2018 年，中國租賃住宅行業(yè)可以說是跌宕起伏、風(fēng)波不斷，各種論調(diào)亦呈紛揚；克而瑞也對此保持著一如既往的關(guān)注與研究。過去一年，各公寓參與方又呈現(xiàn)出了何種態(tài)勢？孰進孰退？誰又異軍突起？通過地新引力 2018 年中國長租公寓三大排行榜，我們一起見證。

2018 年，房企總體仍憑借資金優(yōu)勢，處在大幅擴張階段。相比起運營商，房企仍能維持較強的拓房能力。其中萬科泊寓已拓房源數(shù)高達 23 萬套，相比 2017 年底有近三倍的增長速度，在房企長租公寓中可謂是「一騎絕塵」。究其原因，除了泊寓業(yè)務(wù)自 2014 年就開始試水，有先發(fā)優(yōu)勢之外，戰(zhàn)略一體化也是其迅速擴張的重要原因。泊寓各地的業(yè)務(wù)由各地區(qū)域和城市公司因地制宜發(fā)展，結(jié)合并嫁接當(dāng)?shù)靥厣Y源，輕重并舉，快速獲房。

而其后的龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓的已拓房源數(shù)均有較高速的增長，增速分別達 100% 及 150% 。碧桂園將其在各城競得的宅地自持部分納入了碧家國際社區(qū)的已拓房源范圍內(nèi)，未來將利用這些資源持續(xù)擴張長租公寓業(yè)務(wù)。另外，招商公寓也于 2018 年邁出了全國化發(fā)展的重要一步，南京、天津、上海、武漢門店均已開業(yè)，未來增長動力十足。

而從開業(yè)數(shù)據(jù)來看，萬科泊寓和龍湖冠寓同樣一馬當(dāng)先，已開房源數(shù)超過 5 萬套，在城市布局上已全國性多點開花，覆蓋一二線和重點三線城市。而隨后的旭輝領(lǐng)寓、朗詩寓以及招商公寓均突破了 1 萬套大關(guān)，初具規(guī)模。

值得注意的是， 2018 年榜單中，作為「國家隊」的上海地產(chǎn)城方品牌首次入榜。作為上海市屬國企，上海地產(chǎn)的租賃住宅品牌定位是為整個行業(yè)其引導(dǎo)和示范作用，隨著上海、南京等城市租賃用地的持續(xù)出讓，未來，我們將能看到有更多的「國家隊」品牌上榜，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。

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從擴張速度上看，與快速布局、房源成倍增長的房企相比，集中式公寓運營商 2018 年擴張腳步放緩。榜單首位的魔方通過外部融資、金融創(chuàng)新等方式，相較于 2017 年底房源增速 60% ，已開房源量是第二名世聯(lián)紅璞的兩倍，持續(xù)鞏固其集中式公寓運營商的龍頭地位。

世聯(lián)紅璞已開房源規(guī)模為 35000 套，較 2017 年底僅多開 5000 套，增速約 17% 。上月世聯(lián)行發(fā)布公告，由于拓展公寓業(yè)務(wù)，拓展成本和前期運營成本、租賃成本的增加， 2018 年世聯(lián)行資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)（公寓所在的業(yè)務(wù)分部）出現(xiàn)暫時性虧損，今年或?qū)⒅匦姆旁谳p資產(chǎn)方向，提高運營管理能力。

樂乎、未來域、V 領(lǐng)地及灣流的已開房源都在 2017 年底的基礎(chǔ)上翻番，但由于原有基數(shù)不大，房源量仍在 2 萬- 3 萬套之間。各家都積極與政府、房企及金融機構(gòu)合作，共同聚焦政府及企業(yè)的人才公寓項目。灣流合作成立多支基金，尋求國內(nèi)一線及準一線城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

另外，雅詩閣作為高端服務(wù)式酒店品牌，開店成本遠高于普通青年及白領(lǐng)公寓， 2018 年已開房源較 17 年變化不大。安歆 ·YU 是國內(nèi)藍領(lǐng)式公寓的龍頭企業(yè)，以床位計算體量，2018 年增速為 40% ，其盈利模式獨特，可直接對接企業(yè)宿舍，充分利用資源，提高利潤空間。

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過去的一年中，分散式公寓出現(xiàn)「洗牌」現(xiàn)象，年內(nèi)愛上租和寓見兩家分散式公寓品牌分別由蛋殼和青客接手，兩者也鞏固了其在分散式公寓中的領(lǐng)先地位，管理房源分別達 40 萬間和 10 萬間，分別列第三和第四名。

而與去年相同，排名前兩位的仍為自如和相寓，今年在管房源量分別為 80 萬間和 70 萬間。其中自如開始向二線城市深耕， 2018 年覆蓋了成都、南京、杭州、天津、武漢等核心二線城市，而其民宿業(yè)務(wù)更是覆蓋了絕大多數(shù)一二線和重點三線城市以及旅游熱點城市，并向海外進軍，為其長租公寓業(yè)務(wù)進駐做鋪墊。而相寓除深耕北上兩座核心城市外，也覆蓋到了天津、南京、杭州、蘇州、成都等 9 座二線城市，以及無錫等重點三線城市，在管房源間數(shù)實現(xiàn)了快速增長。

「洗牌」是一種優(yōu)勝劣汰，也是行業(yè)發(fā)展進程中的常態(tài)；任何行業(yè)都沒有毫無風(fēng)浪的安全地帶，居安者思危，這會讓行業(yè)呈向好之勢。