地產(chǎn)“黑馬”年年有，只是姿勢各有千秋，激起的視覺圖景也各具妙趣，值得深度玩味。

拿近三年的“黑馬”來說：

2016年的融創(chuàng)。手握大把現(xiàn)金，像禿鷲一樣，盤旋在地產(chǎn)高空，有機(jī)會就下手收購，不放過任何一個有價值的“獵物”。連續(xù)不斷的“收割”，使其排名一躍跳到了行業(yè)第七，成為當(dāng)年最耀眼的明星“黑馬”，并奠定了今天老四的位置。

2017年的碧桂園。大量布局三四城市；將“跟投”發(fā)動機(jī)的油門踩到了底，激發(fā)全員干勁，一舉奪得行業(yè)老大，締造了近年來，行業(yè)奔跑得最快的黑馬，如今老大的地位如鐵，無人能撼。

2018年是誰？

先來看看，這家房企的幾個標(biāo)簽：

1.2018年，唯一躍入Top10俱樂部的“黑馬”

2.2000億俱樂部中，銷售額按年增長第一

3.住宅、商業(yè)齊頭并進(jìn)，雙輪驅(qū)動業(yè)績增長

僅憑這幾個“獨(dú)一無二”的標(biāo)簽，就能判斷出，這家房企就是近年來崛起的新秀“黑馬”，新城控股。

風(fēng)調(diào)雨順的牛市，奔出的黑馬，多半是趨勢賦能的紅利多于內(nèi)生能力；而風(fēng)霜刀劍的淡市里，跑出的黑馬，大多是內(nèi)功頗深的玩家。

無疑，新城是淡市語境下，穿越了無數(shù)荊棘，才歷練出來的。

正如新城控股董事長王振華所言：“駱駝有著持久的耐力與踏實(shí)的勤奮，任勞任怨，永不止步?！?/span>

在王振華看來，駱駝不僅奔跑起來速度比想象中要快得多，而且在極端惡劣的環(huán)境下?lián)碛袠O強(qiáng)的忍耐力。

這種“駱駝文化”，刷新了地產(chǎn)人的一些認(rèn)知。

一、逆勢“黑馬”

近日，新城公布了2018年的銷售業(yè)績，首次進(jìn)入2000億俱樂部，實(shí)現(xiàn)簽約額逾2210億，同比增長74.82%；累計(jì)銷售面積1812萬平米，同比增95.21%。

一連串?dāng)?shù)據(jù)，道出了新城的行業(yè)座次。

2210億，是個什么概念？在2000億俱樂部中，僅10家房企，包括碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)、保利、綠地、中海、新城、華潤及龍湖。

這是最新的第一梯隊(duì)陣容。與2017年相比，其中9家座次變化不大，新城是去年唯一進(jìn)入第一梯隊(duì)的房企。

無論從爆發(fā)力，還是耐力及穩(wěn)健度來看，新城是典型的“肌肉型”房企。

2016年，銷售尚在650億，行業(yè)排名第十六；2017年幾乎翻了一倍，以1260億成功躋身千億軍團(tuán)，行業(yè)排名上升至第十三；而去年，幾乎再翻一番，晉升行業(yè)第八。

從不斷上升的數(shù)字中，書燃看出了以下幾點(diǎn)：

1、三年內(nèi)，從老十六，跑到了第八，行業(yè)內(nèi)少見；

2、從數(shù)百億到千億，用了一年時間，從以往的巨頭表現(xiàn)來看，也鮮見；

3、從千億到兩千億的跨越，用了一年時間，而其他房企，耗時約三年；

4、這三年，是嚴(yán)厲調(diào)控年，能逆勢穩(wěn)健增長者，難能可貴；

5、去年2000億俱樂部成員中，大部選手按年增長處于20%左右的水平，而新城增長接近75%。

這幾點(diǎn)，是新城貢獻(xiàn)給行業(yè)的新經(jīng)驗(yàn)，改變了地產(chǎn)人的認(rèn)知：

第一，新生“黑馬”在從千億到兩千億的跨越中，耗時越來越短，且在淡市下能夠順利完成，如此內(nèi)力，對未來行業(yè)黑馬的要求越來越高。

第二，這種內(nèi)力一旦形成，就會持續(xù)不斷地使原有行業(yè)座次重新洗牌，比如前有碧桂園、融創(chuàng)，后有新城。

二、雙輪驅(qū)動

眾所周知，在地產(chǎn)黃金時代，獨(dú)立潮頭的大鱷，要么是純住宅開發(fā)商，比如穩(wěn)定在Top10中萬科、中海、保利等；要么就是純商業(yè)開發(fā)商，比如萬達(dá)。

而在“白銀時代”，單純做住宅或商業(yè)，而成為的巨頭的難度系數(shù)可能越來越高。

于是，我們看到，萬科、新城、龍湖等一批開發(fā)商涉足商業(yè)，并成為其業(yè)績增長的又一動力。

預(yù)計(jì)未來，僅僅依靠商業(yè)或住宅的開發(fā)商，可能會被雙輪驅(qū)動者甩得越來越遠(yuǎn)。

雙輪驅(qū)動最大的優(yōu)勢在于：

第一，在復(fù)雜的市場環(huán)境下，商住之間既能夠相互協(xié)調(diào)、取長補(bǔ)短；

第二，二者相互獨(dú)立，各自發(fā)揮優(yōu)勢，推動業(yè)績增長；

第三，商業(yè)可以為住宅提供源源不斷的現(xiàn)金流，比如抵押成熟商業(yè)，可以為住宅項(xiàng)目做融資；

第四，商業(yè)做得好了，可以拿到更廉價的土地，比如之前的萬達(dá)，再比如今天的新城，頗受地方政府歡迎。

如此便形成了住宅與商業(yè)相互補(bǔ)充，相互促進(jìn)的“護(hù)城河”。

尤其在商業(yè)方面，新城已形成了以“吾悅廣場”為核心品牌的發(fā)展模式，截至目前，已在全國81個城市在建及開業(yè)了97座吾悅廣場,如此布局規(guī)模，在商業(yè)領(lǐng)域少見。

廣泛的布局，也給新城帶來了“紅利”。2018年，吾悅廣場的租金及管理費(fèi)收入超過了21億元，同比大幅上漲107%，超額完成了20億元的全年目標(biāo)。

時移事易。

新城在拓展的同時，也根據(jù)消費(fèi)者的需求，不斷更新迭代其商業(yè)理念及服務(wù)。

比如在2018年新城商業(yè)年會上，其提出了“幸福商業(yè)”的理念，通過“加減乘除”方程式，演繹商業(yè)幸福觀，旨在以更好的品牌、服務(wù)、產(chǎn)品、環(huán)境，為生態(tài)鏈上的各類群體創(chuàng)造價值、傳遞幸福，努力做有“幸福感”的服務(wù)商。

可以預(yù)見，隨著吾悅廣場在全國的不斷布局，也將為新城帶來持續(xù)增長的物業(yè)銷售、租金和管理費(fèi)收入。

這也是新城的又一“護(hù)城河”。

三、合理布局

推動房企業(yè)績增長的頭牌，就是“合理布局”。

這個邏輯看似簡單，但執(zhí)行起來，并非易事。

說實(shí)在的，全國這么多城市，哪些能去，哪些不能去，這兩個問題始終是困擾房企做大的做強(qiáng)的基本問題，誰研究得透徹，誰的“紅利”就越大。

之前，經(jīng)典的地產(chǎn)方法論就是“地段、地段、地段”。在書燃的理解中，前一個地段指的是哪個城市；第二個指的是城市的哪一個區(qū)域；第三個地段指的是區(qū)域的哪個具體地段。

此方法論教出了一大批開發(fā)商，比如萬科、中海等，主要以一二線核心城市布局為主。

但以城鎮(zhèn)化方法論去做項(xiàng)目的開發(fā)商，在次輪地產(chǎn)康波中，大獲成功，比如碧桂園、恒大。

如此方式，也可以理解為“農(nóng)村包圍”城市的打法。而目前，最流行的打法是，“城市包圍農(nóng)村 農(nóng)村包圍城市”，比如新城。

首先，新城重點(diǎn)布局一二線城市；

其次，加大布局經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)勁、人口持續(xù)增長、有產(chǎn)業(yè)支撐的強(qiáng)三四線城市布局；

再次，不斷夯實(shí)以長三角為核心，并向珠三角、環(huán)渤海及中西部重點(diǎn)城市群擴(kuò)張。

這套組合拳，讓新城在99個大中城市，擁有了463個項(xiàng)目，且2018年新增土地貨值接近2900億，新增土地建筑面積達(dá)3451萬平米。

這為新城未來的發(fā)展，儲備了充足的“糧草”。

在廣度上有作為的同時，新城亦在深度上動作頻頻。

2018年以來，為了更好地適應(yīng)不斷擴(kuò)大的規(guī)模，新城進(jìn)一步優(yōu)化了組織結(jié)構(gòu)：

1、住宅開發(fā)事業(yè)部在原來15家城市公司的基礎(chǔ)上，擴(kuò)展為蘇南、蘇州、南京、上海、杭州、武漢、成都、北京、廣州等25個區(qū)域城市、區(qū)域公司內(nèi)部下轄城市公司；

2、商業(yè)開發(fā)事業(yè)部除了優(yōu)化總部職能外，所轄項(xiàng)目劃分為三個片區(qū)，南區(qū)、北區(qū)、中區(qū)，并試點(diǎn)“事業(yè)部-區(qū)域-項(xiàng)目”三級管控模式；

3、商業(yè)管理事業(yè)部在原直轄項(xiàng)目公司的基礎(chǔ)上，新成立了8個區(qū)域公司，即常州區(qū)域、南京區(qū)域、蘇州區(qū)域、浙江區(qū)域、陜西區(qū)域、安徽區(qū)域、南區(qū)運(yùn)營中心和北區(qū)運(yùn)營中心。

如此優(yōu)化，不但有利于總部管控，也提高了效率，更為重要的是，能夠?yàn)楣編硇碌臉I(yè)績，之前萬科、碧桂園的組織優(yōu)化實(shí)踐，都給公司帶來了新的價值，新城亦不例外。

隨著全國化布局，新城控股在傳統(tǒng)優(yōu)勢區(qū)域長三角以外，業(yè)績也明顯增長。比如，2018年，住宅開發(fā)事業(yè)部青島公司銷售額首次突破了百億。

這一戰(zhàn)績，主要釋放了以下幾個信號：

第一，這是新城在傳統(tǒng)強(qiáng)勢區(qū)域長三角以外的區(qū)域，迎來了第一個百億量級的城市（區(qū)域）公司；

第二，隨著城市公司的不斷深耕，有了第一個，也會有第二個；

第三，以后會有一個個“小新城”在各大區(qū)域遍地開花；

第四，這些“小新城”為大新城實(shí)現(xiàn)更高的目標(biāo)，奠定了基礎(chǔ)。

這就是“新城現(xiàn)象”最核心的邏輯。

你認(rèn)為新城現(xiàn)象還有哪些核心要點(diǎn)，期待你的留言。