□ 楊新華

    2015年1月10日，張某與某房地產(chǎn)公司簽訂某小區(qū)住宅確認(rèn)單，除載有以下內(nèi)容外再無(wú)其他內(nèi)容：張某作為買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)某小區(qū)房屋一套，建筑面積139平方米，單價(jià)3008元/平方米；2015年1月10日交付定金1萬(wàn)元，2015年1月17日繳納購(gòu)房款，并簽訂購(gòu)房協(xié)議書(shū)；延期付款客戶(hù)所購(gòu)住宅價(jià)格按繳納購(gòu)房款當(dāng)日市場(chǎng)價(jià)格執(zhí)行，逾期不繳納房款，開(kāi)發(fā)商有權(quán)處置張某所購(gòu)住宅，并將定金轉(zhuǎn)為違約金，予以沒(méi)收。同年1月12日，該房地產(chǎn)公司為張某出具收到某小區(qū)“定+余款6萬(wàn)元”的收據(jù)。此后房?jī)r(jià)上漲，張某要求按原價(jià)交付，某房地產(chǎn)公司主張加價(jià)支付，雙方就所購(gòu)房屋單價(jià)問(wèn)題不能達(dá)成一致，致使雙方未能簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。張某為此訴至法院，認(rèn)為住宅確認(rèn)單屬于購(gòu)房合同，要求某房地產(chǎn)公司履行交房義務(wù)。

    法院經(jīng)審理認(rèn)為，住宅確認(rèn)單并非等同于《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》本身。同時(shí)，確認(rèn)單簽訂后，其和收據(jù)雖顯示定金為1萬(wàn)元，但確認(rèn)單中并未約定如何交付購(gòu)房款，以及數(shù)額和方式，所以張某首次一次性付款6萬(wàn)元應(yīng)為定金性質(zhì)。此外，在確認(rèn)單簽訂后，某房地產(chǎn)公司對(duì)所購(gòu)房屋余款的交付方式和交付時(shí)間負(fù)有告知義務(wù)，雙方就所購(gòu)房屋單價(jià)問(wèn)題不能達(dá)成一致，致使張某未能交付余款的責(zé)任在某房地產(chǎn)公司。據(jù)此，法院遂判決某房地產(chǎn)公司雙倍返還張某定金12萬(wàn)元，駁回張某要求某房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求。

    說(shuō)法

    住宅確認(rèn)單，是雙方就購(gòu)買(mǎi)房屋達(dá)成的一種意向性協(xié)議，但對(duì)房屋的一些具體問(wèn)題沒(méi)有包括進(jìn)去，需要雙方簽署正式的買(mǎi)賣(mài)合同，才能在法律上正式確定一個(gè)房屋的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的成立。因此，住宅確認(rèn)單與商品房買(mǎi)賣(mài)合同不是一回事。但確認(rèn)單具備一定條件可以認(rèn)定為買(mǎi)賣(mài)合同。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

    《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定，商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷(xiāo)售方式；商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭(zhēng)議的方法；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項(xiàng)。本案中，張某與某房地產(chǎn)公司簽訂的住宅確認(rèn)單，僅列出了商品房基本情況、單價(jià)和交付定金時(shí)間，其他事項(xiàng)均未明確，尤其是未約定商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)具備的購(gòu)房款及所購(gòu)房產(chǎn)的交付方式和時(shí)間的重要內(nèi)容，顯然并不符合《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條的規(guī)定，該確認(rèn)單不宜認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

    此外，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定，出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因?yàn)楫?dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)交定金返還買(mǎi)受人。本案中，雖然確認(rèn)單約定了定金為1萬(wàn)元，也約定了晚于定金交付時(shí)間繳納購(gòu)房款，但從2015年1月10日“繳款單”所載“定+余款 6萬(wàn)元”內(nèi)容看，可說(shuō)明該6萬(wàn)元早于約定的繳納房款時(shí)間且一次性交付的，因雙方未約定原告是以全款、分期付款還是銀行按揭的方式交付余款，而房款總價(jià)額已達(dá)41.8萬(wàn)元，故原告已交付的6萬(wàn)元宜認(rèn)定為定金性質(zhì)。鑒于某房地產(chǎn)公司對(duì)所購(gòu)房屋余款的交付方式和交付時(shí)間負(fù)有告知義務(wù)而未告知，應(yīng)承擔(dān)雙方不能簽訂購(gòu)房合同的違約責(zé)任。故此，法院判決被告某房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)向原告雙倍返還定金12萬(wàn)元。