一到年末，上市公司賣房潮又如期而至。

　　與往年不同，今年上市公司賣房大軍呈現(xiàn)四大特點(diǎn)：一是賣房案例比去年多，其中不乏一線城市房產(chǎn)；二是賣房主角范圍更廣泛，除為了扭虧的企業(yè)外，包括券商在內(nèi)的“不差錢公司”也開(kāi)始變賣房產(chǎn)；三是在近期房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)向好的情況下，卻頻現(xiàn)上市公司甩賣房企股權(quán)或剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；四是部分上市公司出現(xiàn)“賣房難”現(xiàn)象，主動(dòng)打折出售房產(chǎn)。

　　賣房變現(xiàn)者眾

　　12月7日，海航物流集團(tuán)有限公司在北京集中推介了10項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，涵蓋寫字樓、酒店、商業(yè)地產(chǎn)、在建工程、非上市公司股權(quán)等多領(lǐng)域，總報(bào)價(jià)約76億元。其中包含了頗受關(guān)注的北京海漁廣場(chǎng)和三亞喜來(lái)登酒店。

　　北京房產(chǎn)被變賣，這在上市公司中并非獨(dú)一案例。

　　金智科技將位于北京的4套住宅、總面積超過(guò)550平方米的房產(chǎn)以3308.16萬(wàn)元的價(jià)格出售給江蘇金智集團(tuán)有限公司。出售的目的是“進(jìn)一步盤活公司存量資產(chǎn)，降低異地管理維護(hù)成本，提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率，適當(dāng)控制銀行借款規(guī)模和財(cái)務(wù)費(fèi)用，降低公司資產(chǎn)負(fù)債率?！?/p>

　　盤活存量資產(chǎn)、降低負(fù)債、改善財(cái)務(wù)狀況，這是大部分上市公司出售房產(chǎn)的理由。而其中，又有部分企業(yè)試圖通過(guò)出售房產(chǎn)使業(yè)績(jī)“扭虧為盈”或拯救業(yè)績(jī)下滑的幅度。這是歷來(lái)上市公司業(yè)績(jī)調(diào)節(jié)的“利器”。年初時(shí)，北汽藍(lán)谷(S*ST前鋒)就因處置房產(chǎn)增收增利而摘帽。

　　近期，同樣是變賣北京房產(chǎn)，中迪投資在11月初時(shí)公告稱，擬將位于北京市朝陽(yáng)區(qū)東方東路、建筑面積193.93平方米的房產(chǎn)作價(jià)1350萬(wàn)元出售給北京天利天力咨詢服務(wù)有限公司。該房屋賬面原值超過(guò)330萬(wàn)元，賬面凈值299萬(wàn)元，交易完成后預(yù)計(jì)產(chǎn)生約743萬(wàn)元的稅前收益。

　　中迪投資前三季度虧損633萬(wàn)元，出售一套房產(chǎn)足以彌補(bǔ)此虧損。因此，深交所后來(lái)向該公司發(fā)布了關(guān)注函，要求其對(duì)次交易的必要性進(jìn)行說(shuō)明。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至今年12月初，出售房產(chǎn)資產(chǎn)的上市公司達(dá)33家，涉及的公告次數(shù)達(dá)52次，比2017年全年的45次還多。其中，第四季度截至12月8日，已有11家上市公司公布賣房信息。

　　12月5日，華伍股份將位于豐城市河洲街道的閑置國(guó)有土地使用權(quán)、地面建筑物房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價(jià)為3146萬(wàn)元，預(yù)計(jì)可產(chǎn)生利潤(rùn)1516萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓的理由是“轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的資產(chǎn)為公司老廠區(qū)土地使用權(quán)和建筑物，轉(zhuǎn)讓將有利于盤活公司閑置資產(chǎn)?！?/p>

　　此外，道明光學(xué)、銀之杰、建發(fā)股份、天喻信息、三變科技等公司也相繼公告擬出售房產(chǎn)或土地。

　　值得注意的是，今年還有不止一家券商加入到賣房行列中。在市場(chǎng)波動(dòng)下行之下，券商定增、賣房多舉措儲(chǔ)備余糧“過(guò)冬”。

　　近日，國(guó)元證券在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露轉(zhuǎn)讓信息，擬以3500萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓四套位于上海市區(qū)的房產(chǎn)。而在此之前，中原證券曾掛牌出售11處房產(chǎn)，分別位于北京、鄭州及河源等地的員工宿舍及營(yíng)業(yè)部辦公場(chǎng)所。

　　頻現(xiàn)出售房企股權(quán)

　　除直接賣房外，近期還頻現(xiàn)上市公司出售房地產(chǎn)公司股權(quán)。

　　12月3日，香梨股份擬以非公開(kāi)協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式將全資子公司——巴州昌達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司100%股權(quán)作價(jià)逾6000萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給新疆家合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。后者為香梨股份的間接控股股東新疆昌源水務(wù)集團(tuán)有限公司的子公司，此次交易涉及關(guān)聯(lián)交易。

　　讓市場(chǎng)疑惑的是，在出售昌達(dá)房產(chǎn)之前，香梨股份還曾公告稱，擬在巴州投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，出資的資產(chǎn)是土地及應(yīng)收賬款債權(quán)，合計(jì)金額為6068.67萬(wàn)元，與上述出售的房產(chǎn)股權(quán)價(jià)格相當(dāng)。

　　香梨股份稱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并非公司主營(yíng)業(yè)務(wù)，且公司沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)人員，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)公司股權(quán)可以“盤活公司資產(chǎn)、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、有利于公司發(fā)展和股東的利益?！?并稱此次交易預(yù)計(jì)將增加公司今年約650萬(wàn)元-850萬(wàn)元的投資收益。

　　此收益也基本可以覆蓋香梨股份今年前三季度的虧損。今年1-9月，香梨股份營(yíng)業(yè)收入2277萬(wàn)元，虧損428萬(wàn)元。而去年全年，香梨股份是盈利508萬(wàn)元。如果香梨股份第四季度其他業(yè)務(wù)不虧損且上述交易按最高投資收益算，那么今年其業(yè)績(jī)或與去年相差不大。

　　除香梨股份外，11月底，云南旅游擬逾12億元出售云南世博興云房地產(chǎn)有限公司55%股權(quán)，接盤方是華僑城集團(tuán)的全資子公司華僑城西部公司。華僑城集團(tuán)是云南旅游的控股股東，因此此交易也是關(guān)聯(lián)交易。

　　被出售的世博興云并非虧損資產(chǎn)。2015-2018年上半年，其凈利潤(rùn)分別為2897萬(wàn)元、-440萬(wàn)元、6070萬(wàn)元及4384萬(wàn)元，近三年其利潤(rùn)增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯。云南旅游將其打包出售的理由是“為了聚焦旅游主營(yíng)業(yè)務(wù)，強(qiáng)化核心業(yè)務(wù)”。

　　出售房企，香梨股份和云南旅游的理由是一致的，即聚焦主業(yè)。

　　有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，過(guò)去十年，房地產(chǎn)的投資收益大舉跑贏上市公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)增速，甚至此前有新三板公司老板調(diào)侃稱“幾年前變賣家產(chǎn)創(chuàng)業(yè)，結(jié)果幾年下來(lái)，公司剛盈利，而我卻買不起房了”。

　　這吸引了不少上市公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資，包括直接購(gòu)房或投資房企。如今房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度空前，相關(guān)資產(chǎn)增值空間有限，這或?qū)⒊蔀樯鲜泄咎幹觅Y產(chǎn)的原因之一。

　　而數(shù)據(jù)顯示，2018年三季度A股上市公司投資性房產(chǎn)價(jià)值1.1萬(wàn)億。其中剔除房地產(chǎn)上市公司后，擁有投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量達(dá)1696家公司，占據(jù)A股上市公司一半以上。因此，賣房大軍或?qū)⒊掷m(xù)擴(kuò)大。

　　賣房路曲折 有公司打折出售

　　或由于急于變現(xiàn)、行業(yè)大環(huán)境等因素影響，近期上市公司的賣房大軍中不乏“打折出售”的按理。

　　10月底，三變科技擬將持有的9套房產(chǎn)通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開(kāi)掛牌出售，房屋總估值超過(guò)4500萬(wàn)元，其中3套位于北京，4套位于上海。出售理由是為了優(yōu)化和盤活公司存量資產(chǎn)。

　　今年前三季度，三變科技虧損4491萬(wàn)元，賣房變現(xiàn)有利于其拯救業(yè)績(jī)。按公司的說(shuō)法是“若上述房產(chǎn)按評(píng)估值完成出售，扣除賬面凈值、各類稅費(fèi)等，預(yù)計(jì)對(duì)本年度凈利潤(rùn)影響金額約為1646萬(wàn)元”。

　　然而一個(gè)月后，三變科技的房子還沒(méi)賣出去，其中4處房產(chǎn)已征集到意向受讓方，而其余5處仍未征集到受讓方。沒(méi)賣出去的5套房子評(píng)估值為2492萬(wàn)元，其中3套位于上海，1套位于北京，1套位于哈爾濱。

　　因此，三變科技打算將其打折出售。其公告稱，根據(jù)房產(chǎn)市場(chǎng)情況結(jié)合公司資產(chǎn)的實(shí)際狀況，公司董事會(huì)同意上述公開(kāi)掛牌未征集到受讓方的5處房產(chǎn)終止掛牌，通過(guò)其他公開(kāi)方式進(jìn)行出售，成交價(jià)不低于評(píng)估價(jià)的90%。按此計(jì)算，5套房子最終的成交價(jià)約為2243萬(wàn)元，比評(píng)估值低約250萬(wàn)元。

　　盡管打折賣，三變科技還是賺的。例如位于北京宣武區(qū)的那套房子，三變科技的購(gòu)入價(jià)格是514萬(wàn)元，打折后的出售價(jià)是1581萬(wàn)元，二者相差兩倍多。

　　除三變科技外，今年賣房路比較坎坷的還有上海三毛、*ST哈空等公司。前者6月份打算賣出位于重慶及深圳的5處住宅，三個(gè)月后仍然還有3處未出售；后者去年年底即掛牌出售位于上海及哈爾濱的房產(chǎn)但最終沒(méi)賣出去，今年3月份二度掛牌出售，不過(guò)價(jià)格方面并未折價(jià)。