我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)咨詢時(shí)經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)或者融資的需要等，把自行開發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自持，即把分戶不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理到房地產(chǎn)企業(yè)名下，一定時(shí)間后再進(jìn)行銷售。 

企業(yè)需要預(yù)判各稅種征收方式的變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)，下面以房地產(chǎn)企業(yè)一般計(jì)稅的項(xiàng)目進(jìn)行分析。

一、增值稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為自有或者自用的，雖然按規(guī)定以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名義辦理了產(chǎn)權(quán)登記，但是不屬于增值稅的應(yīng)稅行為，不需要繳納增值稅，也不需要開具發(fā)票。

目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為自有或者自用以后再對(duì)外銷售的，如何征收增值稅，各地國(guó)稅意見并不一致。

例如，《湖北國(guó)稅營(yíng)改增問題集》第32條明確，“按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目繳納增值稅”。

而《安徽馬鞍山市國(guó)家稅務(wù)局房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增問題解答匯總》（2017-07-19）明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接銷售自己開發(fā)的未辦產(chǎn)權(quán)登記的不動(dòng)產(chǎn)，適用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年18號(hào)）文件，銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+10%）

房地產(chǎn)企業(yè)銷售已辦產(chǎn)權(quán)登記的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)）第三條規(guī)定，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。

對(duì)比發(fā)現(xiàn)，按照馬鞍山市國(guó)家稅務(wù)局思路，先辦證再銷售，土地價(jià)款不能進(jìn)行扣除，導(dǎo)致企業(yè)多繳納了增值稅。

對(duì)于該問題，我的思路更傾向于馬鞍山思路，為了嚴(yán)謹(jǐn)審慎，我也和多位國(guó)內(nèi)知名的房地產(chǎn)財(cái)稅專家朋友進(jìn)行了探討，包括王皓鵬老師、羅安龍老師，他們一致支持我的觀點(diǎn)，在此表示感謝。

二、土地增值稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為自有或者自用的，是否需要繳納增值稅？

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（二）款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

但是需要注意的是，銷售一手房時(shí)土地增值稅可以加計(jì)扣除，而轉(zhuǎn)為自持后再進(jìn)行銷售，屬于銷售“二手房”（各地規(guī)定略有不同），土地增值稅計(jì)算方式不同。

三、企業(yè)所得稅

房地產(chǎn)企業(yè)把開發(fā)產(chǎn)品辦理至自己名下，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕828號(hào)）第二條規(guī)定，不視同銷售確認(rèn)收入，相關(guān)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)延續(xù)計(jì)算。

能給企業(yè)帶來些許慰藉的是，如果企業(yè)把開發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)證辦至自己名下，作為固定資產(chǎn)核算，房地產(chǎn)企業(yè)可以計(jì)提折舊。

四、房產(chǎn)稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房在售出前不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

 這點(diǎn)在《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào))已經(jīng)明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

總之，兩種方式下稅負(fù)孰優(yōu)孰劣，企業(yè)需要進(jìn)行精確的測(cè)算比對(duì)。但是如果把產(chǎn)權(quán)辦至企業(yè)名下，是為了獲得過橋資金，實(shí)屬無奈之舉，則另當(dāng)別論，生死面前，稅負(fù)的問題將無足輕重。