可能很多朋友知道，但是不是全部都知道，實(shí)際商鋪的造價和住宅差不多的，當(dāng)然大型商場的各種功能要設(shè)計的更加完美，各種能源消耗可能跟多，那么也會在電力投入，消防投入會更多一些，還有裝修也是一大塊；

還有就是停車場，可能需要一塊空間，或是地皮?；蚴窍峦＼嚳臻g，那么對商業(yè)也是有消耗的；

這就是商業(yè)的造價和住宅的一些區(qū)別，但是商業(yè)的后續(xù)管理，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅，住宅的綠化，每年的水費(fèi)就是一個大數(shù)據(jù)；

那么，商鋪的定價，在大多數(shù)城市，都是要貴于住宅的；

而且貴的，那么的不靠譜；

說說建筑造價，三四線城市的房子，最低售價3000多塊，就是一些城村交匯的地方；

也就是說地皮一分錢不要，開發(fā)商一份錢不賺，價格才3000多，說明什么問題？

建筑造價，真的很低；

商鋪的造價也高不到哪里去，特別是社區(qū)商鋪，和住宅是一樣的造價；

這個就聊到這里，不說了，那么聊聊商鋪的定價，到底是依靠的什么標(biāo)的呢？

第一：商鋪是開發(fā)商，最賺錢的一部分；

為什么一個小區(qū)，開發(fā)商死活都要規(guī)劃底商，不論是在犄角旮旯，還是在主要街道，都規(guī)劃了商鋪；

特別是大的小區(qū)，小區(qū)內(nèi)部甚至都規(guī)劃了底層內(nèi)鋪；

因?yàn)樯啼佡u出去的價格，一定是高于住宅的，住宅才能買幾個錢？

很多開發(fā)商，耍小聰明，蓋的都是三層連體商鋪，說白了，只要沾上商鋪這個詞，哪怕是三層，都會賣出高于住宅的價格；

還有就是，小區(qū)越大，商鋪賣得越貴；

商鋪面積越大，層高越有優(yōu)勢，賣出去的可能性越大，經(jīng)營的業(yè)態(tài)越是多元化；

雖然說，從投資角度講，買大商鋪風(fēng)險大，但是大商鋪的經(jīng)營者，一旦穩(wěn)定都是長期客戶；

例如銀行，保險公司，社區(qū)醫(yī)院等等；

不管怎么說，社區(qū)商鋪都是開發(fā)商，盈利的很大一塊，而且價值倍增；

那么，開發(fā)商，賣商鋪的時候，怎么定價的呢？

第二：燒腦的商鋪定價規(guī)則；

愚鈍一點(diǎn)的開發(fā)商，就是在小區(qū)不成熟的時候，就是等待，用時間來說明商鋪有價值，一點(diǎn)一點(diǎn)的被發(fā)現(xiàn)；

稍微聰明點(diǎn)的開發(fā)商，就是搞運(yùn)營，設(shè)計和規(guī)劃業(yè)態(tài)；

對于商鋪來講，不要說，開發(fā)商資金緊張拋售，這玩意看不透的時候，是沒人買的；

著急也是白瞎；

對于商鋪來講，為了銷售，而規(guī)劃業(yè)態(tài)的開發(fā)商，太多了；

液態(tài)的規(guī)劃，代表有穩(wěn)定的租金回報率；

賣房的時候，就可以用租金回報率來和你說話，用熱火朝天來和你說話，你買不買？

一定買；

那么，這個定價，就有了新的思路，這么定價呢？

一是有限的參考，周邊鋪位價格，周邊的租金價格，周邊的業(yè)態(tài)環(huán)境；

有了這些參考，就有了增值；

另外，開發(fā)商都善于說一件事情，那就是增值論；

假如周邊的商鋪，3年前價格2萬，現(xiàn)在開發(fā)商就說，甚至聯(lián)合中介的朋友放風(fēng)說，那邊的漲到了3萬了；

而且在中介，還掛幾個鋪面的信息，就這么把價格定高了一點(diǎn)點(diǎn)；

二是透支未來3年的定價；

有的說是返租，有的說是優(yōu)惠幾折，這就是一個定價的心里策略罷了；

價格一定是超前的，未來三年買了商鋪，再賣掉的都是虧錢，這個已經(jīng)不用說了；

這樣說來，就知道了開發(fā)商怎么定價了吧？

當(dāng)然，還有很多的考慮因素，運(yùn)營，周邊，小區(qū)入住率，銷售率，周邊人口布局分類等等；

阿永哥點(diǎn)評：

一是買商鋪是一個長期的投資，20年以上回本的商鋪，基本都不靠譜；

但是剛剛買到的商鋪，能夠達(dá)到5%的收益率，已經(jīng)是非常的牛逼了，關(guān)鍵是看后續(xù)；

這就是硬功夫了，區(qū)域發(fā)展才是商鋪的未來，包括業(yè)態(tài)發(fā)展；

二是商鋪是可以議價的，這個議價能力，也很重要；

通常的議價風(fēng)格，就是組團(tuán)玩開發(fā)商，我們一次性要30套底商，你賣不賣，價格是多少？

溫州人就這么玩，不是說這個過時了，而是這樣搞可以有一個更好的運(yùn)營規(guī)劃；

這才是硬道理，好了就說這么多吧！

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