一、關(guān)于“違章建筑”“違法建筑”“違建”

目前的實(shí)踐中這三個(gè)詞語(yǔ)是混用的，這三者更類(lèi)似于一種社會(huì)學(xué)詞匯，倒不似一個(gè)周密?chē)?yán)謹(jǐn)?shù)姆稍~匯。本文不做考據(jù)研究，簡(jiǎn)而言之，在“違法建筑”之前，同義詞為“違章建筑”且官方表述也為“違章建筑”（可檢索1980年代國(guó)務(wù)院規(guī)范性文件）。

分水嶺在1990年，時(shí)《城市規(guī)劃法》出臺(tái)，“章”變成了“法”，就此，“違法建筑”成為通用的說(shuō)法，語(yǔ)言的傳播存在一定變更與沿革，至今仍有“違章建筑”零星說(shuō)法見(jiàn)諸于媒體。

后因城市綜合執(zhí)法如火如荼，“違法建筑”的表達(dá)過(guò)于繁瑣，為干脆、利落，體制內(nèi)的表達(dá)更習(xí)慣于“違建”這樣更簡(jiǎn)潔的表述。

雖然叫法有一些差異，但這三個(gè)命名均指向同一個(gè)法律規(guī)范體系或者是同一個(gè)行政管理領(lǐng)域——城鄉(xiāng)規(guī)劃，在今天絕大多數(shù)場(chǎng)合，又特別是針對(duì)城市的規(guī)劃管理。

結(jié)合現(xiàn)行《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的有關(guān)規(guī)定，通說(shuō)認(rèn)為，“違法建筑”是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門(mén)批準(zhǔn)，未領(lǐng)取規(guī)劃許可證或臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。

那么問(wèn)題來(lái)了，違法建筑僅僅是指違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》未獲得規(guī)劃許可的建筑物么？

二、“違法建筑”違的“法”不局限于“規(guī)劃法”

個(gè)人認(rèn)為，實(shí)踐中的“違法建筑”是不可回避的深刻問(wèn)題，其中不僅是簡(jiǎn)單的“未取得規(guī)劃許可”這一項(xiàng)事由，從大方向上說(shuō)，它可能是違反了公法上的法律規(guī)范、還有可能是違反了私法上的法律規(guī)范，還有可能是公私法律規(guī)范兼而有之的情形。

單就行政管理規(guī)范而言，它可能是違反了規(guī)劃管理規(guī)定，也有可能是違反了建筑工程施工管理規(guī)定，還有可能是違反了環(huán)保、消防等其他行政管理規(guī)定。實(shí)踐中，我們動(dòng)輒談?wù)務(wù)摰慕ㄖ铩斑`法”，從內(nèi)涵到外延，其實(shí)是不周?chē)?yán)的。

情形一：有“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”并符合所有規(guī)劃。將“違法建筑”的違法情形局限于未取得建筑工程規(guī)劃許可，實(shí)際可能取得建筑工程規(guī)劃許可，依然違反《土地管理法》中所稱(chēng)的土地利用總體規(guī)劃。

不僅如此，規(guī)劃的編制種類(lèi)本身也極其復(fù)雜，城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等分類(lèi)，也不為非專(zhuān)業(yè)出身者所掌握，但若獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可，理應(yīng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃以及土地利用總體規(guī)劃，但若審核不嚴(yán)持證而違反其中任意一種規(guī)劃，按照《土地管理法》等相關(guān)法律進(jìn)行查處，該建筑物仍然是“違法建筑”。

情形二：有“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”可能仍然侵犯鄰人相鄰權(quán)。在公法上獲得了“規(guī)劃許可證”進(jìn)行建筑施工的業(yè)主，新建建筑部分仍然可能妨礙鄰人通行、采光、供水、取暖等相鄰權(quán)，并非因公法上獲得規(guī)劃許可而免除民事責(zé)任，有關(guān)權(quán)利人是以仍然可向司法機(jī)關(guān)按照民事途徑獲得救濟(jì)，要求建筑物的所有權(quán)人承擔(dān)排除妨礙、恢復(fù)原狀等物權(quán)責(zé)任，那么，該建筑物的結(jié)局依然是以拆除為主，此乃私法上的“違法建筑”。

情形三：有“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，但不具備《建筑法》上所要求的施工許可證的，也是“違法建筑物”。在《建筑法》上對(duì)建筑物本身的施工資質(zhì)仍以行政許可為準(zhǔn)入方式，此外還對(duì)建筑物本身的工程結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量作出竣工驗(yàn)收等規(guī)定。未獲得施工許可及竣工驗(yàn)收的，主管機(jī)關(guān)仍然可以責(zé)令其停工，這又是另外一種“違法建筑”了。

情形四：有“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，但未獲得消防備案或驗(yàn)收許可的，可能也是違法建筑物。在《消防法》上對(duì)建筑物尤其是公共場(chǎng)所和設(shè)施的消防安全根據(jù)建筑物不同的消防等級(jí)貫以備案或者許可，未獲得上述證件的，也不屬于“合法建筑物”。

情形五：有“建設(shè)工程工程規(guī)劃許可證”，因各種原因不辦理、或者不能辦理房屋登記或者不動(dòng)產(chǎn)登記的，亦屬于“違法建筑物”。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》的有關(guān)要求，辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的初始登記，需要提供的材料包括了剛才分析的規(guī)劃、建工、消防、建安等必備手續(xù)，因?yàn)槠渲胁糠植牧先笔Щ蛘咂渌荒苻k理登記的情形而不能取得不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的，顯然屬于公私法融合型的“違法建筑物”。

此外，還有農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的存在以及諸如附著在海域、灘涂、水域、礦山、鉆井平臺(tái)上的建筑物，還有人工島、風(fēng)景區(qū)臨時(shí)性度假建筑等等各色各樣的建筑物，這些特殊類(lèi)型的建筑物大量存在，可能涉及的不僅僅是傳統(tǒng)公法和私法規(guī)范問(wèn)題。