忽然開(kāi)始很厭煩一群人。

就是那些把買(mǎi)房當(dāng)作唯一發(fā)財(cái)途徑、然后還到處?kù)乓约郝斆鞑⑿v自己成功的人。

動(dòng)不動(dòng)討論手握幾個(gè)房本，在哪些城市有幾所房子，自己當(dāng)年是多么聰明，自己判斷是多么精準(zhǔn)，如何在社會(huì)上鄙視他人，甚至包括他們對(duì)女人年齡、長(zhǎng)相和品味的要求……

現(xiàn)在聽(tīng)到這樣的人說(shuō)話(huà)，或者看到這樣的人裝逼，我想起來(lái)的——

要么，是大街上不會(huì)正眼看人的痞子無(wú)賴(lài)，在炫耀自己戴的金鏈子有多粗；

要么，是正在用指甲剔牙花子的農(nóng)民，在給人吹噓他今天多吃了幾塊兒肉。

總之，透著一股子濃濃的暴發(fā)戶(hù)的味道。

我是一個(gè)研究金錢(qián)的人，一點(diǎn)兒都不仇富，買(mǎi)房賣(mài)房賺點(diǎn)兒錢(qián)也無(wú)可厚非，但如果因?yàn)樽约嘿I(mǎi)房發(fā)了財(cái)，就把這個(gè)當(dāng)成天底下最大的、唯一的發(fā)財(cái)之路，無(wú)論遇到任何社會(huì)或者經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，都問(wèn)能不能買(mǎi)房？談到任何投資問(wèn)題，又問(wèn)要不要買(mǎi)房？討論哪個(gè)國(guó)家比較有發(fā)展?jié)摿?，他也是?wèn)要不要去買(mǎi)房？

……

這些人的腦殼里，似乎生活的一切都變成了買(mǎi)房——我甚至懷疑，在他們死去的時(shí)候，還要問(wèn)黑白無(wú)常和孟婆，地獄里是不是能買(mǎi)房發(fā)財(cái)？

雖然從汽車(chē)后視鏡的視角來(lái)看，當(dāng)年在中國(guó)是多么的應(yīng)該買(mǎi)房，可實(shí)際上，在當(dāng)時(shí)，除了極少數(shù)真正窺視了天朝房?jī)r(jià)邏輯秘密的人之外，絕大部分通過(guò)買(mǎi)房掙錢(qián)的人，只不過(guò)運(yùn)氣好，站在了房?jī)r(jià)上漲這一邊而已。

不信，讓他們?cè)诋?dāng)時(shí)去德國(guó)或者日本買(mǎi)房試試看？

無(wú)意間，有人騎在一頭高速前進(jìn)的巨鯨身上，他們卻以為，自己高速前進(jìn)的原因，是因?yàn)樽约簳?huì)在水上飛！

不是有個(gè)笑話(huà)說(shuō)，三個(gè)人坐電梯，一個(gè)人一直在電梯里原地跑步，另一個(gè)人一直在做俯臥撐，另外一個(gè)一直在用頭電梯門(mén)，他們都從1樓到了10樓。有人問(wèn)他們是怎么到十樓的？一個(gè)說(shuō)是跑步上來(lái)的，一個(gè)說(shuō)是做俯臥撐上來(lái)的。一個(gè)說(shuō)是用頭撞門(mén)上來(lái)的。

這個(gè)電梯，是高速增長(zhǎng)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，是快速城鎮(zhèn)化的社會(huì)，是政府壟斷城鎮(zhèn)土地資源，是政府把土地拍賣(mài)作為城市經(jīng)營(yíng)的核心，是中國(guó)加入WTO后外資持續(xù)涌入中國(guó)，是中國(guó)央行采用了綁定美元的貨幣體系，是整個(gè)中國(guó)整個(gè)金融體系依賴(lài)于房地產(chǎn)不斷擴(kuò)張信貸規(guī)模，是權(quán)力和資源高度集中于大城市的特色……

至于那3個(gè)人，就是各種吹噓自己成功的買(mǎi)房者！

成功的時(shí)候，大家都會(huì)認(rèn)為是自己的牛逼；

不順的時(shí)候，大多數(shù)人都會(huì)歸咎于環(huán)境。

是這個(gè)大的時(shí)代讓你掙錢(qián)，是中國(guó)崛起的大趨勢(shì)讓你掙錢(qián)，可很多人卻把這種運(yùn)氣當(dāng)成了自己的聰明、自己的智商和自己的判斷能力給其他人炫耀。

一個(gè)人的命運(yùn)啊，當(dāng)然要靠自我?jiàn)^斗，但是也要考慮到歷史的進(jìn)程！

在過(guò)去20年的中國(guó)，買(mǎi)房加杠桿、負(fù)債抗通脹的確是最為有效的發(fā)財(cái)方式——但這也是有其貨幣經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)的：中國(guó)的M2的年化增速在15-20%，2008年更是高達(dá)28%，而貸款利率最高的時(shí)候也不過(guò)7%，房產(chǎn)升值的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于利率，這當(dāng)然是非常劃算的投資。

但說(shuō)到底，房地產(chǎn)上漲最根本的動(dòng)力靠什么？

靠中國(guó)信用擴(kuò)張、靠著信貸和債務(wù)規(guī)模的瘋狂增長(zhǎng)！

在這一信貸飛速擴(kuò)張的過(guò)程中，少數(shù)人用去了貨幣增發(fā)的絕大部分額度，而多數(shù)底層民眾卻不得不犧牲相應(yīng)人均環(huán)境、福利、資源，去承受貨幣貶值的生活影響——某種程度上說(shuō)，這是體制鼓勵(lì)下的一部分人對(duì)大部分人財(cái)富的合法掠奪而已。

和比爾蓋茨創(chuàng)建微軟、喬布斯重建蘋(píng)果得來(lái)的財(cái)富相比，在這種零和游戲中從其他國(guó)民身上得來(lái)財(cái)富，還得意洋洋的到處?kù)乓@和賭徒從賭場(chǎng)里贏了錢(qián)，然后向自己的父老鄉(xiāng)親炫耀有什么區(qū)別？

至少，賭場(chǎng)里掙錢(qián)的人，掙的不過(guò)是賭徒的錢(qián)，那些賭徒一開(kāi)始就接手了負(fù)和游戲的規(guī)則，可房產(chǎn)卻是大多數(shù)人的生存必需品，大多數(shù)人并不想?yún)⑴c到這場(chǎng)游戲中來(lái)，是土地制度和金融體系逼迫著他們接受這種規(guī)則，有人從這里面掙錢(qián)，掙到了也就掙到了，還要到處嘚瑟和炫耀，這才是讓我惡心的地方。

根據(jù)諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主羅伯特-席勒的研究，在日本吹起全國(guó)性的房地產(chǎn)泡沫之前，世界主要國(guó)家根本沒(méi)有全國(guó)性房地產(chǎn)泡沫的歷史，就像對(duì)待收藏品和藝術(shù)品投資一樣，因?yàn)樽儸F(xiàn)繁瑣而且非常的個(gè)性化（大多數(shù)投資品種是標(biāo)準(zhǔn)化的），除了考慮居住功能之外，絕大多數(shù)居民也根本不會(huì)將房地產(chǎn)作為主要投資手段……

然而，正是央行們的信用擴(kuò)張改變了一切。

過(guò)去20年靠買(mǎi)房發(fā)財(cái)，所以未來(lái)就只能買(mǎi)房發(fā)財(cái)，這是一種典型的路徑依賴(lài)。

很多普通人后知后覺(jué)，到了現(xiàn)在，還把買(mǎi)房加杠桿、負(fù)債抗通脹當(dāng)做穩(wěn)賺不賠的買(mǎi)賣(mài)，當(dāng)做發(fā)財(cái)?shù)臉?biāo)配手段，真叫個(gè)可笑至極。且不說(shuō)中國(guó)大城市房?jī)r(jià)目前已經(jīng)高居世界第一，哪怕就按照中國(guó)貨幣的增速計(jì)算，接下來(lái)繼續(xù)實(shí)施加杠桿買(mǎi)房、負(fù)債抗通脹，注定會(huì)是一個(gè)坑死人不償命的“發(fā)財(cái)路徑”。

因?yàn)?，相?013年以前，中國(guó)的廣義貨幣和信貸供應(yīng)已經(jīng)大幅度下降，從原來(lái)的15%以上的增速，下降到了只有8-9%左右的增速（見(jiàn)下表）。

關(guān)鍵性的轉(zhuǎn)變發(fā)生在2014年，這一年中國(guó)的外匯儲(chǔ)備開(kāi)始下降，廣義貨幣增速下降到11%，經(jīng)歷2015年的短暫上升之外再度下降，到2017年之后，下降到了10%以下。貨幣和信貸增長(zhǎng)降速之后，“買(mǎi)房加杠桿、負(fù)債抗通脹”這個(gè)邏輯就需要重新來(lái)計(jì)算了。

假定M2的年增速降到8-9%，而貸款利率卻是5-6%，甚至還有進(jìn)一步上升的壓力，面對(duì)已經(jīng)漲至全球第一的中國(guó)大城市房產(chǎn)價(jià)格，其升值空間和下跌空間，真的是相當(dāng)?shù)牟粚?duì)稱(chēng)?，F(xiàn)在依然給人鼓吹“買(mǎi)房加杠桿、負(fù)債抗通脹”來(lái)投資大城市的房產(chǎn)，甚至是刷信用卡買(mǎi)房，我真不知道說(shuō)什么好……

特別是，一些2015-2016年加杠桿買(mǎi)房的人，跟人談起投資賺錢(qián)，那副牛逼大發(fā)的樣子，好像天底下只有他最聰明，只有他老早就斷定2015-2016年房?jī)r(jià)一定會(huì)漲，而其他人都是傻逼，還要進(jìn)股市炒股，還把房子賣(mài)給他……

從上表中可以看出，2015-2016年中國(guó)貨幣增速已經(jīng)降下來(lái)，那個(gè)時(shí)候在買(mǎi)房加杠桿，在我看來(lái)無(wú)非是一種刀刃上舔血的冒險(xiǎn)，和2015年4500點(diǎn)的時(shí)候買(mǎi)股票的人并沒(méi)有什么本質(zhì)區(qū)別——要知道，當(dāng)股市漲到5000點(diǎn)的時(shí)候，那些人都還一臉得意的樣子給別人吹噓他在4500點(diǎn)買(mǎi)股票是多么的英明……

嗯，我不知道這些人有沒(méi)有李嘉誠(chéng)更英明。

現(xiàn)年90歲的李嘉誠(chéng)，從2013年起就開(kāi)始逐步拋售旗下內(nèi)陸和香港的房產(chǎn)，到2017年底，以當(dāng)期的匯率為基礎(chǔ)，他已經(jīng)將大部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至歐洲。

相比之下，那些在2016-2017年買(mǎi)房發(fā)財(cái)?shù)娜?，現(xiàn)在把自己的房產(chǎn)變現(xiàn)成美元、歐元或者英鎊資產(chǎn)試試看？

網(wǎng)上不是有個(gè)段子說(shuō)——

一個(gè)正在酣舞的舞廳中，把音樂(lè)給關(guān)了，接下來(lái)會(huì)出現(xiàn)什么情況呢？

根據(jù)我在“10年來(lái)，6大央行總共印了多少錢(qián)”一文中的分析，不僅是中國(guó)，全世界主要央行的大規(guī)模信用擴(kuò)張，也都將在2018年停止，而美聯(lián)儲(chǔ)更是2017年底已經(jīng)開(kāi)始其縮表進(jìn)程。

對(duì)于那些還在相信中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)漲、甚至跑到全球各地買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)房產(chǎn)的人，我只能祝你們好運(yùn)了。

最可笑的是，個(gè)別2015-2016年買(mǎi)房發(fā)財(cái)?shù)娜?，都不知道自己姓什么了，說(shuō)話(huà)趾高氣揚(yáng)，恨不得讓別人都匍匐在地而對(duì)他山呼萬(wàn)歲，看不起農(nóng)民，看不起工人，更看不起小商小販做企業(yè)的人，看不起所有踏踏實(shí)實(shí)做事情的人，看不起窮人也看不起女人，連相個(gè)親都要女人來(lái)出門(mén)票錢(qián)，就好像他們是整個(gè)世界的主宰一樣……

我只能說(shuō)，過(guò)分裝逼，會(huì)遭雷劈！