商品房預(yù)售制是伴隨著我國住房制度改革而形成的一種融資模式，其初衷是為了解決住房市場化改革之初開發(fā)主體缺乏融資能力和融資渠道的問題?？梢哉f，商品房預(yù)售制對于促進(jìn)我國住房市場化進(jìn)程、提高住房供給能力、加快解決城鎮(zhèn)居民住房供求緊張矛盾發(fā)揮了重要作用。

但在各地實(shí)施預(yù)售制的過程中，也出現(xiàn)了一些不規(guī)范的市場行為，引起有關(guān)方面的廣泛關(guān)注。主要表現(xiàn)為：第一，有些樓盤期房合同與實(shí)際交付現(xiàn)房之間存在差距，導(dǎo)致消費(fèi)者維權(quán)行為增加；第二，有些開發(fā)商過度依賴預(yù)售回款，并將此作為重要融資渠道，降低了項(xiàng)目運(yùn)營的穩(wěn)健性；第三，有些項(xiàng)目預(yù)售資金使用存在漏洞，預(yù)售資金沒有實(shí)現(xiàn)封閉運(yùn)行，使得項(xiàng)目存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

因此，近期有些地方政府已經(jīng)開始著手進(jìn)行預(yù)售制改革，加大現(xiàn)售制樓盤供地力度。還有些觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)盡快取消預(yù)售制，全面實(shí)施現(xiàn)售制。

其實(shí)，預(yù)售制之所以出現(xiàn)一系列問題，其根本原因不在于預(yù)售制這種融資模式本身，而在于相關(guān)制度的設(shè)計(jì)和執(zhí)行存在薄弱環(huán)節(jié)，無論是采取預(yù)售制，還是現(xiàn)售制，都應(yīng)堅(jiān)持因地制宜、循序漸進(jìn)的基本原則。

試想一下，現(xiàn)階段取消預(yù)售制將對房地產(chǎn)市場融資成本、產(chǎn)品定價(jià)和供給速度與模式等方面產(chǎn)生顯著影響。

首先，取消預(yù)售制將直接提高開發(fā)主體融資成本。今年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)資金來源12.2萬億元，其中，4萬億元是定金及預(yù)收款，占資金來源的33.3%。可見取消預(yù)售制之后，這部分無息資金缺口必須由銀行貸款、非銀行貸款、信托、股權(quán)融資等商業(yè)性資金予以彌補(bǔ)，而有些商業(yè)融資成本在15%以上，直接抬高開發(fā)主體融資成本。

其次，取消預(yù)售制將減緩住房供給速度和規(guī)模。今年前三季度，現(xiàn)房銷售面積2.2億平方米、期房銷售9.8億平方米，期房銷售面積是現(xiàn)房的4.5倍。從金融的角度來看，預(yù)售制實(shí)際是購房者為開發(fā)企業(yè)提供的一種資金杠桿，可以促進(jìn)開發(fā)項(xiàng)目能夠以更快速度進(jìn)行建設(shè)。取消預(yù)售制則需要開發(fā)企業(yè)具有更好的資金保證能力，這將導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)對銀行開發(fā)貸款以及自籌資金需求上升。在當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景下，各地銀行均紛紛加大對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范力度。因此，可以預(yù)見，如果全面取消預(yù)售制，必然會降低房地產(chǎn)投資速度，延長住房產(chǎn)品的實(shí)際供給速度。

最后，取消預(yù)售制將間接影響房屋和土地的定價(jià)水平。取消預(yù)售制帶來的融資成本和運(yùn)營成本一部分會轉(zhuǎn)嫁在產(chǎn)品定價(jià)中。當(dāng)然這種成本轉(zhuǎn)嫁能力還取決于地區(qū)住房供求基本關(guān)系，對于那些供求偏緊的一線和熱點(diǎn)二線城市來說，成本價(jià)格彈性較小，成本轉(zhuǎn)嫁能力較強(qiáng)，在一定程度上有可能增加這些區(qū)域房價(jià)的上漲壓力，而對于那些供求寬松的區(qū)域來說，成本價(jià)格彈性較大，對產(chǎn)品價(jià)格影響則較小。

同時(shí)，資金籌集能力較弱的中小企業(yè)也將面臨更大的競爭壓力，而這些中小企業(yè)又大多集中在三、四線城市，可以預(yù)見，隨著預(yù)售制比例下降，行業(yè)的集中度將會進(jìn)一步提高。此外，產(chǎn)品銷售模式和定價(jià)模式的改變，企業(yè)的收益率受到擠壓，土地拍賣溢價(jià)率也會相應(yīng)出現(xiàn)一定程度的回落。

綜上分析，我認(rèn)為，各地選擇預(yù)售制還是現(xiàn)售制都應(yīng)因地制宜、循序漸進(jìn)，在發(fā)揮預(yù)售制和現(xiàn)售制兩種模式特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善商品房銷售模式和相關(guān)監(jiān)管制度。

一方面，當(dāng)前應(yīng)著手解決預(yù)售制的規(guī)范性問題。對于熱點(diǎn)城市來說，其主要矛盾還是住房供求關(guān)系和房價(jià)持續(xù)高位運(yùn)行。政策著力點(diǎn)仍在于能夠有效滿足住房需求和控制購房成本。因此，商品房預(yù)售制仍具有一定的適用性。同時(shí)，也可發(fā)揮預(yù)售制的政策引導(dǎo)作用，對于民生類住宅可以適當(dāng)增加預(yù)售制比例，降低民生類住宅的建設(shè)成本。

當(dāng)然，關(guān)鍵還是要扎扎實(shí)實(shí)提高預(yù)售制的規(guī)范性。主要從以下幾個(gè)方面入手：第一，加強(qiáng)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)，加強(qiáng)期房合同管理剛性，提高合同信息的透明度，開發(fā)企業(yè)要充分履行告知義務(wù)，保證消費(fèi)者的知情權(quán)以及對于前期大家反映比較集中的得房面積、小區(qū)綠化、服務(wù)配套等方面問題，要規(guī)定更加完善的合同條款；第二，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，要做到?？顚Ｓ茫_保資金安全和有效使用，嚴(yán)格遵循不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)絕不預(yù)售的原則；第三，從源頭上杜絕項(xiàng)目的資金風(fēng)險(xiǎn)，在土地出讓環(huán)節(jié)就加強(qiáng)投標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)管理，避免“空手套白狼”的情況。

另一方面，對于推行現(xiàn)售制要循序漸進(jìn)。第一，按照本地住房市場供求特點(diǎn)，選擇適當(dāng)?shù)默F(xiàn)售制項(xiàng)目比例，既要發(fā)揮現(xiàn)售制實(shí)物銷售、杠桿穩(wěn)健的優(yōu)勢，又要實(shí)現(xiàn)相對合理的住房供給規(guī)模和供給速度，實(shí)現(xiàn)預(yù)售制向現(xiàn)售制平穩(wěn)過渡，特別要避免銷售模式變化對市場節(jié)奏的負(fù)面沖擊，造成階段性房地產(chǎn)投資失速和局部供求失衡問題。第二，現(xiàn)售制也需要進(jìn)一步增強(qiáng)信息對稱性。有些工程質(zhì)量問題并非是由預(yù)售改現(xiàn)售就能一蹴而就解決的，例如，消費(fèi)者可以測量得房面積，但對于更多專業(yè)性信息仍處于信息劣勢。因此，在現(xiàn)售制中如何保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益仍是一個(gè)不容忽視的話題。