【裁判要旨】 被征收房屋價值由兩部分組成：一是被征收房屋本身的價值，二是房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權價值。因此，對房地產(chǎn)價值的評估中均包含了土地使用權價值，被征收土地是劃撥土地，如何進行計價補償？ 土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者的行為。出讓土地使用權和劃撥土地使用權，依據(jù)《中華人民共和國物權法》的相關規(guī)定，都屬于財產(chǎn)權，屬于用益物權的一種。 兩者的主要區(qū)別在于，劃撥土地使用權取得時沒有向政府繳納土地使用權出讓金。 因此，劃撥土地使用權相較出讓土地使用權，其權利并不完整并受到一定限制。 這點在對劃撥土地使用權價格的評估中也有體現(xiàn)。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，該規(guī)程所指土地價格，其權利特征是出讓土地使用權。 劃撥土地使用權價格是其特殊形式。劃撥土地使用權價格與土地使用權出讓金之和為出讓土地使用權價格。 也就是“出讓土地價格?出讓金=劃撥土地價格”。 對于扣減的出讓金，《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第二十六條規(guī)定，土地使用權出讓金，區(qū)別土地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，最低不得低于標定地價的40%。 標定地價由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據(jù)基準地價，按土地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。 國有土地上的房屋征收，征收的實質(zhì)就是國家為了公共利益的需要在法定情形下運用一定的行政強制性權力對私人財產(chǎn)的購買。 因征收，被征收人的房屋所有權和土地使用權的權屬主體將發(fā)生變更，被征收人失去相應的權利并因此而獲得補償。 |
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