在思路上，要具備法治、底線等六種思維；在方法上，要堅持尊重歷史、切實可行

攝影/方黎明

　　不動產統(tǒng)一登記制度實施后，遵循“房地一體”“權利一致”的原則，“有房無地”“有地無房”“無房無地”等各種歷史遺留問題日益顯現(xiàn)。而這些問題的形成，大多與過去管理脫節(jié)缺失、政策銜接變化、執(zhí)法不規(guī)范、“房地分離”、房地產開發(fā)企業(yè)滅失等有關。

　　鑒于成因復雜，且歷史遺留問題的解決同樣受到現(xiàn)行法律法規(guī)和政策的約束，在化解此類問題時更需要擔當和創(chuàng)新，找到正確的思路，采取具體可行的辦法。筆者嘗試以湖北省十堰市的實踐為例，對化解歷史遺留問題的思路和方法進行探索。

　　在解決歷史遺留問題思路上，應當具備六種思維。

　　一是法治思維。強化法治思維，堅持依法執(zhí)政，既是解決歷史遺留問題的首要原則，也是今后思考問題和做出決策的“中心點”。只有這樣，才能確保歷史遺留問題真正成為“歷史”，不再發(fā)生。

　　二是底線思維。底線思維是一種科學的思維方法，在解決歷史遺留問題上有明確的基本內涵—— 保證國家利益不流失、企業(yè)合法權益不受損、人民群眾利益不被侵犯。守住了兼顧國家、人民、企業(yè)三方的合法權益，就是守住了底線；守住“以人為本”的發(fā)展目標，就是底線思維。

　　三是權利一致思維。實施不動產統(tǒng)一登記制度，就要求“房地一體”“權利一致”。對待歷史遺留問題，要確保“房地合一”，房屋和土地權利一致，才能真正解決問題，房地產也才能真正成為“合格商品”。

　　四是政府主導思維。應建立黨委領導、政府負責、部門協(xié)同、公眾參與、法制保障的工作機制，在“疑難雜癥”面前勇于擔當，敢于拍板，推動問題有效解決。尤其要結合地方發(fā)展實際和相關法規(guī)政策，發(fā)揮政治途徑解決歷史遺留問題的優(yōu)勢，做到妥善處理。

　　五是集體決策思維。研究和解決歷史遺留問題，要充分發(fā)揮領導辦公會、領導小組會或者部門聯(lián)席會的作用，采用集體研究決策的方法開展和推進工作。通過集體討論研究，在提高決策的科學性、合理性和可行性的同時，還可以有效降低決策和履職風險。

　　六是擔當思維。推動改革，必須有銳意進取的魄力和擔當。分散登記時代形成的歷史遺留問題，在現(xiàn)有不動產登記法律法規(guī)中沒有依據(jù)可遵循，實踐中也缺少可資借鑒的經驗，同樣需要擔當。對于不動產登記機構和地方政府來說，必須切實把為人民群眾解決問題的責任扛在肩上、落實在行動上，以“歲月不辜負、光陰不虛度”的精神狀態(tài)沖鋒在前，形成頭雁效應。

　　在解決歷史遺留問題的具體辦法上，要堅持尊重歷史、切實可行。

　　一是實行“三分開、三同時、三核實”的基本做法。十堰市按照“尊重歷史，面對現(xiàn)實”的原則，依照“絕不能因開發(fā)商違法讓群眾買單”與“不能因解決歷史遺留問題讓企業(yè)違法行為合法化”相結合總體思路，提出了“化存量與防增量并重”的基本原則，實行“三分開、三同時、三核實”的基本做法。

　　所謂“三分開”，即將查處開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)問題與為群眾辦證分開；將行政審批和專項驗收與群眾辦證分開；將稅費征繳與為群眾辦證分開，對辦證應繳納的土地出讓金、契稅、維修基金等稅費，由責任單位負責征收。所謂“三同時”，即在優(yōu)先解決權利人辦證問題時，啟動最嚴格的法律追責、追繳、追討程序，對納入辦證清單、啟動辦證手續(xù)的項目，同時依法追究企業(yè)違法違規(guī)問題，并依法處置到位；同時依法完善項目行政審批和專項驗收手續(xù)；同時追繳土地出讓金及稅費。對拒不配合處置和繳納的，啟動司法途徑追繳，實施失信懲戒。所謂“三核實”，即按照“誰發(fā)證誰核實，誰監(jiān)管誰負責”原則，嚴格審查，落實責任，防范增量。

　　其中，“三分開”是前提，將為群眾辦證、維護群眾權益作為出發(fā)點；“三同時”是關鍵，將履職盡責、動真碰硬解決影響辦證的關鍵難題作為突破口，不惜動用公檢法力量；“三核實”是保障，建立機制，防止違法違規(guī)樓盤入市，從源頭上阻斷新的歷史遺留問題的產生。

　　二是利用司法手段解決開發(fā)企業(yè)欠繳稅費等疑難問題。主要是從依法履責角度，運用法治思維，維護國家權益，動用行政、司法手段追繳相關開發(fā)企業(yè)欠繳的稅費。具體措施上，可以在明確費用后迅速下達通知，啟動約談，以對違法違規(guī)企業(yè)形成震懾。如仍拒不繳納，可以將企業(yè)納入房地產領域不良誠信黑名單，通知相關部門對該企業(yè)進行限制，如凍結其項目下不動產交易等。同時，通過政府購買律師服務，啟動法律追繳程序，向人民法院提起訴訟或向仲裁機關申請仲裁。

　　同時，對于有惡意拖欠記錄的公司，除采用法律手段追繳以外，還要進行聯(lián)合懲戒。可將其欠繳記錄記入誠信檔案，調整其信用評級。此外，對于欠繳公司還可以通過報紙、電視、網站等媒體渠道公示催告限期繳納，通過誠信體系糾正其失信行為。

　　三是實行“一房一策”，有針對性地解決問題。歷史遺留問題大多是適用現(xiàn)行法律法規(guī)難以解決的，或者在當時的社會經濟環(huán)境下是合理甚至合法的，而且往往具有一定的 “個性”。因此，既要重視法理思維，從立法精神和依法辦事取得的效果上來思考問題；又要針對每個項目的不同情況，科學合理地制訂解決方案。實行“一房一策”時，應考慮是否損害國家和社會利益，是否影響其他群眾的利益，是否促進社會公平正義，是否有利于社會穩(wěn)定，是否有利于解決群眾的實際問題。

　　四是尊重歷史，妥善解決劃撥土地上房屋辦證難問題。尊重歷史是處理歷史遺留問題必須遵循的原則，必須深入調查研究，厘清脈絡原委，充分考慮問題產生的背景和實際情況。劃撥土地使用權誕生于計劃經濟時代，改革開放后，在建立土地有償使用制度的同時，劃撥土地使用權制度在立法上得到重新定位后繼承沿用，在解決劃撥土地上房屋辦證難題時，應充分尊重歷史，依法依規(guī)進行辦理。

　　五是嚴厲打擊和解決一批“小產權房”問題。“小產權房”既涉及違法用地，又涉及違法建設和銷售，產權不受法律保護，擾亂房地產市場秩序，損害了購房者的權益，制造了信訪矛盾，應嚴厲打擊。

　　“明者因時而變，知者隨世而制?！被鈿v史遺留問題是一場自我革命，不動產統(tǒng)一登記本身就是創(chuàng)新，需要在探索中實干，在實干中創(chuàng)新，在創(chuàng)新中前進。通過解決歷史難題，以社會公平正義為先導，以解決違法問題為引線，以懲治違法企業(yè)為抓手，創(chuàng)新解決辦法，補齊管理短板，促進政府依法行政，構建房地產健康市場。

　　【來源】《中國不動產》2018年第12期

　　【作者】十堰市國土資源局　汪正義 陳小瑞