文丨子木

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樓市二三事

這幾天的樓市發(fā)生了很多事情，北京土拍取消限價措施，廣州大幅放松戶籍政策，天津?qū)⒆猿肿≌{(diào)整為可售住宅，多城首套房貸利率普遍下調(diào)……

所有現(xiàn)象都在告訴我們，房價下跌已經(jīng)讓各地房地產(chǎn)業(yè)不堪重負，唯有松綁才能緩一時之急。

這就好比之前怕出禍亂，用政策綁死了灰犀牛，但由于綁得太緊導致灰犀牛嚴重貧血奄奄一息，為了不出事兒，只能慢慢松綁讓它活過來，畢竟很多城市一半的財政收入都在它身上。

但這也引發(fā)了購房者心中的疑慮：前段時間剛剛降完準，現(xiàn)在又是松綁調(diào)控，資金會不會源源不斷沖進樓市，房價還沒來得及筑底就要重燃上漲火焰？

答案是否定的。

首先，“因城施策”已是樓市調(diào)控標準，今后各地會因自身經(jīng)濟情況調(diào)整房地產(chǎn)措施，相互之間傳導性不會太強?，F(xiàn)在一些城市放開限價只能證明一個事實：行情不好，二手房價下跌，和周邊新盤的價差逐步縮小，限價失去了存在的意義。

其次，松綁是為了救命，不是放縱。

按照歷史規(guī)律，樓市下行預期一旦形成，再次扭轉(zhuǎn)是很困難的。除非是在無調(diào)控政策下，不斷降低首付比例和房貸利率，高頻刺激購房需求才能實現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，每輪周期無不如此，例如2015年的牛市是就是在0首付和7折利率下催生的。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)只不過是在努力尋找一個「量價平衡點」，即既保證房地產(chǎn)正常交易健康發(fā)展，又保證房價處于合理區(qū)間微幅震蕩。而這，就要講究調(diào)控藝術(shù)了。

接下來大概率還是之前的套路，房地產(chǎn)會不斷調(diào)低首套房貸利率回歸到基準，讓剛需入市托底撐盤，各項限政也會逐步放開，但是一定會嚴控首付比例，因為杠桿越高力矩越大，不能放炒房客入場。

而且政策放松一定是緩慢的，否則會加劇看空預期，更不利于市場的穩(wěn)定。怎么理解？舉個例子，現(xiàn)在如果首付比例和房貸利率沒動，突然放開所有限制政策，你會買房嗎？肯定不會，因為你認為放開政策這是樓市不自信的表現(xiàn)，房價還會下跌，現(xiàn)在買才是傻子。

買漲殺跌，自古有之。

2

剛需的選擇

在經(jīng)濟下行面前，所有城市正在想方設(shè)法加速樓市筑底，以免進入「量價齊跌，惡性循環(huán)」的房價不可控下跌軌道。

伴隨著時代寒冬的步伐，資本市場北風蕭蕭，大家在所接觸的信息中，情緒多于內(nèi)容。

但我希望接下來大家可以堅守自身，找到自己的方向，因為是市場就一定存在周期，終有頭有尾，該買房總歸還得買，在抓趨勢的同時，學習更多的實操方法。

以下是我總結(jié)的兩個建議，適用于一二線城市的第一次買房的年輕人，也是一直以來大家最喜歡問的問題：

1.買房資金不夠，買不到公司附近怎么辦？

2.都說買房看地段，在實操層面如何看地段？

第一個問題。

我在之前的文章《那些容易被誤解的樓市真相》里講過商品房的三個邏輯，總結(jié)為一句話就是，無論你是否剛需，一定要用投資的角度看待買房這件事。

因為人的一輩子不可能只買一次房，未來可能因為要生孩子，孩子需要學區(qū)房，或者父母需要來住，隨著財富收入增多，一定會置換一套更大的。

這時候你就會發(fā)現(xiàn)，之前的房子就是你下一套房子的資金基礎(chǔ)，以房換房是常態(tài)，北京2017年這波樓市的主要推動力就是改善性需求的集中爆發(fā)。

當你明確“房子是用來投資的，不是用來住的”的概念時，一些矛盾就會迎刃而解了。

那么這時候有人問了，“那我買一套房，不是為了住，那我住哪？”很簡單，租房。

如果你工作在A區(qū)，你完全可以在公司旁租一套房自住，然后把自己在B區(qū)的房子租給別人，如果幸運你還可以賺個租金差沖抵月供。幾年后，當工作穩(wěn)定成家立業(yè)結(jié)婚了，就把之前的賣掉置換自己想要的房子。

所以有些人問我，資金不夠買郊區(qū)的兩室好還是流通性比較好的中心一居室，我會讓他果斷選擇后者。大概率講，越是中心區(qū)的房子越抗跌，增幅越可觀，持有成本相對越低。

但也不排除一種情況，例如剛通了地鐵的郊區(qū)房，周邊遷入大型商場辦公寫字樓的郊區(qū)房，這種郊區(qū)房的漲幅通常會比市中心強一些，如果想買到這樣的房子，你可能就需要花功夫去尋找價值地段了。

3

如何找地段

買房看地段，是恒定不變的法則，好地段的房子升值潛力大，抗跌性強，是財富增值的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

但參考好地段的唯一標準是什么呢？人。

人流量決定了房產(chǎn)的流動性，如果你買的房子周邊都是豪華洋氣的寫字樓，每天在樓里工作的人群就是未來買你房子的潛在用戶，你的房子的需求價值就一定會很高。

那么怎么去尋找這種房子呢？

這里推薦一個簡單粗暴的方法：看控規(guī)。

所謂控規(guī)，就是“控制性詳細規(guī)劃”的簡稱。北京的房價高，是政府用全國納稅人的錢對其持續(xù)投入和經(jīng)營的結(jié)果，地段也是這個道理，如果政府想發(fā)展一個地塊，就會用全城納稅人的錢做定向投入，會提前做出這個地塊未來10-20年的詳細規(guī)劃。

下面我用這幾天比較火熱的北京通州區(qū)作為案例分析。

昨天北京市政府遷入通州的消息終于塵埃落定。因為北京市政府的遷入，還有2萬多政府公務人員的加持，未來通州的居住環(huán)境和生活商業(yè)配套一定會得到質(zhì)的提升，房價上漲預期非常穩(wěn)。

接下來，我們先把最近通州公布的控規(guī)找出來（百度：北京市規(guī)劃和自然資源委員會）。你會得到下面這幅圖。

（點擊看大圖）

乍一看，五顏六色，密密麻麻，你一定是一頭霧水。別著急，我們看一下這幅圖在講什么，你會發(fā)現(xiàn)每一種顏色對應的是一種土地規(guī)劃。

在這里面最最重要的就是紅色和黃色，分別代表產(chǎn)業(yè)和居住用地，通俗講就是寫字樓和住宅，兩者的用地比例，決定了這個地方房價的未來。

通俗來講：如果這個地塊都是紅色的產(chǎn)業(yè)用地，說明這個地方未來會建造大量的商業(yè)性辦公寫字樓，可以提供大量工作崗位，這些人群傾向于就近購房或者租房居住，這里的租金和房價都有保障；

如果這個地塊都是黃色的住宅用地，說明這里是典型的居住區(qū)，住宅供應量非常大，很可能成為變成只有居住功能的衛(wèi)星城。

市場的本質(zhì)是供需，如果需求遠大于供給，價格一定會上漲。

我們再來看這幅圖，選擇標的地塊。  

如圖所示的三個地塊，紅色比例都遠大于黃色比例，那么說明這三個地方大都是以寫字樓為主的商業(yè)地段，滿足我們所需要的條件。

那么它的房價是怎樣的呢？我們通過貝殼找房數(shù)據(jù)中心比對三個地段的房價，你會發(fā)現(xiàn)這個地段的房價普遍高于通州區(qū)的均價。當然房價還跟小區(qū)是否地鐵，它們的樓齡、綠化、品質(zhì)有很大的關(guān)系。

在這里面，我們還要注意一個顏色——粉色，它的意義是居住產(chǎn)業(yè)混合用地，俗稱商住公寓樓。這種顏色多的地段反而會抑制周邊純住宅房價的升值空間，因為公寓會分流走一部分居住需求，所以盡量避開。

在選定好地段之后，一定要去用腳丈量土地，什么意思呢？

1.要觀察標的物土地上建設(shè)的寫字樓品質(zhì)，越是豪華高檔、層數(shù)高的，里面入駐的公司實力越強，員工收入高，購買力強。

2.觀察此地段住宅和寫字樓建造時間，優(yōu)先選擇住宅先造的，因為寫字樓建成后，會帶來居住需求，周邊房租或房價順勢上漲。

最后還要講明一點，使用這種方法之前一定要預估風險，就是政府是否會如期完成投資建設(shè)。例如像通州這種背靠北京政府，有財力又有人口，實現(xiàn)起來很容易，但就像天津濱海新區(qū)這樣的大片區(qū)規(guī)劃，很多地方等于做貢獻了。

所以未來你去買房，當售樓小姐給你講得頭頭是道，我這里規(guī)劃特別好，未來會有很多大型企業(yè)入駐，什么國際幼兒園，高鐵高速路通通都有。這時候不要盲目樂觀，而是要拿出來控規(guī)圖紙好好比對一番。不騙你的只有你自己。

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