二、出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓（不改變用途）

（一）依據(jù)

1、國務(wù)院令第55號《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（1990.5.19發(fā)布）

2、《陜西省國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法》（1998.10.23省九屆人大常委會第五次會議修正）

（二）程序

1、轉(zhuǎn)讓的條件共4項，必須全部滿足：

（1）持有《國有土地使用證》，有其他建筑物、附著物，還應(yīng)有相應(yīng)的權(quán)屬證書；

（2）已按合同約定完成開發(fā)總投資額或建筑總面積的20%以上，屬成片開發(fā)經(jīng)營的土地形成了建設(shè)用地必備的基礎(chǔ)設(shè)施和其他條件；

（3）符合法律法規(guī)規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的約定（因此要查看出讓合同）；

（4）享受減免地價的用地，經(jīng)土地管理部門批準，并補足了出讓金。

2、申請轉(zhuǎn)讓時雙方應(yīng)持下列資料，自簽訂轉(zhuǎn)讓合同后的20日內(nèi)，直接到不動產(chǎn)登記交易服務(wù)中心辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)：

（1）轉(zhuǎn)讓合同（不動產(chǎn)登記操作規(guī)范8.3.3規(guī)定的7種情形：買賣合同、互換合同、贈與合同、出資協(xié)議，或其他證明材料），（遺贈的比較特殊，詳見不動產(chǎn)登記操作規(guī)范1.8.6的規(guī)定）；

（2）原出讓合同；

（3）不動產(chǎn)權(quán)屬證書；

（4）不動產(chǎn)登記申請書；

 （5）申請人身份證明；

（6）繳稅憑證；

（7）其他法定資料。

出讓方最多5種稅：

1.營業(yè)稅

根據(jù)2003年1月15日財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)第三條第二十款之規(guī)定，單位和個人受讓的土地使用權(quán)，以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額，按照5%的稅率征收營業(yè)稅。

2. 城市維護建設(shè)稅和教育費附加

以上述營業(yè)稅額為計稅依據(jù)，分別按照5%(納稅人在縣城、鎮(zhèn)的)和3%的稅率征收城市維護建設(shè)稅和教育費附加

3.土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為，以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，按照累進稅率征收土地增值稅。

l 法定的扣除額

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額

“取得土地使用權(quán)所支付的金額”可以有三種形式：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補繳的出讓金;以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。

(二)與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)相關(guān)的稅金

指在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅，教育費附加、印花稅也可視同稅金扣除。

土地增值稅采取四級超率累進稅率，具體標準如下：

級數(shù)土地增值額稅率      (%)                 稅率%

增值額未超過扣除項目金額  50%的部分          30

增值額超過扣除項目金額    50%未超過100%的   40

增值額超過扣除項目金額    100%未超過200%的  50

增值額超過扣除項目金額    200%的部分         60

注：若稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)以上數(shù)據(jù)不夠真實，會要求對轉(zhuǎn)讓價格或扣除費用進行評估。

簽訂合同后7日內(nèi)到國稅部門繳納。

兩種情形不征稅：①房產(chǎn)所有人、土地使用人將房產(chǎn)、土地使用權(quán)贈與“直系親屬或者承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人”。②房產(chǎn)所有人、土地使用人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)。

4.企業(yè)所得稅

按新企業(yè)所得稅法規(guī)定，以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去土地使用權(quán)的購置或受讓原價、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加和土地增值稅后的余額為應(yīng)納稅所得額，一般按照25%的稅率征收企業(yè)所得稅。

5.印花稅

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，以合同中的金額為計稅依據(jù)，按5‰的稅率征收印花稅。

受讓方最多3種稅：

1. 城鎮(zhèn)土地使用稅

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，凡在城市、縣城、建置鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅〔2006〕186號)規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

以納稅人實際占用的土地面積(平方米)為計稅依據(jù)，按一定的稅率按年繳納。

2.印花稅

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，以合同中的金額為計稅依據(jù)，按5‰的稅率征收印花稅。

3.契稅

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第三條規(guī)定，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，以成交價格為計稅依據(jù)，以3%稅率征收契稅。