 備注：貨值按2018年上半年銷售均價估算；信息源自公開渠道整理 ★ 解讀 ★  梯隊分化，經(jīng)營策略個性不一 一、 TOP3求穩(wěn)，注重可持續(xù)發(fā)展，加大創(chuàng)新業(yè)務(wù)投入力度 面對市場行情的不確定，碧萬恒紛紛提出控制速度、穩(wěn)健發(fā)展的說法。 1.有選擇的銷售，實現(xiàn)有質(zhì)增長。 正如恒大在業(yè)績發(fā)布會上所言：現(xiàn)在國家有一些地方，本來項目可賣到15萬，限價只能賣12萬，會損失3萬塊，小地產(chǎn)公司沒辦法，一定得賣，不賣就活不下去了，但是作為大企業(yè)來講，就沒必要一定要去賣，就放在那，或者賣小部分，而沒有限購，沒有限價的區(qū)域，能達(dá)到指標(biāo)的可以多賣一點，實現(xiàn)有質(zhì)量的增長。 碧萬恒面對調(diào)控壓力尚能選擇，主要得益于全國化均衡布局，能有效對沖局部城市調(diào)控風(fēng)險。 2.土儲規(guī)模超2萬億，投資放緩。 土儲規(guī)模巨大，領(lǐng)先優(yōu)勢使得其在面臨市場諸多不確定性的情況下，可以采取更為“冷靜”的做法。 碧桂園強調(diào)聚焦現(xiàn)有項目的運營，聚焦現(xiàn)有土地儲備的調(diào)整，以使其能騰挪出更多的空間，抓好內(nèi)部每個環(huán)節(jié)的管控，將安全質(zhì)量放在首位；恒大提出土儲年降5%，注重土儲結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；萬科向來表現(xiàn)穩(wěn)??；值得注意的是土儲規(guī)模優(yōu)勢突出的融創(chuàng)也提出“多看少動”原則。 表：典型房企總貨值情況（萬億）  數(shù)據(jù)來源：億翰智庫 3.有規(guī)模做支撐，創(chuàng)新業(yè)務(wù)投入力度明顯，已初具成效。 碧桂園將扶貧工作上升到主業(yè)高度。碧桂園的多元化主要涉足科技小鎮(zhèn)、機器人、長租公寓、農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域，每個領(lǐng)域都投入頗大，值得注意的是，碧桂園還表示為積極響應(yīng)黨和國家的號召，將扶貧工作上升到主業(yè)的高度，以現(xiàn)代科技農(nóng)業(yè)作為切入口帶動農(nóng)民增收致富，助力中國鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施。 恒大成立恒大旅游、恒大健康、恒大高科技集團(tuán)三大集團(tuán)。三大集團(tuán)發(fā)展迅速，值得注意的是，恒大今年年初剛提出要積極探索高科技產(chǎn)業(yè)，4月就與中科院簽署全面合作協(xié)議，計劃未來十年投入1000億。高科技集團(tuán)作為恒大打造百年老店的一個重大戰(zhàn)略決策，將發(fā)展成為市場空間巨大的龍頭產(chǎn)業(yè)。 萬科將租賃住房列入公司的核心業(yè)務(wù)中。萬科定位“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，圍繞“美好生活場景師，實體經(jīng)濟(jì)生力軍，創(chuàng)新探索試驗田，和諧生態(tài)建設(shè)者”四個細(xì)化角色展開了眾多多元化嘗試，在2018年半年報中，也首次明確將租賃住房列入公司的核心業(yè)務(wù)中。 針對碧萬恒在創(chuàng)新業(yè)務(wù)方面投入頗大的舉動，恒大在中期業(yè)績發(fā)布會的一段表述可以給予很好的解釋：對于規(guī)模房企而言，當(dāng)集中度到了一定程度不能再集中的時候怎么辦？為了可持續(xù)的增長，需要多元化發(fā)展。
盡管規(guī)模房企有的喊出步伐放緩，有的強調(diào)穩(wěn)健發(fā)展，但值得強調(diào)的是，這都是相對于他們自身體量而言。今年碧桂園、萬科都沒有對外公布業(yè)績目標(biāo)，恒大設(shè)定5500億，卻也明確表示5500億也不是目標(biāo)，肯定超額完成，對于碧萬恒來說，行業(yè)規(guī)模賽已經(jīng)成為一場與自己的競爭。
二、 TOP4-10穩(wěn)中求快，憑借領(lǐng)先的基礎(chǔ)實力，一路還在奔跑 碧萬恒三者規(guī)模難以撼動，與第四名整整拉開千億差距，故也只有他們才能擁有減速的勇氣。對于十強其他選手來說，快速奔跑依然是主旋律。 表：2018年1-8月中國典型房企銷售業(yè)績  數(shù)據(jù)來源：億翰智庫 1.TOP4-10規(guī)模賽位次未定，多數(shù)還在奔跑。 保利想回行業(yè)前三；綠地目標(biāo)打造行業(yè)和資本市場雙龍頭，加之從曾經(jīng)的行業(yè)首位變成第6，難保沒有提升行業(yè)站位的壓力；新城作為十強新貴，根基尚需要持續(xù)加固；華潤與第十一名業(yè)績相差不大，尚處你追我趕態(tài)勢；龍湖目標(biāo)保持行業(yè)前十……是規(guī)模優(yōu)勢的不明顯直接引發(fā)了他們的不安全感，在發(fā)展節(jié)奏上可能表現(xiàn)的更為積極。 2.投資意愿更為積極，投資集中度45%。 銷售端既然表現(xiàn)積極，投資端自然也得跟上步伐，積極補倉。正如華潤所表示的那樣：基于平衡發(fā)展來看，也需要補充一些土地儲備。 從各梯隊房企在新增貨值百強內(nèi)的集中度來看，TOP10新增貨值在百強房企內(nèi)占比在45%左右，TOP30新增貨值在百強房企內(nèi)占比91%，整體而言，銷售和投資端均有向頭部繼續(xù)聚集的趨勢，大房企投資力度強勁。 表：各梯隊房企銷售金額、新增貨值集中度  數(shù)據(jù)來源：億翰智庫 3.合作趨勢明顯增強，對項目權(quán)益比例也有更高要求。 “合作”是趨勢所向！一方面，合作可以有效降低土地與項目成本，降低資金壓力，另一方面，每家房企都可以對沖部分風(fēng)險。從十強房企表態(tài)來看，關(guān)于合作，普遍對權(quán)益占比提出更高追求，希望通過加大土地權(quán)益占比，以增加自身收益。典型如新城強調(diào)未來拿地會以100%控股為主，股權(quán)合作，持股比例也要求達(dá)70-80%。 4.強化主業(yè)優(yōu)勢，圍繞主業(yè)做縱深發(fā)展或者橫向跨越。 為了加強自身優(yōu)勢，發(fā)展至今，大房企創(chuàng)新業(yè)務(wù)的開展經(jīng)歷了一番探索，基本有了明確的方向，全產(chǎn)業(yè)鏈打造也基本具備雛形。打造初衷普遍具有三點。 1) 出于控成本的追求。多圍繞地產(chǎn)上下游布局，目標(biāo)形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈。 2) 出于配合銷售的要求。多圍繞、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)打造、教育配套等方面展開。 3) 出于打造核心競爭力的需要。如綠地早早提出會在大基建、大金融、大消費等綜合產(chǎn)業(yè)方面發(fā)展，強化產(chǎn)業(yè)獲地能力；招商蛇口強化產(chǎn)城聯(lián)動模式以加強非市場化拿地能力等。 三、 主流房企四方承壓，加速意愿更為強烈，但受環(huán)境影響表現(xiàn)較為謹(jǐn)慎 1.四方承壓，加速意愿更為強烈。 TOP21-30陣營增速最快，恐被趕超，唯有努力奔跑。2018年以來各梯隊銷售金額持續(xù)出現(xiàn)不同程度的增長，其中TOP21-30陣營房企業(yè)績的提升最為迅速，同比增速超50%。不進(jìn)則退，慢進(jìn)也退。如此激烈的競爭環(huán)境下，主流企業(yè)一刻也不敢松懈。 圖：2018年1-6月各梯隊房企業(yè)績表現(xiàn)  為兌現(xiàn)當(dāng)年說出口的承諾，各大企業(yè)不能“慢慢來”。去年以來，各大房企紛紛喊出了沖擊千億的口號，更不乏提出更高要求者，眼看兌現(xiàn)時間越來越近，故一刻也不能也不敢停歇。 要應(yīng)對市場調(diào)控的不確定性，唯有快馬加鞭求周轉(zhuǎn)。行業(yè)短期發(fā)展無序，不確定性大，企業(yè)只有盡可能加速銷售方能在不確定性里尋找確定性。 融資環(huán)境趨緊，資金壓力很大，強化內(nèi)部融資是出路。去杠桿背景下，整個行業(yè)融資環(huán)境收緊，同時還處于還債高峰期，雙重因素疊加，各大企業(yè)的日子都不好過。更為致命的是，當(dāng)下各類融資渠道普遍提高放貸門檻，鑒于有小型房企已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象，更有傳言大型銀行已基本不向50強以外的房企發(fā)放開發(fā)貸和信用額度，部分銀行甚至將合作范圍縮至30強和20強房企。外部融資環(huán)境收緊，唯有通過高周轉(zhuǎn)加速銷售回款。 2.投資時機已來，但實際動作相對謹(jǐn)慎。 不少企業(yè)普遍認(rèn)為四季度或者今年末明年初會是拿地的好時機，有投資意愿，但是表現(xiàn)謹(jǐn)慎的原因主要有兩類。 1) 土儲充足，在市場不確定的情況下選擇謹(jǐn)慎投資。如越秀表示：目前國家對房地產(chǎn)的調(diào)控比較嚴(yán)厲，市場存在一定的不確定性，考慮到公司土地儲備比較充足，足夠未來3-5年的發(fā)展，未來在投資決策上將貫徹謹(jǐn)慎投資的策略，提高投資的標(biāo)準(zhǔn)。有著同樣考量的不是少數(shù)，如融信、世茂等 2) 市場資金緊張，為實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，投資表現(xiàn)謹(jǐn)慎。如佳兆業(yè)表示：現(xiàn)在因為市場資金比較緊張的時候，我們也調(diào)低了今年買地目標(biāo)，本來想大概買300到400億的土地，現(xiàn)在大概買200到250億的地，主要是看現(xiàn)金流。同樣的，陽光城等也表示隨著調(diào)控趨緊、資金比較緊張，判斷接下來并購機會增多，當(dāng)下最重要的是做好現(xiàn)金管理，為后續(xù)投資做準(zhǔn)備。 3.繼續(xù)等待時機，更為傾向收并購市場。 土拍市場存在三大不友好，故在多元并舉的情況下，各大房企更為關(guān)注收并購機會，希望能夠低成本快速獲取土地。 1) 保證金太高。很多地方項目要求交足保證金100%，即使沒有這么高的比例，很多項目保證金也要近10億，如7月9日，青島市北兩塊土地出讓，競拍保證金高達(dá)12億。但值得注意的是近期市場也存在下調(diào)保證金的行為，如合肥競買保證金的比例降低為出讓參考總價的20%（原為50%），并從原本的30天一次付清變?yōu)榭煞制?，最長可在3個月之內(nèi)付清余款。 2) 門檻太高。如上海、武漢等城市要求對參與競拍企打分。 3) 有時還要靠運氣。土拍市場搖號的規(guī)則請了解一下。 綜上，對于企業(yè)來說，土拍市場也只能是積極保持關(guān)注（非熱點城市，三四線等還是存在機會），同時深化收并購市場機會。典型如泰禾明確表示：規(guī)避土地市場競爭風(fēng)險，減少在公開市場拿地，土地拓展全面轉(zhuǎn)入到以收購為主階段。據(jù)統(tǒng)計，泰禾上半年新增8個項目，7個為收并購所得。同樣的，上半年建業(yè)收并購獲地占比70%，合景泰富達(dá)90%，奧園也接近9成比例。 4.堅持做大做強主業(yè)，創(chuàng)新業(yè)務(wù)多處于被動嘗試。 正如合景泰富在業(yè)績會上的一句話：十年十五年以后，可能需要一些更多的業(yè)態(tài)，或者產(chǎn)業(yè)去支撐房地產(chǎn)。作為順勢而為的被動行為，各大企業(yè)也紛紛順應(yīng)國家政策和市場趨勢布局如長租公寓等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。 1) 行業(yè)從B2C向B2G轉(zhuǎn)變是大勢。不具備一點多元化產(chǎn)業(yè)實力無法實現(xiàn)可持續(xù)增長。 2) 自持地塊頻出，需要為自持物業(yè)尋找一個出路。整體而言，土拍依然是能夠?qū)崿F(xiàn)快速開發(fā)銷售的重要拿地途徑，而鑒于行業(yè)自持地塊頻出現(xiàn)象，大家紛紛加碼租賃市場的嘗試，但即使是規(guī)模房企也有很多表示，切入租賃是種被動嘗試。 投資拿地，普遍呈現(xiàn)三大趨勢 一、 產(chǎn)業(yè)獲地趨勢顯現(xiàn) 相比傳統(tǒng)模式，在行業(yè)從B2C轉(zhuǎn)向B2G市場的過程中，產(chǎn)業(yè)獲地這類非市場化拿地方式被越來越多的企業(yè)關(guān)注。 例如金茂明確表示，5年后城市運營項目對集團(tuán)供應(yīng)土地希望能占到60%，逐步下調(diào)招拍掛比例，同樣的招商蛇口在產(chǎn)城融合模式上、綠地在城際空間站項目培育上都有較大的投入。 二、 布局縱深化發(fā)展 城市板塊輪動，這輪三四線市場確實機遇眾多，也是實行高周轉(zhuǎn)策略的合適之地，為平衡投資分?jǐn)傦L(fēng)險，又出于對管理半徑的考量，在已布局的城市周邊下沉，進(jìn)行縱深發(fā)展，成了企業(yè)普遍選擇。 三、 長三角、珠三角三四線備受關(guān)注 對于已開展全國化布局者，表現(xiàn)可能不甚明顯，但對于以區(qū)域聚焦為主的企業(yè)來說，這波三四線行情不容錯過，鑒于長三角、珠三角區(qū)域三四線基本面佳，又受到灣區(qū)規(guī)劃利好，紛紛表示要加碼布局。典型如今年通過摘得嘉興地塊首入長三角的龍光。
致敬未來，明確三個重點 一、 回款、回款、回款！ 回款是實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)的有力保障，只有及時回款才能有充足的資金進(jìn)行下一步布局，回款慢很有可能持續(xù)推高負(fù)債，增加企業(yè)經(jīng)營壓力。為加速回款，可從三個方面發(fā)力。 1）供貨、供貨、供貨。各大房企普遍表示供貨多集中在下半年，平均占全年供貨占比60%以上，對于三四線市場盡快賣、趕緊賣，對于一二線市場能賣則賣。企業(yè)加大供貨的力度有多大？典型如中海下半年安排貨值5000億，預(yù)計的去化率僅28%。 2）重視、重視、重視。泰禾明確將回款列為考核指標(biāo)。 3）配合、配合、配合。強調(diào)各部門積極配合，為促進(jìn)回款開通“綠色通道”。 二、 成本、成本、成本！ 促回款是對外的努力，控成本則是對內(nèi)，關(guān)于成本管控，同樣有兩個方式。 1）減少不必要的開支。不知道近期各大企業(yè)關(guān)于“清理小白兔”的行為算不算減少開支的一部分。 2）標(biāo)準(zhǔn)化運營 全產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)。這一點有多重要，恒大給行業(yè)提供了一個數(shù)據(jù)，恒大在中期業(yè)績發(fā)布會上表示：我們做的TOTO全自動的馬桶，在外面賣是6000多塊錢，我們拿過來不到2000塊錢。 三、 請開展創(chuàng)新業(yè)務(wù)！ 毫無疑問，整個行業(yè)的融資趨勢只會趨緊。銀行貸款受限眾多，股權(quán)融資規(guī)模不斷收縮，房企債權(quán)融資對企業(yè)評價要求較高，海外債發(fā)行受美元加息等因素影響占比可能會回落，剩下的可能也就只剩下“資產(chǎn)證券化”了，而且可以肯定的是資產(chǎn)證券化是大勢所趨。但資產(chǎn)證券化的前提是，你得有點“基礎(chǔ)資產(chǎn)”。 |
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