第六章房地產(chǎn)并購業(yè)務(wù)的影響

2016年我們做了有關(guān)房地產(chǎn)并購的法律報告，那么營改增對房企的并購活動會產(chǎn)生什么影響呢？

房地產(chǎn)并購主要方式一般可以分為股權(quán)并購和項目并購。

股權(quán)并購：（這里僅指其狹義“股權(quán)收購”）《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59號）（以下簡稱“59號文”）中對股權(quán)收購作出了明確定義：股權(quán)收購是指一家企業(yè)購買另一家企業(yè)的股權(quán)，以實(shí)現(xiàn)對被收購企業(yè)控制的交易。

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》(財稅[2002]191號）第二條規(guī)定：“對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅”，股權(quán)轉(zhuǎn)讓在“營改增”之前并不屬于營業(yè)稅的征收范圍，因而本次營改增對股權(quán)轉(zhuǎn)讓本身并不存在直接影響。

項目并購：“59號文”對“資產(chǎn)收購”作出了明確定義：資產(chǎn)收購，是指一家企業(yè)購買另一家企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)的交易。在房地產(chǎn)并購中，由于涉及到的“資產(chǎn)收購”的標(biāo)的物主要是以土地使用權(quán)/在建工程為主，因而在房地產(chǎn)并購中的“資產(chǎn)收購”模式一般也被稱為“項目并購”。

項目并購在“營改增”之前：根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條、第二條、第三條、第四條以及附件《營業(yè)稅稅目稅率》的規(guī)定，納稅人兼有不同稅目的應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷售額。其中“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”和“銷售不動產(chǎn)”適用的稅率均為5%。

在“營改增”之后，需要特別關(guān)注的是不動產(chǎn)和土地使用權(quán)的識別問題。根據(jù)財稅[2016]36號文的規(guī)定，本次“營改增”中將“土地使用權(quán)”歸入“自然資源使用權(quán)”（歸屬于“無形資產(chǎn)”范疇）的范疇，根據(jù)《營業(yè)稅改增增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第一條、第十條、第十五條的規(guī)定，納稅人發(fā)生轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的應(yīng)稅行為的，稅率為6%。而銷售不動產(chǎn)適用的稅率為11%。

此外，根據(jù)《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》中對于“銷售不動產(chǎn)”的釋義，不動產(chǎn)和土地使用權(quán)也并非完全沒有聯(lián)系，在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)（稅率11%）繳納增值稅。

實(shí)踐中，在“營改增”之前轉(zhuǎn)讓方需要繳納的營業(yè)稅一般都是通過協(xié)議約定等形式實(shí)際由受讓方承受，而在“營改增”后，企業(yè)（納稅人）在購進(jìn)無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額歸入進(jìn)項稅額，納入增值稅可抵扣范圍，因此較之營業(yè)稅時期，稅負(fù)有所降低，但由于增值稅無法作為土地增值稅的扣除項，且已經(jīng)抵扣的增值稅也不能再作為扣除項目扣除，因此營改增是否對項目并購而言一定是利好，還是需要具體測算。尤其是房地產(chǎn)項目大宗交易成本會降低，促使土地、項目收購，加速房地產(chǎn)行業(yè)整合;營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，對于所有企業(yè)來講當(dāng)然是利好，尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會降低，同時，由于企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，也會刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件，這樣，可以有效去化寫字樓庫存。

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