一、基本案情

　　【案件當(dāng)事人】

　　上訴人（原審被告）：郭某，男，****年**月**日出生，漢族，住湖北省某市。

　　委托訴訟代理人：胡海雄，廣東天穗律師事務(wù)所律師。

　　委托訴訟代理人：顏孝慧，廣東天穗律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告）：廣州市某有限公司，住所地廣州市某區(qū)。

　　法定代表人：＊＊＊，職務(wù)：總經(jīng)理。

　　委托訴訟代理人：＊＊，該公司職員

　　【案由】租賃合同糾紛

　　2015年9月15日，溢暉公司（出租方、甲方××與郭某（承租方、乙方××簽訂《合×廣場(chǎng)（×區(qū)商場(chǎng)××租賃確認(rèn)書(shū)》，約定：承租位置為合×廣場(chǎng)×區(qū)商業(yè)裙樓×樓L×-×1×?！?×鋪位；承租面積為219.2平方米；租賃期限為5年（具體租賃時(shí)間以我司通知或租賃合同約定為準(zhǔn)××；起租日當(dāng)天為該鋪位的交付日；從交付日起計(jì)90天為裝修期限；租金標(biāo)準(zhǔn)為230元/平方米/月或按當(dāng)月稅前銷(xiāo)售額8%計(jì)算月租金，兩者取高值；租金第三年起每?jī)赡暝谏弦荒昊A(chǔ)上遞增5%；物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為80元/平方米/月；租賃定金50416元（1個(gè)月租金××，乙方應(yīng)在本確認(rèn)書(shū)簽訂時(shí)足額支付；在雙方簽訂租賃合同時(shí)將定金轉(zhuǎn)為租賃保證金；等。此后，溢暉公司（出租方、甲方××與郭某（承租方、乙方××簽訂《租賃合同》，約定：1.1租用面積包括該房屋內(nèi)的使用面積（包括該房屋內(nèi)的內(nèi)墻和立柱的面積××和該房屋與公用建筑空間之間的分隔墻與外墻（包括山墻××的全部面積以及該房屋與其他房屋的分隔墻一半的面積；1.2乙方確認(rèn)在簽署本合同前已測(cè)量過(guò)該房屋的面積。如該房屋交付后甲方認(rèn)為該房屋的租用面積與本合同19.2條約定的租用面積存在誤差，則由甲方指定的具有測(cè)繪資格的測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)該房屋的租用面積進(jìn)行最終測(cè)量。如租用面積存在誤差超過(guò)±5%，則以租用面積計(jì)算的租金、物業(yè)管理費(fèi)及本合同其他條款規(guī)定的所有與租用面積有關(guān)的條款進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，否則雙方均不對(duì)該房屋的租金、物業(yè)管理費(fèi)或其他以租用面積為基數(shù)計(jì)算的任何款項(xiàng)作調(diào)整；2.2乙方應(yīng)于甲方通知的日期前往商場(chǎng)辦理該房屋的交接手續(xù)。甲方向乙方交付該房屋時(shí)雙方簽署交接驗(yàn)收表，即視為甲方已向乙方正式交付了該房屋；3.1“營(yíng)業(yè)額”是指乙方利用該房屋從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得的，未經(jīng)扣除任何成本、費(fèi)用及稅款的全部收入；3.2乙方應(yīng)于每月5日（如遇法定節(jié)假日則順延到該節(jié)假日后的第一個(gè)工作日××前如實(shí)向甲方提供該房屋上月每日營(yíng)業(yè)額及所有與該房屋營(yíng)業(yè)額有關(guān)的資料（包括但不限于所有營(yíng)業(yè)額記錄××，乙方向甲方提供的前述營(yíng)業(yè)額應(yīng)加蓋乙方公章或財(cái)務(wù)章；3.4租賃期內(nèi)，如起租日所在月、租賃期屆滿(mǎn)月、提前終止月等未滿(mǎn)一個(gè)自然月，則該未滿(mǎn)月租金（保留到小數(shù)點(diǎn)后兩位，四舍五入××=日租金＊該未滿(mǎn)月的實(shí)際租賃天數(shù)，日租金（保留到小數(shù)點(diǎn)后兩位，四舍五入××=（月租金＊12××/365；4.1.1如乙方違反本合同之約定，則甲方有權(quán)以租賃保證金抵扣其應(yīng)付款項(xiàng)，或作為甲方因此而遭受損失之賠償，或根據(jù)本合同約定不予返還。如租賃保證金發(fā)生金額不足時(shí)，乙方應(yīng)在收到甲方通知后的五個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)交該等差額；4.2.1乙方應(yīng)于合同期內(nèi)向甲方或甲方指定對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行物業(yè)管理的公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“管理公司”××支付該房屋的物業(yè)管理費(fèi)，該物業(yè)管理費(fèi)由甲方或管理公司自主使用。此費(fèi)用包括商場(chǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)該房屋的空調(diào)費(fèi)用，為該房屋配套的公用設(shè)施設(shè)備、商場(chǎng)共用部位與公共區(qū)域進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、保安、保潔等物業(yè)管理項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用；4.3租賃期和裝修期內(nèi)有關(guān)該房屋的水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、天然氣費(fèi)、通訊費(fèi)、非正常營(yíng)業(yè)時(shí)間空調(diào)供應(yīng)的費(fèi)用和本合同附件所列設(shè)施和設(shè)備的開(kāi)通和/或使用的費(fèi)用均應(yīng)由乙方承擔(dān)，乙方應(yīng)按照甲方或管理公司制定的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及要求予以支付；4.6支付方式：乙方可以以人民幣銀行匯款、轉(zhuǎn)賬或支票的方式支付本合同約定的各項(xiàng)費(fèi)用，相應(yīng)款項(xiàng)到達(dá)甲方賬戶(hù)之日為付款日；4.9合同期內(nèi)，乙方已付的該房屋各項(xiàng)保證金由甲方保管，乙方無(wú)權(quán)以其已付的保證金抵付其在本合同項(xiàng)下的任何應(yīng)付款項(xiàng)，甲方無(wú)需向乙方支付該房屋各項(xiàng)保證金的利息；5.1乙方在該房屋的收銀方式以本合同21.8條款的約定為準(zhǔn)，但無(wú)論乙方采取租用甲方POS機(jī)、獨(dú)立收銀三方接口或獨(dú)立收銀無(wú)三方接口中的哪種收銀方式，均須將該房屋內(nèi)的所有銷(xiāo)售數(shù)據(jù)按甲方要求實(shí)時(shí)傳至甲方信息管理系統(tǒng)，并保證所有銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的真實(shí)、客觀和完整；5.5若該房屋的收銀方式為租用甲方POS機(jī)的，乙方應(yīng)在租賃期內(nèi)租用甲方提供的POS機(jī)向顧客收取營(yíng)業(yè)款，同時(shí)需按照本合同的約定向甲方支付POS機(jī)保證金及POS機(jī)租金。除另有約定外乙方租用POS機(jī)的期限始終與本合同租賃期的實(shí)際起止日保持一致，如本合同租賃期的起止日期有變更的，則POS機(jī)租用期的起止日也隨之變更；5.5.2在租賃期滿(mǎn)之日或本合同提前終止之日，在乙方將甲方POS機(jī)完好且可使用狀態(tài)下交還甲方時(shí)，甲方將在退還租賃保證金時(shí)一并將乙方已付的POS機(jī)保證金無(wú)息退還給乙方；10.1乙方逾期支付租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等本合同約定所有乙方應(yīng)付款項(xiàng)的，每逾期一日，則乙方應(yīng)按其應(yīng)付而未付之款項(xiàng)的1‰向甲方支付違約金；逾期支付上述任何款項(xiàng)超過(guò)15日或在租賃期內(nèi)累計(jì)達(dá)3次的，甲方或管理公司有權(quán)采取適當(dāng)手段，因此造成的一切后果由乙方自行承擔(dān)；10.4若乙方需于本合同19.4約定的商場(chǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)暫?；蛲Ｖ?fàn)I業(yè)，乙方應(yīng)事先書(shū)面通知甲方并在獲得甲方書(shū)面同意后方可暫停或停止?fàn)I業(yè)。乙方每年擅自停止?fàn)I業(yè)連續(xù)三天或累計(jì)達(dá)到五天（含××以上的，視為乙方擅自中途退租，須按本合同12.2條承擔(dān)違約責(zé)任；12.2甲、乙雙方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可書(shū)面通知乙方解除本合同。乙方已付的租賃保證金及乙方已付但尚未使用的租金及其他費(fèi)用均不予退還。同時(shí)，乙方還須支付給甲方相當(dāng)于解除當(dāng)年三個(gè)月的租金和三個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)之和的金額作為違約金。如果違約金不足以彌補(bǔ)因此給甲方造成的損失，乙方應(yīng)補(bǔ)足甲方損失額與違約金之間的差額；⑵逾期支付租金或其他任何應(yīng)付款項(xiàng)超過(guò)一個(gè)月的；13.1乙方應(yīng)于租賃期屆滿(mǎn)之日或本合同提前解除之日向甲方交還該房屋。乙方應(yīng)將其添置的可移動(dòng)物品在屆滿(mǎn)日或解除日前搬離該房屋，并將其添置的與該房屋不可分離的裝修、設(shè)備、設(shè)施以及增建和改建物品（下稱(chēng)“不可移動(dòng)的物品”××拆除，以使該房屋恢復(fù)為毛坯狀態(tài)，由此發(fā)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。乙方逾期未拆除的，甲方有權(quán)自行拆除，并要求乙方承擔(dān)相應(yīng)的拆除費(fèi)用，該費(fèi)用可直接從租賃保證金中扣除；經(jīng)甲方同意保留房屋現(xiàn)狀的，乙方添置的不可移動(dòng)的物品歸甲方所有，甲方對(duì)此不予以任何補(bǔ)償和/或賠償；15.1對(duì)于任何通知或聯(lián)絡(luò)，如直接交付，則在接收一方或其被授權(quán)人簽收時(shí)視為收訖；如果通過(guò)國(guó)內(nèi)或國(guó)際快遞方式郵寄，則在寄出后第三天被視作已收訖；如用掛號(hào)信郵寄，在寄出五天后視為收訖；19.1甲方出租給乙方的房屋坐落在海珠區(qū)疊×路156-170（雙號(hào)××被稱(chēng)為“合×廣場(chǎng)”四層L×-1×/1×號(hào)房屋（合同中簡(jiǎn)稱(chēng)“該房屋”××。房屋類(lèi)型為商業(yè)，該房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一。甲方在與乙方簽署本合同前已經(jīng)明確告知乙方，甲方出租給乙方的房屋已設(shè)定抵押；19.2甲乙雙方同意，該房屋用于計(jì)算租金、物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用的租用面積為219.20平方米；19.3乙方承諾租賃該房屋作為經(jīng)營(yíng)“廚先生品牌臺(tái)灣水晶燜鍋餐廳”之用途，該房屋的商鋪名稱(chēng)廚先生，并保證未征得甲方書(shū)面同意不擅自改變上述用途（包括但不限于改變商鋪名稱(chēng)、品牌及業(yè)態(tài)等內(nèi)容××；19.4商場(chǎng)暫定于2015年12月28日開(kāi)業(yè)，具體日期以甲方統(tǒng)一書(shū)面通知上載明的時(shí)間為準(zhǔn)。商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)時(shí)間為每年1月1日至12月31日期間內(nèi)每日上午10:00至晚上10:00，甲方有權(quán)經(jīng)提前通知乙方調(diào)整前述營(yíng)業(yè)時(shí)間；20.1該房屋的租賃期（含裝修期××為自交付之日起5年的時(shí)間，即2015年9月29日至2020年9月28日。從2015年9月29日起至2016年9月28日為第一個(gè)租賃年度，其后各租賃年度以此類(lèi)推；20.2甲方同意給予乙方自該房屋交付之日起90天的裝修期，即2015年9月29日至2015年12月27日。乙方無(wú)需承擔(dān)裝修期內(nèi)的租金、物業(yè)管理費(fèi)及宣傳推廣費(fèi)，但在裝修期內(nèi)乙方承擔(dān)除上述三項(xiàng)費(fèi)用外本合同約定的其他費(fèi)用（包括裝修費(fèi)、裝修垃圾運(yùn)輸費(fèi)以及能源費(fèi)用等××（詳見(jiàn)附件三××；若乙方在合同21.6條款約定的開(kāi)業(yè)日前開(kāi)業(yè)的，則乙方須按照本合同約定的租金、物業(yè)管理費(fèi)和宣傳推廣費(fèi)，支付從實(shí)際開(kāi)業(yè)日起至上述承諾日期前一日期間的租金、物業(yè)管理費(fèi)和宣傳推廣費(fèi)，若雙方另行達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，則以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)；20.4該房屋的起租日為2015年12月28日。自起租日起，乙方須支付租金、物業(yè)管理費(fèi)、宣傳推廣費(fèi)、公用事業(yè)費(fèi)等其他一切費(fèi)用；21.1該房屋的租金按照保底租金與或提成租金兩者取高的方式收??；乙方應(yīng)自起租日按月向甲方支付租金，該房屋的租金按照保底租金與或提成租金兩者取高的方式收取，乙方實(shí)際應(yīng)付租金為當(dāng)月保底租金或提成租金中的較高者，即，應(yīng)付租金=保底租金+提成租金超出保底租金的部分；21.1.1保底租金：按租用面積計(jì)算。第一和第二租賃年度（2015年9月29日起至2017年9月28日××月保底租金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為每平方米人民幣230元，月保底租金為人民幣50416元（即五萬(wàn)零肆佰壹拾陸元整××。第三和第四個(gè)租賃年度（2017年9月29日起至2019年9月28日××月保底租金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為每平方米人民幣241.50元，月保底租金為人民幣52936.8元（即五萬(wàn)貳仟玖佰叁拾陸元捌角整××。第五個(gè)租賃年度（2019年9月28日起至2020年9月28日××月保底租金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為每平方人民幣253.58元，月保底租金為人民幣55584.74元（即五萬(wàn)伍仟伍佰捌拾肆元柒角肆分××；21.1.2提成租金：租賃起內(nèi)的月提成租金按乙方該期間每個(gè)日歷月的營(yíng)業(yè)額的8%計(jì)算；21.2乙方應(yīng)于本合同簽訂后5日內(nèi)或該房屋交付時(shí)（以日期在先者為準(zhǔn)××向甲方一次性支付該房屋的租賃保證金人民幣219362.22元（即貳拾壹萬(wàn)玖仟叄佰陸拾貳元貳角貳分××；21.3目前該房屋的物業(yè)管理費(fèi)按照租用面積每平方米每月人民幣80元核算，即該房屋每月的物業(yè)管理費(fèi)為人民幣17536元（及壹萬(wàn)柒仟伍佰叁拾陸元整××。乙方應(yīng)于本合同簽訂后5日內(nèi)或房屋交付時(shí)（以日期在先者為準(zhǔn)××向甲方或管理公司預(yù)付該房屋第一個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)，并應(yīng)于其后每月1日前向甲方或管理公司付清當(dāng)月的物業(yè)管理費(fèi)；21.7乙方應(yīng)于租賃期屆滿(mǎn)之日或本合同提前終止之日按本合同約定的標(biāo)準(zhǔn)向甲方交還該房屋。乙方逾期未交還該房屋的，甲方除按照本合同13.2條的約定執(zhí)行外，甲方還有權(quán)要求乙方按照每日每平方米人民幣32.90元的標(biāo)準(zhǔn)支付逾期占用期間的占用費(fèi)，同時(shí)，乙方還應(yīng)承擔(dān)該房屋在占用期間內(nèi)發(fā)生的一期費(fèi)用，如造成甲方損失的，乙方還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。乙方應(yīng)按照甲方要求支付逾期占用期間的占用費(fèi)及其他一切費(fèi)用；21.8本合同的收銀方式為租用甲方的POS機(jī)乙方租用壹臺(tái)P**機(jī)，乙方租用壹臺(tái)P**機(jī)，POS機(jī)租金自租用之日起計(jì)算，POS機(jī)租金為人民幣4000.00元（即肆佰元整××/月/臺(tái)，每個(gè)月的POS機(jī)租金總計(jì)為人民幣400.00元（即肆佰元整××；POS機(jī)保證金人民幣5000.00（即伍仟元整××/臺(tái)。乙方應(yīng)于本合同簽訂后5日內(nèi)向甲方付清POS機(jī)保證金及首月POS機(jī)租金，自第二個(gè)POS機(jī)租用月起乙方應(yīng)于其后每月1日前付清當(dāng)月的POS機(jī)租金；聯(lián)系方式：乙方地址為廣州市白云區(qū)江×村流×崗大街1×號(hào)，收件人郭平；等。其中附件三中裝修管理費(fèi)為15元/平方米/月；電費(fèi)為1元/度（含損耗費(fèi)××，水費(fèi)為5.24元/噸（含基本水價(jià)、排水費(fèi)及損耗××，水電費(fèi)按計(jì)量表讀取數(shù)字收取，由業(yè)主代收代付，如政府電、水費(fèi)調(diào)價(jià)，此標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)隨之調(diào)整；等。

　　2015年9月25日，郭某向溢暉公司支付了租賃保證金166754.22元和管理費(fèi)保證金52608元。同日，郭某向溢暉公司還支付了首月租金50416元和首月管理費(fèi)17536元。2016年4月6日，郭某簽收《驗(yàn)鋪確認(rèn)表》，記錄為隔墻、外墻正常；電表、水表表號(hào)均為/。同日，郭某還簽收了《收鋪文件交接表》，其中《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》無(wú)簽署。

　　2017年10月19日，溢暉公司按合同中郭某的聯(lián)系地址郵寄《單方解約函》給郭平，主要內(nèi)容為：根據(jù)《租賃合同》之約定，貴方欠繳我司2016年9月至2017年8月的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)574619.78元，我司之前已多次發(fā)函催繳但至今未收到貴方應(yīng)付款項(xiàng)；且貴方在未與我司妥善溝通的情況下，于2017年8月11日單方面擅自停止?fàn)I業(yè)，我司亦同步將《關(guān)于合×廣場(chǎng)（×區(qū)××廚先生恢復(fù)營(yíng)業(yè)告知函》發(fā)至貴方，但至今仍未恢復(fù)營(yíng)業(yè)及未得到貴方的回函答復(fù)。貴方的上述行為均已超出合同約定之解約期限，構(gòu)成根本違約。我司現(xiàn)解除與貴方的租賃合同、物管協(xié)議等租賃文件，終止租賃關(guān)系等。我司沒(méi)收貴方的租賃保證金、裝修押金等費(fèi)用共230322.22元以充抵欠款，并保留就違約金不足部分及其他損失向貴方追償?shù)臋?quán)利。請(qǐng)貴方于2017年10月23日前搬離該鋪位物品并將該鋪位恢復(fù)原狀交還給我司。如貴方逾期未執(zhí)行，我司將按約定拆除至毛坯狀態(tài)，由此發(fā)生的費(fèi)用將由貴方承擔(dān)，此復(fù)原費(fèi)用52608元將視為債項(xiàng)納入貴方欠費(fèi)；等。該郵件于2017年10月20日由他人收。

　　郭某表示：其在2017年8月1日前口頭通知溢暉公司讓溢暉公司收回場(chǎng)地，其沒(méi)有在涉案場(chǎng)地加鎖，鎖是溢暉公司的保安加上的，其離開(kāi)時(shí)場(chǎng)地內(nèi)遺留有廚房冰柜等物品。訴訟中，溢暉公司、郭平于2018年4月20日就涉案商鋪內(nèi)郭某遺留的物品自行辦理了交接手續(xù)。

　　一審法院認(rèn)為：溢暉公司、郭某簽訂的《合×廣場(chǎng)（×區(qū)商場(chǎng)××租賃確認(rèn)書(shū)》、《租賃合同》是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是有效的合同。一審訴訟中，溢暉公司、郭某一致確認(rèn)：郭某在承租期間除了繳納首月的租金及管理費(fèi)外，沒(méi)有繳納過(guò)租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)及POS機(jī)租金，故對(duì)該事實(shí)，一審法院予以確認(rèn)。

　　一審法院裁判：

　　溢暉公司與郭某簽訂的《租賃合同》于2017年10月22日解除；

　　郭某在判決生效之日起15日內(nèi)，向溢暉公司支付2016年12月17日至2016年12月31日，2017年2月1日至2017年10月22日的租金共465458.94元；

　　郭某在判決生效之日起15日內(nèi)，向溢暉公司支付2016年9月1日至2016年11月30日的裝修期管理費(fèi)9864元和2016年12月17日至2016年12月31日期間及2017年2月1日至2017年10月22日期間的物業(yè)管理費(fèi)161218.06元；

　　郭某在判決生效之日起15日內(nèi)，向溢暉公司支付違約金211418.4元；

　　郭某在判決生效之日起15日內(nèi)，向溢暉公司支付從2017年10月23日至2018年4月20日的鋪位占用費(fèi)（每月按52936.8元計(jì)××；

　　駁回溢暉公司的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)16043.9元由郭某負(fù)擔(dān)。

　　二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

　?。ㄒ唬┥姘负贤欠褚延?017年7月31日解除，郭某是否已于2017年8月交還涉案場(chǎng)地且無(wú)需支付合同解除前的租金和管理費(fèi)；

　?。ǘ┳赓U保證金應(yīng)否退還；

　?。ㄈ┕硲?yīng)支付占用費(fèi)的期間和標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定；

　?。ㄋ模┕呈欠駪?yīng)向溢暉公司支付違約金211418.4元。

　　上訴人代理意見(jiàn)：

　　第一，關(guān)于裝修押金：上訴人不僅支付租賃保證金、管理費(fèi)保證金219362.22元，還向被上訴人支付了裝修押金10960元，被上訴人在“訴訟請(qǐng)求金額明細(xì)表”及《單方解約函》中均對(duì)此予以確認(rèn)。裝修押金并非租金繳納的保證，且在《租賃合同》附件三中明確說(shuō)明裝修押金可退還，故在合同解除的情況下，被上訴人應(yīng)當(dāng)向上訴人退回裝修押金或與其它債務(wù)予以抵扣，而非予以沒(méi)收。

　　第二，關(guān)于租金：一是被上訴人自2017年9月29日起每月租金以52936.8元計(jì)算不符合合同約定?！逗仙鷱V場(chǎng)（南區(qū)商場(chǎng)）租賃確認(rèn)書(shū)》第六條約定，起租日當(dāng)天為該鋪位的交付日，但被上訴人于2016年4月6日才向上訴人交付房屋，故起租日應(yīng)當(dāng)是2016年4月6日，而非2015年9月29日。（另《租賃合同》第20.1條該房屋的租賃期（含裝修期）為自交付之日起5年的時(shí)間；但20.4條“該房屋的起租日為2015年12月28日”可看出該《租賃合同》多處條文自相矛盾，任由被上訴人隨意解釋?zhuān)瑖?yán)重?fù)p害上訴人利益）。關(guān)于《確認(rèn)書(shū)》中第八條說(shuō)明的租金年遞增率：第三年起每?jī)赡暝谏弦荒昊A(chǔ)上遞增5%，應(yīng)當(dāng)從2018年4月7日起；且本案中，被上訴人實(shí)際收取租金是從2016年12月17日開(kāi)始的，故第三年長(zhǎng)租金也不應(yīng)當(dāng)從2017年9月29日就開(kāi)始。故本案中，月租金應(yīng)當(dāng)以50416計(jì)算。二是租金計(jì)算截止時(shí)間應(yīng)當(dāng)為2017年7月31日。上訴人于2017年7月31日要求解除合同，并實(shí)際退租停業(yè)，至此被上訴人亦未再要求上訴人繳納租金及物業(yè)管理費(fèi)；同時(shí)，被上訴人向上訴人發(fā)出的《單方解約函》中要求雙方合同于2017年8月31日終止，退一步來(lái)說(shuō)，上訴人同意于該日解除合同，雙方協(xié)商一致于2017年8月31日解除合同。故租金不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)計(jì)算至2017年10月22日。

　　第三，關(guān)于鋪位占用費(fèi)：如上所述，一是每月應(yīng)當(dāng)以50416元計(jì)算，而不是52936.8元；二是占用費(fèi)計(jì)算到2018年4月20日明顯不合理。首先，截止到2018年4月20日雙方才對(duì)物品進(jìn)行交接的過(guò)錯(cuò)不完全在上訴人。因上訴人欠繳租金，被上訴人不允許上訴人將物品搬走；被上訴人在大門(mén)上上鎖，上訴人也無(wú)法搬走物品。其次，被上訴人有權(quán)，將可移動(dòng)物品搬出該房屋，將該房屋騰空收回。事實(shí)上，被上訴人亦如此操作，將商鋪物品悉數(shù)搬到商場(chǎng)負(fù)一樓倉(cāng)庫(kù)。故不存在商鋪占用的問(wèn)題。一審法院計(jì)算商鋪占用費(fèi)高達(dá)339250.92元，實(shí)在不合理，明顯對(duì)上訴人不公，應(yīng)當(dāng)予以降低。

　　第四，關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)：計(jì)算至2017年10月22日且每月17536元足額支付不合理。一是計(jì)算時(shí)間段與上述租金方面陳述一致；二是合同4.2.1物業(yè)管理費(fèi)用包括商場(chǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)該房屋的空調(diào)費(fèi)用，為該房屋配套的公用設(shè)施設(shè)備、商場(chǎng)共用部分與公共區(qū)域進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、保安、保潔等物業(yè)管理項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用。本案中，上訴人已于2017年7月31日停業(yè)，故不存在使用的空調(diào)費(fèi)用以及相應(yīng)的維修、保潔等費(fèi)用，被上訴人未提供相應(yīng)的服務(wù)，故酌情應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況降低費(fèi)用。

　　第五，關(guān)于違約金：一審判決沒(méi)收保證金219362.22元，同時(shí)判決支付違約金211418.4元，明顯不公。一是被上訴人以上訴人逾期支付租金為由，提出解除合同并訴請(qǐng)沒(méi)收保證金及支付解除合同的違約金，系對(duì)同一事由同時(shí)追究沒(méi)收保證金及違約金的情形，保證金與違約金兩者在功能上存在重疊，同時(shí)適用屬于雙重懲罰。二是上訴人于2017年7月31日已搬離場(chǎng)地，被上訴人在明知場(chǎng)地空置的情形下可及時(shí)招租減少損失，基于公平原則，不應(yīng)當(dāng)既沒(méi)收保證金又要求支付違約金。三是雙方簽訂的《租賃合同》屬于格式合同條款，其中第12.2條既沒(méi)收保證金及其它費(fèi)用又要求支付違約金是明顯加重上訴人責(zé)任，應(yīng)當(dāng)無(wú)效。故本案違約金過(guò)高，應(yīng)當(dāng)酌情調(diào)整；保證金與違約金應(yīng)當(dāng)選擇性適用。

　　三、二審法院裁判結(jié)果

　　關(guān)于第三個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。

　　郭某在合同解除后負(fù)有及時(shí)交還租賃物的義務(wù)，從郭某仍有可移動(dòng)物品留在涉案商鋪內(nèi)，且郭某一審期間仍要求拿走其物品來(lái)看，郭某在2018年4月20日前并未履行交還租賃物的義務(wù)，因此其在2017年10月22日合同解除后仍應(yīng)支付涉案商鋪的占用費(fèi)。但溢暉公司作為出租人，在郭某存在長(zhǎng)期拖欠租金和管理費(fèi)且自行撤場(chǎng)、溢暉公司也發(fā)函要求解除合同的情況下，應(yīng)及時(shí)收回商鋪，避免損失擴(kuò)大，否則對(duì)擴(kuò)大的損失，無(wú)權(quán)要求郭某負(fù)擔(dān)。由于溢暉公司發(fā)出《單方解約函》并主張雙方合同于2017年10月22日解除，本院酌情認(rèn)定兩個(gè)月時(shí)間作為溢暉公司收回商鋪、另行招租的合理時(shí)間，郭某應(yīng)向溢暉公司支付2017年10月23日至2017年12月22日期間的鋪位占用費(fèi)，對(duì)溢暉公司主張的超出部分不予支持。關(guān)于占用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，由于郭某并未實(shí)際使用涉案商鋪，且溢暉公司怠于收回商鋪，本院認(rèn)定占用費(fèi)以雙方合同約定的前兩年月保底租金50416元為宜。經(jīng)計(jì)算，郭某應(yīng)支付的該兩個(gè)月占用費(fèi)為100832元。

　　關(guān)于第四個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。

　　溢暉公司以郭某逾期支付租金為由，提出解除合同并要求沒(méi)收租賃保證金及支付解除合同的違約金，系針對(duì)同一事由追究沒(méi)收租賃保證金及解約違約金的情形，而根據(jù)雙方合同約定，該租賃保證金與違約金兩者在功能上存在重疊，同時(shí)適用將有雙重懲罰之嫌，結(jié)合本案溢暉公司的實(shí)際損失及溢暉公司自述郭某于2017年8月已經(jīng)停業(yè)，溢暉公司在明知場(chǎng)地空置的情形下可及時(shí)招租減少損失的事實(shí)，以及本院已支持溢暉公司主張的2017年10月22日合同解除之前的租金和2017年10月23日后兩個(gè)月的占用費(fèi)，基于公平原則，本案宜只沒(méi)收租賃保證金為妥，對(duì)溢暉公司主張的解約違約金不予支持，一審處理欠妥，本院予以糾正。

　　綜上所述，上訴人郭某的部分上訴請(qǐng)求成立，本院予以支持。一審判決對(duì)占用費(fèi)及違約金的處理欠妥，本院予以調(diào)整。

　　四、辦案感悟

　　租賃合同糾紛是商事活動(dòng)中高發(fā)案件，一審法院按照租賃合同約定，判決被告承擔(dān)違約金和鋪位占用費(fèi)，同時(shí)支持原告沒(méi)收租賃保證金。合同意思自治，可謂中規(guī)中矩，貌似公平合理。 受案之后，作為上訴人代理律師，找準(zhǔn)案件的突破口，提出本案鋪位占用費(fèi)和違約金過(guò)高，應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整；沒(méi)收租賃保證金和解約違約金同時(shí)適用，在功能上有雙重懲罰之嫌，代理觀點(diǎn)得到二審法院的支持。