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一、商品房買賣合同與商品房買賣合同示范文本 1、什么是商品房買賣合同。合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。商品房買賣合同，就是合同當事人以特定商品房為買賣標的物，約定相關(guān)權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。 2、為什么要制訂商品房買賣合同示范文本。合同訂立遵循當事人意思自由原則，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，當事人可以就標的物、數(shù)量、質(zhì)量、價款及結(jié)算方式、履行期限、違約責任、解決爭議方法等內(nèi)容，自由協(xié)商達成協(xié)議。因此，商品房買賣合同完全可以由當事人雙方自由協(xié)商、簽訂，訂立后的合同按規(guī)定報相關(guān)主管部門備案即可。但是，商品房是一種特殊商品，建設(shè)周期長，涉及政策多，有些當事人特別是購房人對相關(guān)專業(yè)知識、法規(guī)政策不甚了解，有鑒于此，建設(shè)部、國家工商行政管理局早在1995年就制訂了商品房買賣合同示范文本。以國家版的示范文本為基礎(chǔ)，省建設(shè)廳、省工商行政管理局于1996年制訂了適用于本省的商品房買賣合同文本，并于2000年作了修改。今年，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，及各方面提出的建議，省建設(shè)廳、省工商行政管理局對原文本又進行了修改,形成現(xiàn)在的文本。 3、示范文本說明與合同解釋。為了便于當事人使用本示范文本，我們對有關(guān)條款內(nèi)容和專業(yè)用詞的含義作了說明。 當事人認為條文內(nèi)容或用詞容易產(chǎn)生歧義的，可以修改。對未涉及的內(nèi)容，經(jīng)協(xié)商一致，可以補充。在簽訂合同以后，未被修改的示范文本內(nèi)容就轉(zhuǎn)化為合同內(nèi)容，此后，當事人若理解不一，屬于民事爭議范圍，行政機關(guān)無權(quán)再作解釋。 二、雙方當事人 、委托代理機構(gòu) 1、出賣方和委托代理機構(gòu)。商品房合同雙方當事人，指出賣人和買受人。出賣人是特定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，法律、行政法規(guī)對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件及資質(zhì)等級的核定作了明確規(guī)定。文本中的“法定代表人”是指出賣人即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法定代表人，“委托代理人”是受企業(yè)法定代表人委托，有權(quán)進行洽談、訂立商品房合同的人。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果不是自行銷售，而是委托其他企業(yè)如房地產(chǎn)經(jīng)紀公司、房地產(chǎn)銷售代理公司等代為銷售的，應(yīng)當填寫文本中的“委托代理機構(gòu)”名稱及相關(guān)內(nèi)容。 2、買受人。商品房的買受人是一般民事主體，包括公民、法人及其他組織。買受人的資格條件適用民法、合同法的規(guī)定，除了外銷商品房外，沒有特別的限制。買受人為多人的，應(yīng)當列明；約定購買的商品房按份共有的，還應(yīng)當約定各自的份額。 三、第一條中建設(shè)用地使用權(quán)取得方式 建設(shè)用地使用權(quán)取得方式分為出讓（包括拍賣、招標等方式）和劃撥。建設(shè)用地使用權(quán)取得方式不同，建成后的房屋，其享有的權(quán)利或發(fā)生房地產(chǎn)交易時適用的政策也不同，因此，合同中有必要注明該項內(nèi)容。至于出讓或劃撥土地上建造的房屋，在使用或轉(zhuǎn)讓中有哪些不同的政策規(guī)定，可以查閱《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第55號發(fā)布，1990年5月19日起施行）等相關(guān)法規(guī)和政策的規(guī)定。 四、第一條中的規(guī)劃許可證 《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，應(yīng)當申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任。建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是確認整個住宅小區(qū)或建筑物產(chǎn)權(quán)的憑證之一，而整個住宅小區(qū)或建筑物的產(chǎn)權(quán)清晰，又是每一套商品房進行產(chǎn)權(quán)登記的基礎(chǔ)。因此，商品房買賣合同簽訂前，應(yīng)當了解相關(guān)的情況，并在合同上作記載。 五、第二條中的預(yù)售和現(xiàn)售 1、商品房預(yù)售。預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買賣人，并由買受人支付定金或者價款的行為。商品房預(yù)售條件，《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房品房預(yù)售管理辦法》作了規(guī)定。主要包括：①已交付全部土地使用權(quán)出讓金、取得土地使用權(quán)證書；②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；③投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并確定施工進度和竣工交付日期；④向房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售。 2、商品房現(xiàn)售?，F(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品出售給買受人，并由買受人支付價款的行為。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定了商品房現(xiàn)售的條件，主要包括主體資格合法、取得土地使用權(quán)證、持有規(guī)劃許可證和施工許可證、通過竣工驗收、拆遷安置已經(jīng)落實、配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付條件或已確定施工進度和交付日期、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實等方面。采用商品房現(xiàn)售的方式，交付日期、建筑面積、商品房質(zhì)量、配套設(shè)施建設(shè)情況等已經(jīng)確定，不可預(yù)見的風險相對較小。 六、第三條中的土地使用年限、設(shè)計用途 1、土地使用年限?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法規(guī)、規(guī)章規(guī)定了各類用途（分居住、工業(yè)、商業(yè)等）的土地使用權(quán)出讓最高年限。每一宗建設(shè)用地使用權(quán)出讓時，土地管理部門在法定的最高年限內(nèi)，確定具體使用年限。一個建設(shè)項目可能包含多種用途的物業(yè)，相應(yīng)的土地使用年限往往不同，在填寫“該商品房土地使用年限”時應(yīng)予注意。 2、設(shè)計用途。設(shè)計用途一般包括住宅用房、商業(yè)用房、辦公用房等類別，具體由城市規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證中具體確定。 七、第三條中的建筑面積 1、合同約定的建筑面積。該建筑面積，一般即為設(shè)計單位在設(shè)計圖紙上標示的建筑面積，由設(shè)計單位按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定經(jīng)計算得出。在有的地方，實行房產(chǎn)建筑面積預(yù)測制度，該建筑面積按照房產(chǎn)測繪單位提供的預(yù)測面積確定。 2、產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積。產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積，是指由房產(chǎn)測繪單位依據(jù)《房產(chǎn)測繪規(guī)范》等規(guī)范和有關(guān)規(guī)定進行測繪，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審核后確定的建筑面積。 3、《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》有關(guān)建筑面積計算規(guī)則的區(qū)別。《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》適用于建筑工程量和工程造價的計算，規(guī)劃工程許可證記載的建筑面積，一般也依據(jù)該規(guī)范經(jīng)計算得出?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》適用于房屋（套、單元和幢）建筑面積的測量、計算。上述兩個規(guī)范關(guān)于建筑面積的計算口徑不盡相同，涉及計算規(guī)則不同的主要部位有：設(shè)備管理層、凈高低于2.20m的空間、封閉陽臺、雨篷和自動扶梯等。 建設(shè)項目如果包含遇到上述的建筑部位、建筑形式，就會出現(xiàn)建筑工程完全按圖施工，但產(chǎn)權(quán)登記面積與規(guī)劃工程許可證記載面積不一致的現(xiàn)象。遇到這種情況，出賣人應(yīng)當事先予以說明，并明確由此而出現(xiàn)的建筑面積變動是否適用本合同第六條的規(guī)定。 4、套內(nèi)建筑面積。套內(nèi)建筑面積，是指產(chǎn)權(quán)單元的權(quán)界線所圍成的水平投影面積。成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。 5、應(yīng)分攤的共有建筑面積。房屋建筑面積，包括套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的共有建筑面積。應(yīng)分攤的共有建筑面積一般包括電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、消防連廊、設(shè)備房、公共門廳、門廊、門斗、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及其他在功能上為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，還包括套與公共建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）水平投影面積1/2的建筑面積。有關(guān)共有建筑面積的確認、分類、內(nèi)容、分攤公式、計算方式等，參見《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）、《浙江省房屋建筑面積測算實施細則（試行）》（浙建房〔2007〕51號）的相關(guān)內(nèi)容。 八、第四條中的建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)物業(yè)歸屬約定 1、建筑區(qū)劃?！段餀?quán)法》使用了建筑區(qū)劃的概念，但對如何確定建筑區(qū)劃范圍沒有明確。一般認為，建筑區(qū)劃應(yīng)當以宗地紅線內(nèi)規(guī)劃行政主管部門批準的建設(shè)工程規(guī)劃總平面圖為基礎(chǔ)，考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素確定。分期建設(shè)或者由兩個以上單位共同開發(fā)建設(shè)的項目，其設(shè)置的附屬設(shè)施設(shè)備是共同的，應(yīng)當作為一個建筑區(qū)劃。有一些省、市，規(guī)定建筑區(qū)劃由當?shù)匚飿I(yè)主管部門確定，出賣人按照主管部門確定的范圍，列舉該建筑區(qū)劃內(nèi)的各類物業(yè)，便于當事人作出約定。 2、建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)物業(yè)歸屬。《物權(quán)法》第七十一條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、共用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主所有?！钡谄呤l第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！币虼?，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、公共場所、公共設(shè)施、物業(yè)管理用房、車位、車庫等的歸屬，存在多種可能，有必要在商品房銷售階段進行明確約定。出賣人提供建筑區(qū)劃內(nèi)各類物業(yè)清單后，由當事人按照法規(guī)政策規(guī)定、土地出讓合同條件、規(guī)劃設(shè)計要求以及投資建設(shè)的實際情況等，對其物權(quán)歸屬作出具體約定。 九、第五條中的新建物業(yè)首期專項維修資金 1、物業(yè)專項維修資金的性質(zhì)和用途。物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造?！段飿I(yè)管理條例》（國務(wù)院令第379號公布，2007年8月26日修訂）第五十四條第一款規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金?！薄墩憬∥飿I(yè)管理條例》第四十八條也作了內(nèi)容基本相同的規(guī)定。 2、新建物業(yè)首期專項維修資金的交納標準和方式?！墩憬∥飿I(yè)專項維修資金管理辦法》（浙政發(fā)〔2007〕19號）第六條規(guī)定：“新建物業(yè)首期專項維修資金，由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存。交存的標準為當?shù)胤课萁ㄖ惭b工程每平方米建筑面積平均造價的5%至8%。具體比例由設(shè)區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門會同同級財政部門根據(jù)當?shù)貙嶋H和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報經(jīng)設(shè)區(qū)的市、縣人民政府批準后公布?！钡诎藯l第二款規(guī)定：“新建物業(yè)首次交存專項維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積和本辦法第六條的規(guī)定交存專項維修資金，待物業(yè)交付時向業(yè)主收取。” 十、第五條中的計價方式與第六條中的面積差異處理 1、計價方式與面積差異處理。計價方式與面積差異處理緊密聯(lián)系，一般地，選擇建筑面積計價或套內(nèi)建筑面積計價，才需要在合同中約定面積發(fā)生差異時的處理辦法；而選擇按套計價方式，表明當事人同意即使建筑面積發(fā)生差異也不調(diào)整總價款。 2、按建筑面積計價和按套內(nèi)建筑面積計價。按建筑面積計價，是商品房計價的一種基本方式。由于建筑物實際建造與設(shè)計圖紙間的差異，以及應(yīng)分攤的共有建筑項目及分攤方法的不確定性，合同約定的建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積容易出現(xiàn)差異。按套內(nèi)建筑面積計價，是建設(shè)部、國家工商行政管理局制訂的商品房買賣合同文本中提供的一種計價方式。由于構(gòu)成相對簡單，套內(nèi)建筑面積發(fā)生變化的情況較少，發(fā)生變化時，幅度也較小。 示范文本第六條的相關(guān)內(nèi)容，來源于最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《浙江省實施辦法》、《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第88號發(fā)布）的有關(guān)規(guī)定。 3、按套計價。雖然，選擇按套計價即包含建筑面積發(fā)生差異時不調(diào)整總房價款的含義，但這需要一個前提，即交付的房屋與設(shè)計圖紙基本一致。為此，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，按套計價的商品房，出賣人應(yīng)當在合同中附平面圖，平面圖應(yīng)當標明詳細尺寸，當事人應(yīng)當約定尺寸誤差的范圍。房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸在約定誤差范圍內(nèi)，總房價款不變；套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，當事人應(yīng)當約定具體的處理方式，示范文本留有空白行供填寫。 十一、第八條中的逾期付款的違約責任 1、買受人逾期付款承擔的違約責任，當事人可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由約定。文本中提供的方式，可供當事人選擇。 2、文本中提供的方式，按逾期的時間長短，分兩種情形。一種是合同繼續(xù)履行，按照逾期付款額、逾期時間和約定的利率，計算違約金。一種是逾期超過了約定的期日，出賣人有權(quán)選擇解除合同。多少期日作為區(qū)分兩種不同情況的標準，由當事人約定。買受人逾期付款的行為有否影響到出賣人合同目的和合同利益的實現(xiàn)，是確定該期日長短時應(yīng)當考慮的主要因素之一。出賣人有權(quán)選擇解除合同，當然也可以同意合同繼續(xù)履行。 3、分期付款逾期，是否也適用對總價款逾期的處理方法，當事人可另作約定。分期付款中某一期或若干期的應(yīng)付款逾期，比總價款少，在確定多少期日出賣人有權(quán)解除合同的時候，可以考慮這一因素。 十二、第九條中的交付條件 1、竣工驗收合格?！督ㄖā返诹粭l規(guī)定，建設(shè)工程竣工驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收合格或者驗收不合格的，不得交付使用?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理條例》（國務(wù)院令第279號，2000年1月30日發(fā)布施行）規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。建設(shè)工程經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。建設(shè)單位應(yīng)當自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收。《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》（建設(shè)部令78號發(fā)布，2000年4月4日起施行）規(guī)定，備案機關(guān)收到建設(shè)單位報送的竣工驗收備案文件，驗證齊全后，應(yīng)當在工程竣工驗收備案上簽署文件收訖。 按照上述法律、法規(guī)的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)組織有關(guān)單位進行商品房所在建設(shè)項目的竣工驗收，經(jīng)驗收合格，報建設(shè)行政主管部門備案；備案機關(guān)在竣工驗收備案文件上簽署文件收訖，并在規(guī)定時間內(nèi)，未提出重新組織竣工驗收的，即可認為該商品房“經(jīng)竣工驗收合格”。 2、消防、人防等驗收。消防、人防等工程是建設(shè)工程的有機組成部分，但由于技術(shù)規(guī)范、管理等方面的特殊性，在有的地方，消防、人防等工程驗收單獨進行，單獨出具驗收意見，為避免因驗收具體內(nèi)容理解不同而產(chǎn)生糾紛，需要對此進行明確約定。 3、規(guī)劃確認書?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條第一款規(guī)定：“縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實?！闭憬〗ㄔO(shè)廳發(fā)布的《浙江省建設(shè)工程竣工驗收規(guī)劃認可辦法（施行）》（浙建法〔2007〕4號）對申請竣工驗收規(guī)劃認可的條件、程序、審核標準等作了具體規(guī)定。 十三、第十條中的逾期交房 1、逾期交付。交付時間是商品房買賣合同的主要內(nèi)容之一，示范文本第九條中，買賣雙方約定了交付期限。按期交付商品房，是出賣人應(yīng)當履行的合同義務(wù)，延期交房，應(yīng)當承擔合同責任，具體由買賣雙方約定。 2、按延期交付時間長短確定合同責任。文本中提供的“方式1”按照延期交付的時間長短，分兩種情況約定。一種是合同繼續(xù)履行，由出賣人支付違約金，違約金按已付款的約定比例支付。另一種是買受人有權(quán)選擇解除合同。解除合同的，出賣人應(yīng)當退還已經(jīng)收取的房價款，并按已經(jīng)收取的房價款的一定比例支付違約金。當然，買受人也可以選擇合同繼續(xù)履行，由出賣人支付違約金。 3、免責事由。文本第九條第二款有關(guān)如遇不可抗力出賣人可以據(jù)實延期等內(nèi)容，屬于免責事由。免責事由，是指當事人對其違約行為免于承擔違約責任的事由。免責事由分為法定免責事由和約定免責事由。不可抗力是法定免責事由，意指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，一般包括自然災(zāi)害（如臺風、洪水）、政府行為（征收、征用）、社會異常事件等。為明確起見，對政府行為、社會異常事件等是否為免責事由，雙方可以約定。當事人認為需要約定為免責事由的其他情況，也可以約定。 十四、第十一條中的規(guī)劃、設(shè)計變更 1、規(guī)劃設(shè)計變更的程序。規(guī)劃設(shè)計方案批準以后，因發(fā)生新的情況，為公共利益需要等，確需變更原規(guī)劃設(shè)計方案時，應(yīng)當報請原審批機關(guān)同意。按照《行政許可法》等法律法規(guī)的規(guī)定，如果涉及他人重大利益關(guān)系的，行政機關(guān)在作出變更決定前，應(yīng)當按照法律的規(guī)定履行告知、聽證等程序。 2、買受人的權(quán)利。經(jīng)行政機關(guān)審批后的規(guī)劃設(shè)計變更方案，出現(xiàn)約定情況的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在有關(guān)部門批準同意之日起10日內(nèi)通知買受人，買受人有權(quán)作出是否退房的決定。這些約定的情況，一般為對買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能等方面造成影響的，由雙方具體約定。 十五、第十二條中交付時應(yīng)當提交的證明和交付程序 1、交付時出賣人應(yīng)當提交的證明。出賣人通知買受人辦理交付手續(xù)，應(yīng)當事先準備商品房已達到交付使用條件的證明，主要有：①合同第九條規(guī)定的建設(shè)工程竣工驗收備案證明；②法律、行政法規(guī)規(guī)定由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或準許使用文件（如果相關(guān)內(nèi)容已包含在竣工驗收備案證明中，可以免除）；③由房產(chǎn)測繪機構(gòu)測繪并經(jīng)當?shù)胤课輽?quán)屬登記機關(guān)審核的測繪成果表。當交付的商品房為住宅時，出賣人還應(yīng)當提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。 2、交付程序。一般包括：第一，通知。出賣人認為商品房達到交付條件后，應(yīng)當向買受人發(fā)出書面通知書。第二，查驗。買受人在接收前，有權(quán)按照合同約定對房屋進行查驗，如果發(fā)現(xiàn)所交付的商品房和小區(qū)配套設(shè)施不符合合同約定的，應(yīng)當以書面形式向出賣人提出異議，出賣人認為異議成立的，應(yīng)當予以修復整改或采取雙方同意的其他處理方式。如果買賣雙方對所交付的商品房是否符合合同約定有不同意見的，可協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按照合同約定的方式向人民法院起訴或向仲裁機關(guān)申請仲裁。第三，簽署交接單。如果買受人確認所交付的房屋符合法律規(guī)定和合同約定，出賣人也已確認買受人按合同約定履行了付款義務(wù)，雙方應(yīng)當簽署房屋交接單。 3、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。建設(shè)部于1998年下發(fā)了《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，規(guī)定自1998年9月起，開發(fā)企業(yè)交付商品住宅時應(yīng)當提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|(zhì)量保證書》的內(nèi)容一般包括：①工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級；②地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修；③正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期；④用戶保修的單位、答復、處理時限等?！蹲≌褂谜f明書》內(nèi)容一般包括：①開發(fā)、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位名稱；②結(jié)構(gòu)類型；③裝修、裝飾注意事項；④上下水、電、燃氣、通信、消防等配置說明；⑤有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項；⑥門窗類型及使用注意事項；⑦配電負荷；⑧承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；⑨其他需要說明的事項等。 十六、第十三條中的土地使用權(quán)及在建工程抵押情況 房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供履行擔保的行為。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十條的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)、正在建造的建筑物可以抵押。因此，商品房預(yù)售時，土地使用權(quán)或在建工程可能存在抵押的情形。買受人在簽訂商品房買賣合同前，應(yīng)當了解所購的商品房及與該商品房相關(guān)的土地使用權(quán)、在建工程抵押情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當如實告知有關(guān)內(nèi)容。為此，文本第十三條第一款提供了空行，供當事人記載相關(guān)情況。 十七、第十五條中的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑 1、相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑。相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施，一般是指與住宅小區(qū)或其他建筑相配套的供水、供電、燃氣、通訊、有線電視、道路、綠化等設(shè)施。公共配套建筑，是指與住宅小區(qū)或其他建筑相配套的教育、商業(yè)、服務(wù)、管理用房等建筑?；A(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的具體項目及達到使用條件的時間，由合同雙方根據(jù)實際情況約定。出賣人應(yīng)當按照經(jīng)批準的規(guī)劃設(shè)計方案，向買受人介紹相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)的有關(guān)情況。 2、在規(guī)定日期內(nèi)未達到使用條件的處理方式。供水、供電、道路等未在規(guī)定日期內(nèi)達到使用條件，影響商品房正常使用的，已經(jīng)列為第九條交付條件，如果違約，應(yīng)按照第十條規(guī)定承擔逾期交房的違約責任；除此之外的一些項目未在規(guī)定日期內(nèi)達到使用條件，但不影響商品房正常使用的，可以約定由出賣人支付一定數(shù)額的違約金。 十八、第十六條中的產(chǎn)權(quán)登記 1、產(chǎn)權(quán)登記的程序。根據(jù)《房屋登記辦法》（建設(shè)部令第168號發(fā)布,2008年7月1日起施行）第三十一條、第三十二條、第三十三條的有關(guān)規(guī)定，商品房竣工后，先由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)登記。需要提交的資料有登記申請書、身份證明、建設(shè)用地使用權(quán)證明、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明、房屋已竣工的證明、房屋測繪報告及其他必要材料。符合條件的，房屋登記機構(gòu)予以登記，將申請登記事項記載于房屋登記簿，并根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫、發(fā)放房屋權(quán)屬證書。 初始登記完成后，買受人申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。需要提交的資料有登記申請書、身份證明、房屋所有權(quán)證、買賣合同及其他必要資料。 2、出賣人不能按期取得權(quán)屬證書的處理辦法。從買受人申請房屋轉(zhuǎn)移登記需要提交的材料看，出賣人及時申請房屋初始登記、取得房屋所有權(quán)證，并交付給買受人，是最重要的一個環(huán)節(jié)。文本第十六條第二款，由當事人約定出賣人取得房屋權(quán)屬證書、交付給買受人的時間。出賣人不能在約定時間內(nèi)取得權(quán)屬證書、交付給買受人的，出賣人應(yīng)當承擔相應(yīng)的責任。具體的責任承擔方式由雙方約定。 十九、第十七條中的法定退房情形 《浙江省實施辦法》第二十八條的規(guī)定內(nèi)容如下： 房地產(chǎn)經(jīng)營者應(yīng)當嚴格執(zhí)行有關(guān)商品房管理的法律、法規(guī)。經(jīng)營者有下列行為之一的，應(yīng)當根據(jù)消費者的要求負責退房，并承擔其他民事責任： ?。ㄒ唬┪慈〉妙A(yù)售許可證預(yù)售商品房的； ?。ǘ⑽唇?jīng)竣工驗收(包括建筑工程質(zhì)量驗收和按規(guī)定必須的綜合驗收)合格的商品房交付使用的； （三）商品房建筑面積、使用面積、結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、交付時間等違反合同約定的； ?。ㄋ模┪丛诩s定時間內(nèi)提供辦理契稅證、房屋所有權(quán)證和土地使用證的所有材料，或者未在委托辦理協(xié)議約定的時間內(nèi)辦妥上述證件的； （五）小區(qū)綠化率、房屋間距、容積率等外部環(huán)境以及其他配套設(shè)施與承諾（包括構(gòu)成要約的商業(yè)廣告）不相符的，但因國家建設(shè)需要致使規(guī)劃改變的除外。 前款第（三）項、第（五）項所列事項可以約定相應(yīng)的誤差幅度或者調(diào)整范圍，并在商品房銷售合同中標明。商品房面積超過合同約定允許誤差上限，消費者未要求退房的，經(jīng)營者不得要求消費者支付超過部分面積的價款；商品房面積不足合同約定允許誤差下限，消費者未要求退房的，經(jīng)營者應(yīng)當退回不足部分面積的價款，并按不足部分面積價款的一倍賠償消費者的損失。 根據(jù)本條第一款規(guī)定退房的，遇價格下降時，按原價格退還房款；遇價格上漲時，按同類地段同類商品房標準的新價格退還房款。 二十、第十八條中的保修責任 有關(guān)法規(guī)、規(guī)章對商品房保修的責任及要求作了規(guī)定，買賣雙方可以在法規(guī)規(guī)定的基礎(chǔ)上，結(jié)合商品房的具體情況，約定保修事項，載明于附件五。有關(guān)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的主要內(nèi)容介紹如下： 1、開發(fā)經(jīng)營條例的相關(guān)規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（國務(wù)院令第248號）第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔商品房保修責任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當依法承擔賠償責任。 2、浙江省消法實施辦法的相關(guān)規(guī)定?！墩憬嵤┺k法》第二十九條規(guī)定：商品房實行質(zhì)量保修制度。在正常使用條件下，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏保修期不低于八年，其他部位的保修期限按國家規(guī)定執(zhí)行；保修期限自商品房交付消費者之日起計算。在保修期限內(nèi)，發(fā)生地基下沉、房屋傾斜、墻體開裂等嚴重質(zhì)量問題的，或者屋面、墻面、地面等部位發(fā)生質(zhì)量問題經(jīng)兩次修理仍不能正常使用的，經(jīng)營者應(yīng)當根據(jù)消費者的要求按本辦法第二十八條第三款規(guī)定負責退房并賠償損失。保修期限內(nèi)的維修費用（包括公共部位的維修費用）由經(jīng)營者承擔，不得使用物業(yè)維修專項資金。 3、建設(shè)部《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（建房〔1998〕102號）規(guī)定了地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修；在正常使用情況下，屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個月。其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和用戶自行約定。 二十一、第二十二條中的爭議解決方式 1、爭議解決的途徑?！逗贤ā返谝话俣藯l規(guī)定,當事人可以通過和解或者調(diào)解解決合同爭議。當事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機構(gòu)申請仲裁。涉外合同的當事人可以根據(jù)仲裁協(xié)議向中國仲裁機構(gòu)或者其他仲裁機構(gòu)申請仲裁。當事人沒有訂立仲裁協(xié)議或仲裁協(xié)議無效的，可以向人民法院起訴。當事人應(yīng)當履行發(fā)生法律效力的判決、仲裁裁定、調(diào)解書；拒不履行的，對方可以請求人民法院執(zhí)行。 2、或裁或?qū)徶贫?。仲裁是指發(fā)生爭議的當事人，根據(jù)其在爭議發(fā)生前或爭議發(fā)生后所達成的協(xié)議，自愿將該爭議提交仲裁機構(gòu)裁判的爭議解決制度和方式。有效的仲裁協(xié)議即可排除法院的管轄，只有在沒有仲裁協(xié)議或仲裁協(xié)議無效的情況下，法院才可以行使管轄權(quán)。 二十二、示范文本第二十七條中的合同備案 《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十七條進一步明確：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案。” 實行商品房預(yù)售合同備案制度，行政機關(guān)可以對合同內(nèi)容進行監(jiān)督，也可以防止一房多售等損害買受人合法利益的現(xiàn)象。我省部分市縣房地產(chǎn)主管部門已經(jīng)啟用商品房網(wǎng)上合同簽訂和備案系統(tǒng)，方便了當事人辦理合同備案手續(xù)。 浙江省建設(shè)廳 浙江省工商行政管理局 二○○八年十二月八日 |
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