重磅！《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》

中密度分區(qū)與容積率章節(jié)修訂條款正式實施！

來源：深圳規(guī)劃國土海洋

修訂原則

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本次修訂以生產空間集約高效、生活空間宜居適度、生態(tài)空間山清水秀為指導思想，按照生態(tài)優(yōu)先、集約發(fā)展、公平有序的原則，根據(jù)功能定位、區(qū)位條件、資源承載力等因素綜合研究形成修訂方案。

修訂主要內容

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1

調整密度分區(qū)劃定

本次修訂結合城市總體規(guī)劃，對應其城市結構中的中心體系，本著促進原特區(qū)內外一體化發(fā)展、疏解中心城區(qū)過高開發(fā)強度的原則，增量適度向原特區(qū)外傾斜。將城市主要各級中心區(qū)的核心地區(qū)分別納入密度一區(qū)、二區(qū)，將大部分城市建設區(qū)納入密度三區(qū)，將生態(tài)、景觀敏感地區(qū)分別劃入密度四區(qū)、五區(qū)，取消了密度六區(qū)，機場、港口、核電站等特殊管理地區(qū)不再納入密度分區(qū)管制。明確因城市規(guī)劃調整而出現(xiàn)的密度分區(qū)未覆蓋用地，位于一般地區(qū)的原則上按相鄰片區(qū)同等密度分區(qū)確定；用地臨近生態(tài)敏感地區(qū)的，原則上應比相鄰片區(qū)密度分區(qū)下降一級確定。

▲深圳市建設用地密度分區(qū)指引圖

2

優(yōu)化地塊容積及容積率管理

為順應我市現(xiàn)階段規(guī)劃管理由地塊管理轉向地塊和單元管理并存的模式轉變，本次修訂在國家規(guī)范與原《深標》的基礎上，進一步規(guī)范了地塊容積和容積率的確定方法。引入“容積”的表述，將地下空間中的規(guī)定建筑面積納入“容積”統(tǒng)一管理。明確容積率為：容積率 = 容積/地塊面積=（地上規(guī)定建筑面積 地下規(guī)定建筑面積）/地塊面積；順應存量發(fā)展階段規(guī)劃管理要求，提出容積由基礎容積、轉移容積、獎勵容積三部分組成，為其它精細化容積率管理政策提供政策接口；明確密度分區(qū)政策僅對居住、商業(yè)服務業(yè)、工業(yè)、物流倉儲四大類用地及其混合使用的地塊容積及容積率確定予以指引，對公共服務設施和交通市政設施等用地地塊容積不作規(guī)定。

▲開發(fā)強度示意圖

3

調整基準容積率

結合城市總體規(guī)劃對城市總建設規(guī)模合理管控的要求，本次修訂通過提高和管控不同地區(qū)的開發(fā)量，實現(xiàn)城市差異化發(fā)展，對各類用地密度分區(qū)基準容積率進行了以下調整：密度三區(qū)居住用地基準容積率由2.8提高到3.0，容積率上限由5.0提高到5.5；密度三區(qū)居住用地地塊若位于地鐵站點500米范圍內的，其容積率上限可按照密度一區(qū)、二區(qū)執(zhí)行；密度四區(qū)居住用地基準容積率由2.2提高至2.5；取消了商業(yè)服務業(yè)用地的容積率上限，小幅提高了密度二區(qū)、三區(qū)、四區(qū)、五區(qū)商業(yè)服務業(yè)用地的基準容積率；提出了工業(yè)、倉儲用地基準容積率，將二者都納入了密度分區(qū)地塊容積及容積率測算體系，且兩類用地的基準容積率規(guī)定相同，進一步適應社會經濟發(fā)展對產業(yè)用地的發(fā)展需求。

4

優(yōu)化修正系數(shù)，鼓勵軌道站點周邊地區(qū)集約開發(fā)

適度放寬了地塊規(guī)模修正，取消了小于基準用地規(guī)模的修正，將居住用地的基準用地規(guī)模由1公頃提高至2公頃，商業(yè)用地的基準規(guī)模由0.7公頃提高至1公頃，并分別約定了工業(yè)、倉儲用地的基準用地規(guī)模，此外，將原來的每公頃折減改為每0.1公頃折減，避免出現(xiàn)過大的修正梯度跳躍，且約定最大修正值為0.3；適度提高了地鐵站點修正系數(shù)，在原標準的基礎上均提高了0.1；取消了原標準“樞紐站、一般站”表述，按照線路的數(shù)量來定義車站類型，同一個車站有兩條及以上線路的為“多線車站”，僅有一條線路的為“單線車站”，同時也明確了重疊覆蓋區(qū)的地鐵站點修正系數(shù)。

▲用地規(guī)模分析圖

5

體現(xiàn)差異化管理需求，對特定地區(qū)地塊的密度分區(qū)與容積管理提出針對性要求

在維護濱水、臨山、歷史風貌保護區(qū)等特色風貌區(qū)不被破壞以及滿足生態(tài)敏感、核電防護、油氣管線防護等地區(qū)的公共安全、環(huán)境保護與人口密度限制等要求的前提下，均應以適當降低開發(fā)強度為原則；地塊容積及容積率管理不僅僅是技術問題，還會受到城市公共政策、土地管理制度、城市設計、開發(fā)建設需求以及保障城市綜合利益等因素的影響。在城市更新、按照等價值評估確定土地安置規(guī)模的特定類型的土地整備、經市政府批準的城市設計重點地區(qū)、經市相關主管部門批準的地下空間規(guī)劃地區(qū)等特定地區(qū)，以及涉及保障房、安居商品房、人才住房、公共租賃住房、創(chuàng)新型產業(yè)用房等政策性住房的，為了實現(xiàn)城市發(fā)展綜合效益，具體地塊容積及容積率經專題研究按照相關程序批準后，可在本標準與準則的基礎上適當提高，具體規(guī)則由市相關主管部門另行制定。

▲影響因素分析圖

發(fā)布實施

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根據(jù)《深圳市城市規(guī)劃條例》及《深圳市人民政府關于深圳市城市規(guī)劃標準與準則的批復》（深府函〔2013〕243號）的要求，本次修訂內容經市政府備案同意現(xiàn)已公布施行，原《深標》相關條款同時廢止。對于在本通知施行前，經市規(guī)劃國土委審議通過的城市規(guī)劃以及市政府授權由各區(qū)政府、新區(qū)管委會審議通過的城市更新、土地整備、棚戶區(qū)改造等相關規(guī)劃，仍按原《深標》執(zhí)行。

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關于公開征求

《深圳市扶持實體經濟發(fā)展促進產業(yè)用地節(jié)約集約利用的管理規(guī)定》

（征求意見稿）意見的通告

來源：深圳規(guī)劃國土海洋

十八大以來，黨中央國務院、廣東省和深圳市政府大力倡導優(yōu)化營商環(huán)境、降低企業(yè)成本，努力推動實體經濟高質量發(fā)展。產業(yè)是城市發(fā)展的重要基石，土地資源是支撐產業(yè)發(fā)展的重要載體，在我市新增建設用地空間資源緊約束條件下，為進一步推進土地供給側結構性改革，推動產業(yè)轉型升級，促進產業(yè)用地節(jié)約集約利用，根據(jù)有關法律法規(guī)及規(guī)章，我委組織起草了《深圳市扶持實體經濟發(fā)展促進產業(yè)用地節(jié)約集約利用的管理規(guī)定》（征求意見稿）（以下簡稱《管理規(guī)定》），對產業(yè)用地容積及容積率的調整進行了全面、系統(tǒng)的規(guī)定。

《管理規(guī)定》作為我市規(guī)劃土地管理制度改革的一項重要舉措，有利于挖掘存量建設用地潛力，進一步提高產業(yè)用地節(jié)約集約利用水平；有利于破解我市產業(yè)發(fā)展空間瓶頸，促進產業(yè)轉型升級；有利于支持實體經濟發(fā)展，為建設中國特色社會主義先行示范區(qū)、創(chuàng)建社會主義現(xiàn)代化強國城市范例積累經驗。

（一）政策適用范圍

為保障產業(yè)發(fā)展空間，《管理規(guī)定》將適用范圍限定為工業(yè)用地、物流倉儲用地等產業(yè)用地的容積率調整。同時，用地的范圍涵蓋了協(xié)議出讓、招拍掛出讓、土地整備、城市更新、歷史遺留違法建筑處置等各種類型的產業(yè)用地。

（二）規(guī)范實施路徑

為更好支撐實體經濟發(fā)展，充分滿足不同產業(yè)、不同主體、不同用地差別化的建設需求，依據(jù)建設項目管理相關規(guī)定，提出產業(yè)用地容積及容積率調整可通過新建、擴建、拆建及三種方式組合的路徑實施。此外，基于規(guī)劃統(tǒng)籌、公共利益以及產業(yè)發(fā)展需要的考慮，《管理規(guī)定》對拆除建（構）筑物建成年限、可拆除建筑物比例等事項進行了明確和細化。

（三）明確貢獻標準

為保障規(guī)劃實施，落實城市基礎設施、公共服務設施和公園綠地等公共利益用地，按照利益共享的原則，《管理規(guī)定》規(guī)定產業(yè)用地提高容積率需結合城市規(guī)劃要求，貢獻一定比例的土地和建筑面積。貢獻標準的設定充分考慮了公共利益的實現(xiàn)以及統(tǒng)一性、公平性、可操作性等多方面要求，具體以新增建筑面積的15%為基準。此外，《管理規(guī)定》給予權利人選擇權，提出可通過移交土地、建筑物或二者的組合；移交的建筑物面積不超過3000平方米的，權利人還可選擇按規(guī)定繳交地價后自行持有。

（四）限制產權轉讓

為確保產業(yè)用地容積率提高后的建筑面積用于產業(yè)發(fā)展，防止產業(yè)空心化和房地產化，《管理規(guī)定》嚴格要求提高容積率增加的建筑面積不得轉讓。此外，權利人還需嚴格按照與產業(yè)部門簽訂的《產業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議》開發(fā)利用土地。

（五）提高審批效率

為提高產業(yè)用地容積及容積率調整審批效率，《管理規(guī)定》結合“強區(qū)放權”等有關要求，將產業(yè)用地容積率調整審批程序由管理局、委員會、圖則委三級審批變?yōu)楣芾砭忠患墝徟?/span>

深圳市扶持實體經濟發(fā)展促進產業(yè)用地節(jié)約集約利用的管理規(guī)定

 （征求意見稿）

第一章 總則

第一條【目的意義】

為加快推進供給側結構性改革，大力發(fā)展實體經濟，促進產業(yè)用地節(jié)約集約利用，拓展產業(yè)發(fā)展空間，依據(jù)相關法律、法規(guī)，結合我市實際，制訂本規(guī)定。

第二條 【術語定義】

本規(guī)定所稱產業(yè)用地包括工業(yè)用地、物流倉儲用地以及包含前述功能的混合用地。

本規(guī)定所稱容積調整是指在維持原土地用途不變情況下增加建筑面積，不包括在普通工業(yè)用地、新型產業(yè)用地、倉儲用地及物流用地之間的相互轉化。

第三條 【適用范圍】

已簽訂土地使用權出讓合同（以下簡稱出讓合同）或已經辦理不動產登記，但不屬于閑置土地，或者雖屬閑置土地但已根據(jù)閑置土地處置相關政策處置完畢，并可繼續(xù)開發(fā)建設的產業(yè)用地適用于本規(guī)定。其中，招標、拍賣、掛牌出讓用地和城市更新項目用地、土地整備等價值置換用地須已全部建成并完成規(guī)劃驗收。    

需予以保護的工業(yè)遺存等類型產業(yè)用地不適用本規(guī)定。

第四條 【實施路徑】

產業(yè)用地容積調整的，可通過以下途徑建設：

（一）利用已批未建產業(yè)用地進行建設，以及部分建成、已建成產業(yè)用地利用空地進行建設；

（二）對現(xiàn)有廠房及配套建（構）筑物進行擴建、改建；

（三）拆除部分或全部建（構）筑物后建設；

（四）綜合運用上述手段。

容積調整不得改變不拆除且已完成規(guī)劃驗收或已登記的建（構）筑物用途。

在原有建筑結構主體上進行擴建、改建的，不得對原有結構安全、質量安全和消防安全產生影響。

建（構）筑物拆除應以棟為基本單元，且不影響剩余建（構）筑物質量和結構安全。

第五條【基本原則】

產業(yè)用地容積調整應遵循以下原則：

（一）公共利益優(yōu)先；

（二）節(jié)約集約用地；

（三）符合產業(yè)發(fā)展導向；

（四）以自用為主。

第六條【職責分工】

市規(guī)劃國土主管部門（以下簡稱主管部門）負責產業(yè)用地容積調整處置的統(tǒng)籌與協(xié)調。主管部門派出機構（以下簡稱派出機構）負責產業(yè)用地容積調整的審批。

市產業(yè)部門負責產業(yè)用地容積調整涉及的產業(yè)發(fā)展導向、產業(yè)政策的統(tǒng)籌與指導。

區(qū)人民政府（含新區(qū)管理機構，以下簡稱區(qū)政府）負責產業(yè)用地容積調整的后續(xù)監(jiān)管。區(qū)政府相關職能部門依職責配合派出機構做好產業(yè)用地容積調整審批相關的消防、質檢、安全等工作。

第二章 調整規(guī)則

第七條【容積確定】

產業(yè)用地容積調整后，宗地容積包括基礎容積和轉移容積。

基礎容積按生效法定規(guī)劃確定；如需對已生效法定規(guī)劃容積進行調整的，基礎容積應依據(jù)《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》（以下簡稱《深標》）等相關規(guī)定研究確定。

轉移容積根據(jù)第八條第三款的規(guī)定確定。

第八條【土地、建筑物貢獻】

產業(yè)用地容積調整以新增建筑面積的15%為貢獻基準。已建成的產業(yè)用地，新增建筑面積為基礎容積與規(guī)劃驗收建筑面積的差值；未建成的產業(yè)用地，新增建筑面積為基礎容積與出讓合同約定的建筑面積的差值。

產業(yè)用地容積調整應先無償移交法定規(guī)劃確定或經規(guī)劃研究確定的城市基礎設施、公共服務設施和公園綠地等公共利益用地（以下簡稱公共利益用地）。

移交的公共利益用地面積超過貢獻基準建筑面積折算的土地面積的，超出部分建筑面積作為轉移容積轉移至剩余土地;移交的公共利益用地面積不足貢獻基準建筑面積折算的土地面積的，需補足至貢獻基準。

第九條【貢獻方式】

產業(yè)用地容積調整貢獻方式包括按貢獻基準無償移交土地、建筑物或二者的組合。貢獻以優(yōu)先移交土地為原則，具體移交方案應在容積核定時確定。

應移交的建筑物面積不超過3000平方米的（含擴建、改建情形），權利人可選擇按本規(guī)定第十四條繳納地價后自行持有，該部分建筑物不得轉讓。

移交建筑物的，應以棟、層、間等固定界限為基本單元。

第十條【建（構）筑物拆除條件】

產業(yè)用地容積調整涉及拆除建（構）筑物的，拆除的建（構）筑物建成時間應大于10年（含10年）。建成時間以規(guī)劃驗收或竣工驗收時間確定；未辦理驗收的，可根據(jù)衛(wèi)星影像圖等資料判定建成時間。

拆除的建（構）筑物面積原則上不得超過合法已建建筑面積的50%，且拆除建（構）筑物基底面積不得超過原宗地面積的30%。符合下列條件之一的，拆除面積不受前述比例限制：

（一）因公共利益需要；

（二）宗地面積大于5萬平方米，且出讓合同容積率小于1.0（含1.0）的。

第十一條【申請主體】

產業(yè)用地申請容積調整的，申報主體按以下方式確定：

（一）宗地內權利主體單一的，由權利主體申報。

（二）宗地內存在多個權利主體的，須全部權利主體同意進行調整，并由全部權利主體共同申報或共同委托其中某一權利主體申報。

第十二條【產權限制】

產業(yè)用地容積調整后，新增的建筑面積不得轉讓。因司法裁定需轉移過戶的，轉移后的產權限制條件維持不變。

第十三條【土地使用權期限】

產業(yè)用地容積調整的，土地使用權期限和起始日期維持不變。

第十四條【地價繳納】

產業(yè)用地容積調整的，按我市宗地地價測算規(guī)則的相關規(guī)定繳納地價。其中，普通工業(yè)用地經批準增加建筑面積情形中不得轉讓的工業(yè)廠房及相應輔助設施（物業(yè)用房、配電用房等）不計收地價，無償移交政府的建筑面積產權歸政府、不計收地價。

根據(jù)本規(guī)定第九條應無償移交政府但權利人選擇自行持有的建筑面積，按不得轉讓條件計收市場地價。

第十五條  【開工竣工期限約定】

容積調整后新增建筑面積的開工竣工期限約定按我市相關規(guī)定執(zhí)行。

第三章 調整程序

第十六條【申請材料】

符合條件的產業(yè)用地權利人申請容積調整的，以書面形式向派出機構提出容積調整申請，并提交以下申請材料：

1、容積調整申請書。申請書需包含：基本情況、申報理由、產業(yè)發(fā)展方向、擬增加建筑面積等方面具體請求、現(xiàn)狀建筑情況說明及測點報告等內容；土地設定抵押權的，應取得抵押權人同意容積調整的書面意見；

2、對已生效法定規(guī)劃容積進行調整的，需提供具有城市規(guī)劃乙級及以上資質的設計機構按相關編制技術規(guī)定編制的規(guī)劃調整方案；

3、具有建筑設計資質的設計機構出具的總平面布局方案和周邊情況影響說明，方案應符合結構、消防安全等規(guī)范；屬于擴建、改建的，還需取得原設計機構出具的結構安全證明，原設計機構已注銷的需取得不低于原設計機構資質的設計機構出具的結構安全證明；

4、需移交土地的，提供擬移交土地范圍圖；

5、區(qū)產業(yè)部門出具的產業(yè)審查意見，具體包括：產業(yè)項目是否符合我市產業(yè)發(fā)展導向和產業(yè)政策、產業(yè)發(fā)展監(jiān)管要求以及是否同意調整的明確意見，擬拆除部分或全部建（構）筑物后建設的，需明確對我市產業(yè)發(fā)展是否造成影響。同意調整的，應同時出具《產業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議》（草案）。

6、土地及建（構）筑物權屬證明材料。具體包括：出讓合同、不動產登記材料；

7、申報主體的身份證明材料。

第十七條【申請審查及規(guī)劃調整方案審批】

派出機構受理申請后，在20個工作日內（不含公示期），根據(jù)我市相關政策規(guī)定進行審查，并將審查結果函告申請人。

如涉及對已生效法定規(guī)劃容積進行調整的，派出機構擬定規(guī)劃調整方案，并依據(jù)《深圳市城市規(guī)劃條例》對規(guī)劃調整方案進行公示。公示無異議或有異議但處置完畢的，派出機構對規(guī)劃調整方案進行審批，并在審批通過后3個工作日內，報主管部門備案。

第十八條【簽訂合同或出讓合同補充協(xié)議】

容積調整，在簽訂出讓合同或出讓合同補充協(xié)議前，需完成下述工作：

（一）與產業(yè)部門簽訂《產業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議》；

（二）需拆除建（構）筑物的，應到區(qū)住建部門辦理建（構）筑物拆除備案手續(xù)，并向不動產登記部門申請辦理產權注銷手續(xù)；

（三）需移交土地的，向土地儲備機構移交土地，并完成入庫手續(xù)。

申請人完成前款要求的相關工作后，向派出機構申請辦理《建設用地規(guī)劃許可證》、繳納地價并簽訂出讓合同或出讓合同補充協(xié)議。

第十九條【辦理建設工程規(guī)劃許可】

申請人向派出機構申請辦理《建設工程規(guī)劃許可證》時，屬擴建、改建的，需取得消防、質檢等部門意見。

第二十條【規(guī)劃驗收】

建設完成后，新增規(guī)劃建（構）筑物由權利主體向派出機構申請辦理規(guī)劃驗收。

已完成規(guī)劃驗收的建筑，不再重復驗收，但涉及在已有建（構）筑結構基礎上進行擴建、改建的，建設后的原有建（構）筑物與新增規(guī)劃建（構）筑物一并按相關規(guī)定向主管部門申請規(guī)劃驗收。

第二十一條【建筑物移交】

容積調整需移交建筑面積的，應在完成規(guī)劃驗收后向區(qū)政府移交建筑物，具體移交事宜按市、區(qū)政府有關規(guī)定執(zhí)行。

第二十二條【不動產登記】

完成驗收及建筑物移交后，權利主體向不動產登記機構申請辦理原有建（構）筑物、新增建（構）筑物的不動產登記手續(xù)。

第四章 附則

第二十三條【政策銜接】

本規(guī)定發(fā)布前已經主管部門審批同意容積調整的，按原有方案執(zhí)行，不再另行研究調整。

根據(jù)本規(guī)定審批同意容積調整的，未按出讓合同或出讓合同補充協(xié)議約定完成建設的，不得再次申請容積調整。

第二十四條【片區(qū)規(guī)則】

前海合作區(qū)和高新技術產業(yè)園區(qū)涉及產業(yè)用地容積調整的，按市政府相關規(guī)定執(zhí)行。

除本規(guī)定第十條拆除情形外，涉及拆除所有建（構）筑物后建設的產業(yè)用地，以及增加不超過現(xiàn)狀建筑面積15%的電梯、連廊、樓梯等輔助性公用設施的產業(yè)用地，根據(jù)城市更新相關規(guī)定執(zhí)行。

已納入產業(yè)空間土地整備實施范圍的產業(yè)用地和拆除重建類城市更新單元計劃的產業(yè)用地不適用本規(guī)定。

第二十五條【施行日期】

本規(guī)定自發(fā)布之日起施行，有效期五年。此前發(fā)布的有關規(guī)定與本規(guī)定不一致的，以本規(guī)定為準。