法”的原則來處理，即取得出讓國有土地使用權(quán)的，在新文件頒布實施之前，若企業(yè)已經(jīng)支付全部國有土地出讓金，適用舊文件。反之適用新文件。轉(zhuǎn)讓在建房地產(chǎn)項目的，在新文件頒布實施之前，已經(jīng)辦理不動產(chǎn)權(quán)屬過戶的，適用舊文件，反之適用新文件。

至于為什么以企業(yè)支付全部國有土地出讓金來進(jìn)行區(qū)分呢，因為實踐中即便拍下了土地，企業(yè)支付了土地出讓金，辦理土地證耗時依然較長，其中有可能是因為政府原因?qū)е聼o法辦證。

如果以取得土地證作為適用新舊文件的標(biāo)準(zhǔn)，一方面對企業(yè)來說相當(dāng)于前功盡棄，打擊了企業(yè)開發(fā)建設(shè)的積極性，另一方面若因為未取得土地證導(dǎo)致企業(yè)不得不放棄土地，那前期的土地競拍環(huán)節(jié)將失效要重新開拍，政府還要退還企業(yè)已支付的土地出讓金，這樣無疑增加了政府和企業(yè)的時間、勞力和財務(wù)成本，也不符合簡政的目標(biāo)。

第四，符合以下條件的特定的四級資質(zhì)公司，可以突破限制開發(fā)10萬平以下的項目：

（1）是母公司的全資子公司；

（2）母公司上一年度信用優(yōu)秀；

（3）母公司屬于二級及以上資質(zhì)；

（4）母公司出具書面承諾對子公司開發(fā)項目共同承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。