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源自丨南京人防 隨著家用汽車保有量的急劇上升，停車難日益成為老百姓不得不面對的頭疼問題。位于地下的人防停車場，一方面在緩解停車難中發(fā)揮著重要作用，一方面作為不可再生的稀缺資源也不可避免地成為一個權(quán)利爭議的焦點。 人防工程的出租和出售問題主要在于平時用作停車位的人民防空工程。近年來，針對人防車位涉嫌違法出售、變相出售或長期租賃行為的投訴呈增多趨勢。那么，人防工程的出租和出售怎么界定？對于涉嫌違法出售或長期租賃人防車位行為如何處置呢？下面以江蘇省為例來看一看。 《江蘇省實施<中華人民共和國人民防空法>辦法》第十五條第四款規(guī)定：依法按照國家和省規(guī)定的比例結(jié)合城市新建民用建筑修建的防空地下室，任何單位和個人不得出售。 《合同法》第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。 2013年5月1日起施行的《江蘇省物業(yè)管理條例》第六十六條第二款規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，出租的租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。第八十九條規(guī)定，違反本條例第六十六條第二款規(guī)定，將平時用作停車位的人民防空工程不向全體業(yè)主開放、出租停車位的租賃期限超過三年或者將停車位出售、附贈的，由縣級以上民防行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。 人防工程不能出售不是一概而論。人防工程有的可出售，有的不可出售，要看項目具體建設(shè)情況。必建人防工程不能出售，超建人防工程可以出售。根據(jù)江蘇省實施人民防空法辦法第十五條第四款規(guī)定，依法按照國家和省規(guī)定的比例結(jié)合城市新建民用建筑修建的防空地下室（簡稱必建人防工程），任何單位和個人不得出售。法規(guī)明確此類人防工程不得出售即無法轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，此類人防工程用作車庫（車位），房產(chǎn)部門也不予核發(fā)產(chǎn)權(quán)證。但超過國家和省規(guī)定的比例結(jié)合城市新建民用建筑修建的防空地下室（簡稱超建人防工程），可以出售，房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)核發(fā)產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)年限與地面建筑相同。2013年5月1日起施行的《江蘇省物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，出租的租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈，違反此規(guī)定將面臨相應(yīng)處罰。 （１）2013年5月1日前簽訂的地下車庫長期租賃使用協(xié)議，實質(zhì)屬于為變相買賣、附贈行為。雖然當(dāng)時還沒有《江蘇省物業(yè)管理條例》相關(guān)處罰規(guī)定，但鑒于合同法規(guī)定租賃期限不得超過二十年，簽訂這樣的地下車庫使用協(xié)議還是會面臨一定的風(fēng)險。如遇使用權(quán)益爭議，需要向法院提起民事訴訟。2013年5月1日《江蘇省物業(yè)管理條例》實施之后，根據(jù)法不溯及既往的原則，對于之前發(fā)生的變相買賣、附贈行為未予追究。 （２）2013年5月1日之后發(fā)生的人防車位使用管理事項，按照《江蘇省物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，出租的租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。如仍將人防停車位出售、附贈的，將面臨人防部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。 （３）對不屬于依法配建并領(lǐng)取所有權(quán)證的人民防空工程，在不影響防空效能的條件下，所有權(quán)人可以出租也可以銷售。 （４）將平時用作停車位的人民防空工程不向全體業(yè)主開放、出租停車位的租賃期限超過三年或者將停車車位出售、附贈的，在我市由各區(qū)人防辦責(zé)令限期改正，沒收違法所得；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。 （５）平時用作停車位的人民防空工程向全體業(yè)主開放，優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價格行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。當(dāng)擬出租車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應(yīng)當(dāng)通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個車位或者車庫。 （６）人防工程平時開發(fā)利用的用途，應(yīng)當(dāng)與其規(guī)劃設(shè)計用途相適應(yīng)，符合環(huán)境保護、消防安全等要求，不得影響防空效能，并依法辦理相應(yīng)手續(xù)。比如，平時用作停車位的人民防空工程未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，不得改變?nèi)朔拦こ唐綍r使用用途。  |
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