根據(jù)昆明市規(guī)劃局發(fā)布的詳規(guī)修改公示，潘家灣小新村城中村改項目約105畝土地于近日調(diào)規(guī)，該地塊位于昆一中學校對面，算是昆明市中心極其難得的名校旁舊城改造地塊。本次控規(guī)調(diào)整，主要是將昆明體育館東面原規(guī)劃的三宗土地調(diào)整為四宗，并全部改為商住混合用地。

潘家灣小新村城改地塊位于昆一中對面，屬于學區(qū)房城改

本次涉及調(diào)規(guī)的小新村城改地塊東至西昌路，西至昆明市體育館，南至人民西路，北至昆一中，面積約105畝。按原規(guī)劃，地塊內(nèi)含2宗約97.89畝商住混合用地，配套派出所、社區(qū)衛(wèi)生服務中心。含1宗約5.3畝的住宅用地，要求配建1所9班幼兒園。根據(jù)最新的規(guī)劃，地塊內(nèi)的住宅用地將全部取消，土地將被劃分為4小宗商住混合用地。

小新村城改地塊被劃分為四小宗商住混合用地

具體來看，位于昆華路南面、緊靠昆明體育場的地塊面積為13229平方米（約合19.84畝），容積率為4.5，建筑密度為34%，綠地率為33%，混合比例為11%：89%。位于昆華路與西昌路交匯處的地塊面積為14362平米（約合21.5畝），容積率為5.28，建筑密度38%，綠地率為24%，混合比例同樣為11%：89%。

位于昆明體育場旁、人民西路北側(cè)的地塊面積為22257平米（約合33.4畝），容積率為4.81，建筑密度46%，綠地率22%，混合比例為49%：51%。人民西路和西昌路交匯處的地塊面積為18927平米（約合28.4畝），容積率為5.14，建筑密度59%，綠地率23%，混合比例為76%:24%。

小新村城改項目地處昆明一環(huán)人民西路旁，地塊附近有地鐵3號線市體育館站和潘家灣站，與地塊一路之隔便是名校昆一中和云大醫(yī)院，到翠湖的直線距離只有700多米，距南屏步行街也不過1.6公里，旁邊又有昆明體育館和體育場，擁有一流的教育、醫(yī)療、運動健身、休閑娛樂和商業(yè)購物資源，可以說，項目一旦正式啟動開發(fā)，無疑將是目前昆明最牛的學區(qū)樓盤。當年，中產(chǎn)地產(chǎn)曾在此地開發(fā)了一個袖珍樓盤桂花苑，搶購者甚眾。這個項目如今被小新村城改項目地塊包圍，在一定程度上也對小新村整體開發(fā)造成不利影響。

小新村一期地塊被當成停車場使用（攝于2016年）

正因為小新村地理位置極其優(yōu)越，所以很早就吸引了投資人的注意，改造工作也早在2009年就已啟動，但因拆遷難度大，原來的社會投資人華虹投資選擇退出，之后，碧桂園、招商蛇口都有意接手繼續(xù)開發(fā)，但最終都沒有下文。截至此次調(diào)規(guī)前，雖然小新村城改項目靠近昆一中的一期地塊早已基本完成拆遷，可由于靠近人民西路的廣電局宿舍區(qū)等（二期地塊）未能動遷，開發(fā)工作一直止步不前。

此次調(diào)規(guī)后，原來規(guī)劃的三宗土地被一分為四，并全部調(diào)整為商住混合用地，各地塊規(guī)劃條件基本接近，容積率相似，具備分期開發(fā)建設的條件?？拷ヒ恢?，已經(jīng)完成拆遷的地塊有可能先行啟動。