沒想到，節(jié)后上班第一天的深夜，在佰仕會的主群里，就爆發(fā)了一場關(guān)于“城市更新是否與房地產(chǎn)對立”的大討論。事由是因我轉(zhuǎn)了一篇城視窗對高和資本董事長蘇鑫的專訪《蘇鑫｜城市更新的潛力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅開發(fā)》，有認(rèn)真的房地產(chǎn)公司老總對此提出質(zhì)疑，認(rèn)為應(yīng)該是“‘房地產(chǎn)’中有‘城市更新’，‘城市更新’中中‘住宅開發(fā)’，‘住宅開發(fā)’中也有‘城市更新’”。因此，大家關(guān)于城市更新與房地產(chǎn)的概念與邏輯展開了激烈爭論。

特別理解這個時點對于房地產(chǎn)開發(fā)商意味著什么，自從萬科發(fā)出“活下去”的悲鳴，市場上雖然爭論的聲音不少，但我們看見的行動是，恒大在降價賣房，碧桂園也在降價賣房，整個國慶假期房地產(chǎn)開發(fā)商是最無心休假的，各種可能的渠道都被想著拿來售房，比如假日期間堵車的高速公路邊，比如碧桂園選擇贊助羅胖的新節(jié)目《知識就是力量》。在這個時點討論任何關(guān)于開發(fā)時代的終結(jié)，對于還在這個戰(zhàn)場上堅守的人們來說，都是一種刺耳的聲音。

萬科為代表最不能為同行所接受的言論大概就是“去房地產(chǎn)化”，他們說“不要再提房地產(chǎn)了，以后只有不動產(chǎn)。不要再說房地產(chǎn)開發(fā)商了，以后只有城市運(yùn)營商！”。因此會有前面所說的質(zhì)疑，質(zhì)疑者不服氣的是：難道住宅開發(fā)就不是城市更新？難道城市居住環(huán)境的改善不是城市更新？難道城市不是用來生活的？怎么能排除掉生活環(huán)境的更新？

既然爭論由我而引起，我就有必要來做個解釋：我以為在拿“城市更新”來與“住宅開發(fā)”來做語境的對比時，顯然指的不是說干的事情有什么不同，或者說造出來的房子有什么物理上的不同，而是指商業(yè)邏輯上的截然不同，一個是針對城市發(fā)展的服務(wù)業(yè)內(nèi)容，另一個則是住宅產(chǎn)品的生產(chǎn)銷售過程，屬于制造業(yè)范疇。單純的住宅開發(fā)當(dāng)然也可以說在改變城市的面貌，但要論城市更新，應(yīng)該是城市肌理的改變，僅有住宅絕對不夠，所以從住宅開發(fā)商向城市運(yùn)營商的轉(zhuǎn)變，變的是商業(yè)邏輯，是系統(tǒng)思維。

接下來的討論讓我受益匪淺。

有做出過網(wǎng)紅項目的商業(yè)地產(chǎn)公司老總說：城市更新絕不是簡單的物理狀態(tài)的更新，更多的是文化、生活方式、產(chǎn)業(yè)和商業(yè)，以及居住環(huán)境的更新，還應(yīng)包含城市交通體系、公共服務(wù)和各種公共設(shè)施，最終更新的是人和人的價值觀，從而推動城市向更好的資源配置、生活環(huán)境、生活品質(zhì)而進(jìn)階。就生活角度，社區(qū)商業(yè)和社區(qū)服務(wù)是很多城市在過去的城市建設(shè)開發(fā)中欠缺考慮的，就應(yīng)該通過城市更新來重新完善。比如上海的聯(lián)洋社區(qū)，就值得好好借鑒。

我一直很尊敬的商業(yè)地產(chǎn)老前輩說：地產(chǎn)人談城市更新容易往開發(fā)邏輯走，滿滿的拆舊建新想法；政府官員應(yīng)該更加關(guān)注產(chǎn)業(yè)和城市功能，不過也有的官員地本位意識強(qiáng)，跟商人也沒什么區(qū)別。正解是：城是什么？城是圍墻，代表著安全的生活；市是什么？市是生產(chǎn)和交易，是城市人群賴以生存的生活來源。這是城市最基本的功能，由此衍生出滿足人們生活生產(chǎn)以及生存之上的各種功能：教育、娛樂、社交、醫(yī)療、交通等。當(dāng)這些城市區(qū)域或功能老化、陳舊需要改造和升級了，就應(yīng)該“城市更新”。上海世博會說“城市讓生活更美好”，城市對應(yīng)生活，生活通過商業(yè)化的開發(fā)就是房地產(chǎn)。

另外一位我一直很欣賞很有見地的小兄弟說：我覺得對于“房地產(chǎn)”，還是要先摸清它的基礎(chǔ)邏輯，然后評估我們之前的玩法到了什么階段，外部環(huán)境的邊界到哪兒了，是不是有“回歸”基礎(chǔ)邏輯的趨勢，就可以研究出這個趨勢下的套利機(jī)會。城市更新是在城市發(fā)展過程中一直貫穿始終的，不是新東西，對于房地產(chǎn)來說，萬變不離其宗，根本邏輯從未改變過。舉例子來說，杭州的法云安縵就是個幾百年小村莊的“更新”。房地產(chǎn)不過就是“地權(quán)+空間”的價值重塑過程，原有空間的格局往往限制用途的可能，工業(yè)廠房為什么會成為城市更新的主要方向，便宜是一方面，具有“改”的可能性也是很重要的原因。

那位最開始的質(zhì)疑者說：我所理解的住宅開發(fā)，不是簡單的蓋可以住可以交易的房子，而是承載著城市局部功能，滿足部分人群生活方式需求的居住社區(qū)。這恰恰是過去20年中國房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該補(bǔ)上的一課。城市更新的一項重要內(nèi)容就應(yīng)該是城市居住社區(qū)的更新。我說：是的，我也不認(rèn)為用“一刀切”的方式去限制老城區(qū)里的住宅新建和改造就是城市治理的良策！他說：我希望未來能少一些更新，慢一些更新，這是房地產(chǎn)應(yīng)背負(fù)的責(zé)任！

很有意思，在大家討論城市更新的時候，總是不自覺會說起上海的案例。就好像在我們今年的城市更新論壇上，關(guān)于“老城復(fù)興”我們請來的案例分享者就都來自上海，而且代表著不同的城市更新思路：“上?？偵虝钡母滤悸肥菍v史建筑的保護(hù)和再利用，是尊重歷史的城市更新；“愚園路改造”則是針對一條人們生活著的歷史風(fēng)貌街區(qū)的一連串微更新，是正視當(dāng)下的城市更新；“米域這里”改造的是已經(jīng)失去市場價值的廢棄商場，用年輕人喜歡的方式進(jìn)行重構(gòu)，就是面向未來的城市更新。這就是大家說的，只要城市還在不斷的發(fā)展，城市更新就會一直進(jìn)行下去，城市更新存在的意義就是讓城市的生活更加美好!

另外一個很有意思的地方，上述這些參加討論者大多也都與上海相關(guān)，要么就常駐上海，要么就是在上海做過項目。你能看出他們的討論和我們在其它場合看到的其他地方的人的討論有很大的不同，那就是他們不會僅限于概念層面的虛構(gòu)，而更看重真實的底層邏輯。就以城市更新來說，上海不僅有更豐富的案例，而且上海的城市更新案例往往更符合算賬邏輯，無論是小到幾百萬的改造，還是大到幾十億的投資，無論是民間資本操刀，還是國有平臺的作品，他們都會在各種細(xì)節(jié)上體現(xiàn)著精細(xì)，不會有多余動作，不會豪賭未來。

還有一個上海城市更新的特殊之處是在于其特殊的資本環(huán)境。無論大家對于城市更新與房地產(chǎn)是如何看待的，恐怕都不會否認(rèn)進(jìn)行城市更新投資的關(guān)鍵還是在于如何實現(xiàn)資本的閉環(huán)，也就是所謂的“投融管退”該如何實現(xiàn)。很有意思的，相比國內(nèi)的其他城市（包括北深廣），上海聚集著最多的資本關(guān)注，這里既是外資機(jī)構(gòu)來華投資的首選，也孕育著國內(nèi)最大最多的財富管理機(jī)構(gòu)（諾亞、鉅派都誕生在上海），還有資產(chǎn)管理做的最好的商業(yè)地產(chǎn)項目和它們背后的那一批資管精英，更有上海證交所為代表的國內(nèi)最大的資本交易平臺，它們不正代表著“投融管退”各個環(huán)節(jié)的主流？或許也正因為有這樣的底氣，上海的城市更新才層出不窮，永遠(yuǎn)帶給我們驚喜！