【基本案情】張某與陳某經(jīng)某房產(chǎn)中介居間介紹，簽訂了《房屋買賣協(xié)議》。張某按約支付定金20000元，并將銀行未到期定期存款20萬(wàn)元取出待用于支付房款。幾天后，陳某表示其妻子李某不同意出售該房屋，李某未在房屋買賣協(xié)議上簽字，認(rèn)為合同無(wú)效。張某訴至法院，要求陳某返還定金、承擔(dān)違約責(zé)任及中介費(fèi)。

　　【裁判要旨】法院認(rèn)為，《買賣合同》司法解釋第三條規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。也就是說(shuō)，買賣雙方訂立的合同，只要不違反法律禁止性規(guī)定，不具有可變更可撤銷情形，即對(duì)雙方具有約束力，合同有效，任何一方均應(yīng)當(dāng)履行，如果一方違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。夫妻一方與購(gòu)房人訂立的房屋買賣合同，系雙方真實(shí)意思表示，雖然未經(jīng)配偶同意，是對(duì)夫妻共有房產(chǎn)的無(wú)權(quán)處分，其配偶不追認(rèn)的情況下，將導(dǎo)致房屋權(quán)屬不能變動(dòng)，但該強(qiáng)制性規(guī)定為管理性強(qiáng)制規(guī)定，不影響合同效力，故房屋買賣合同認(rèn)定有效。但房屋共有人明確表示不同意出售，致使合同無(wú)法實(shí)際繼續(xù)履行，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，被告構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)返還定金并承擔(dān)違約責(zé)任，中介費(fèi)用亦應(yīng)當(dāng)由被告陳某負(fù)擔(dān)。

　　【法官說(shuō)法】在司法實(shí)踐中，許多實(shí)質(zhì)上由夫妻雙方共同共有的房屋在進(jìn)行房屋登記時(shí)登記在夫妻一方名下。夫妻一方在與第三人商定賣房時(shí)，可能與配偶進(jìn)行過(guò)商議，也可能沒(méi)有進(jìn)行溝通就與第三人簽訂了房屋買賣合同。合同簽訂后，房屋共有人明確表示不同意出售，合同無(wú)法實(shí)際繼續(xù)履行，無(wú)法過(guò)戶，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，主張解除為宜，購(gòu)房人可以要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任、賠償損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。但如果購(gòu)房人滿足以下三個(gè)條件：①善意購(gòu)買；②支付合理對(duì)價(jià)；③辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，夫妻另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。