|
【摘 要】 不動產(chǎn)登記的查閱是不動產(chǎn)登記制度中的一項重要內(nèi)容，關(guān)于不動產(chǎn)登記的查閱主體，歷來有限制主義和開放主義之爭。本文簡要分析了限制主義和開放主義兩種觀點的具體的理由，并在分析以及總結(jié)實踐，借鑒域外法制的基礎(chǔ)上提出了以內(nèi)容定查閱主體的區(qū)分主義觀點。 【關(guān)鍵詞】：不動產(chǎn)登記 不動產(chǎn)登記查閱 一、兩種選擇：限制主義與開放主義 關(guān)于不動產(chǎn)登記信息的查閱權(quán)主體，存在著“限制主義”與“開放主義”的分野。所謂“限制主義”指的是不動產(chǎn)登記信息的查閱權(quán)主體僅限于“權(quán)利人和利害關(guān)系人”，如我國《物權(quán)法》第十八條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當提供。而開放主義指的是，不動產(chǎn)登記信息應(yīng)當向社會公眾開放，而不應(yīng)當限制查閱主體，如《俄羅斯民法典》第131條第4款規(guī)定“對不動產(chǎn)權(quán)利和與不動產(chǎn)有關(guān)的法律行為進行國家登記的機關(guān)，有義務(wù)向任何人提供關(guān)于所進行登記和所登記權(quán)利的信息。信息可以由任何進行不動產(chǎn)登記的機關(guān)提供，而不論進行登記的地點何在?！?br> 二、限制主義的觀點及其分析 ?。ㄒ唬┍Ｗo個人隱私 對不動產(chǎn)登記的查詢主體進行限制的最重要的理由毫無疑問是為了保護個人隱私，不過，有關(guān)不動產(chǎn)登記信息是否屬于個人隱私，哪些屬于個人隱私的問題，論者鮮有涉及。筆者認為，這些問題作為“保護隱私”這一論點的前提，有必要予以說明。 首先，何為隱私？隱私又稱私人生活秘密或私生活秘密, 是指私人生活安寧不受他人非法干擾, 私人信息保密不受他人非法搜集、刺探和公開等。界定隱私需要從主觀和客觀兩方面著手。從客觀方面來看，一切與個人有關(guān)的信息都可稱之為隱私，大體上包括生理的、心理的和社會關(guān)系等三大方面的信息，例如生理信息中的基因信息，心理信息中的個體傾向性（如動機、興趣、愛好、嗜好等）以及社會關(guān)系中的婚姻家庭關(guān)系等等。從主觀方面來看，隱私指的是人們對與自身有關(guān)的信息所持的態(tài)度。具體來說，隱私的主觀方面又可分為自愿公開、不愿公開兩種性質(zhì)不同的主觀狀態(tài)。自愿公開是指個體愿意公開或愿意他人公開與個人有關(guān)的信息，例如將自己的手機號碼告訴朋友。 不動產(chǎn)登記信息，就土地而言，包括：土地登記結(jié)果（包括土地登記卡和宗地圖）和 原始登記資料（包括土地權(quán)屬來源文件、土地登記申請書、地籍調(diào)查表和地籍圖）。就房屋而言，包括房屋的原始登記憑證和房屋權(quán)屬登記機關(guān)對房屋權(quán)利的記載信息，而房屋權(quán)利的記載信息指的是：房屋自然狀況（坐落、面積、用途等），房屋權(quán)利狀況（所有權(quán)情況、他項權(quán)情況和房屋權(quán)利的其他限制等），以及登記機關(guān)記載的其他必要信息。其中何者屬于隱私？筆者認為，就房屋而言，房屋原始登記憑證以及房屋的權(quán)利信息毫無疑問屬于個人隱私，而其他信息如房屋的自然狀況不宜歸入個人隱私的范疇。 因此，保護隱私作為限制查閱權(quán)主體的理由成立的前提在于區(qū)別不動產(chǎn)登記的信息，只有屬于個人隱私的信息才能以個人隱私的保護作為限制理由。 （二）公示并不等于向任何不特定人的展示 針對“限制查閱主體違反了物權(quán)公示原則的要求”的觀點，主張限制查閱主體的學(xué)者提出：公示不等于向任何不特定的人展示，“如果某人并未與不動產(chǎn)權(quán)利人之間存在法律行為，發(fā)生法律關(guān)系，那么對于他而言，就不存在公示的必要，其自然無權(quán)查詢或復(fù)制登記資料”。《物權(quán)法》中利害關(guān)系人可以查閱登記信息的規(guī)定正是該觀點的體現(xiàn)。不過這一觀點亦存在問題，分述如下： 首先，公示并不等于向任何不特定人展示，反面言之，亦即公示只向“特定人和一些不特定人”展示，那么如何確定哪些人屬于“特定人和一些不特定人”呢？就如《物權(quán)法》第十八條規(guī)定的“利害關(guān)系人”看似明確實則相當模糊——“利害關(guān)系人”的利害關(guān)系究竟僅限于法律上的利害關(guān)系，如與權(quán)利人已經(jīng)訂立了抵押合同或買賣合同的人，還是也包括了事實上利害關(guān)系，如經(jīng)濟上的或親屬關(guān)系上的利害關(guān)系，有時甚至是一般公眾上的利害關(guān)系，此外如何判斷申請查閱的人就是“利害關(guān)系人”？因此，從實踐層面來看，這些模凌兩可的概念不僅無益于問題的解決，反而徒增混亂。 其次，這一觀點將大量的有不動產(chǎn)交易意圖且需要準確的不動產(chǎn)權(quán)屬信息的潛在交易者排除在查閱權(quán)主體之外?！斑@些人在沒有與登記的不動產(chǎn)權(quán)利人建立法律關(guān)系之前，可能無法舉證說明自己是利害關(guān)系人，因為他查閱登記簿的目的就是要與權(quán)利人締結(jié)不動產(chǎn)買賣合同”。如此一來，潛在的交易者失去了暢通的獲取不動產(chǎn)信息的渠道，不動產(chǎn)交易必然大受影響，交易安全亦堪憂。 三、開放主義的觀點及其分析 （一）物權(quán)公示原則的要求 主張對查閱權(quán)主體不加限制的學(xué)者認為，“限不限制查詢主體，不是一個簡單的查詢主體范圍問題，而是一個涉及如何看待和落實物權(quán)公示原則的重大問題”。公示公信原則是我國《物權(quán)法》的基本原則，而公示公信中，公示是前提，經(jīng)公示才能產(chǎn)生公信力。不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)權(quán)屬得以公開的法定方式。它取決于兩個價值判斷：一是不動產(chǎn)與社會生活的重要關(guān)聯(lián)；二是不動產(chǎn)登記能夠保護人們的交易安全。對查閱權(quán)主體的嚴格限制無疑削弱了公示的作用，例如對于《物權(quán)法》第18條，一種意見認為，公示范圍過窄，因而“降低了登記作為物權(quán)公示手段的價值，會損害登記保護交易安全的功能，損害當事人及利害關(guān)系人的合法權(quán)益?！毕喾矗_放查閱則具有如下的優(yōu)點：首先，對于正在進行或者準備進行不動產(chǎn)交易的當事人，通過查閱不動產(chǎn)的登記資料可以便利和準確地了解該不動產(chǎn)的真實狀態(tài)，降低交易成本、避免交易風(fēng)險；其次，開放查閱有利于不動產(chǎn)錯誤登記的糾正、不動產(chǎn)爭議糾紛的處理和解決，而限制查詢主體則使得登記機構(gòu)和登記內(nèi)容失去公眾的監(jiān)督，不利于腐敗的防止；再次，開放查閱也有利于國家的宏觀調(diào)控和監(jiān)管。 ?。ǘ┫拗撇樵冞`背了不動產(chǎn)登記簿設(shè)置的初衷 不動產(chǎn)登記簿設(shè)置的初衷就是使物權(quán)為公眾所知，以鼓勵不動產(chǎn)交易，而限制查詢主體恰恰違背了這一初衷。當今社會，人人都有可能成為潛在的交易人和利益相關(guān)人，要說明一個正當?shù)睦碛煞浅Ｈ菀住６?，限制查詢使得一般公眾不能了解到財產(chǎn)的物權(quán)狀況，也使實際進行的財產(chǎn)交易處于更多的風(fēng)險。從這個意義上說，限制查詢主體本質(zhì)上又是反市場的。 四、結(jié)論：以內(nèi)容定主體的區(qū)分主義。 在域外，立法上多將不動產(chǎn)登記的資料作適當劃分，分為基本登記信息資料和登記簿記載的詳細資料。對于基本的登記信息資料，規(guī)定任何人都可以查閱，對于登記簿記載的詳細資料，規(guī)定有利害關(guān)系的人可以查閱。如日本《不動產(chǎn)登記法》第21條規(guī)定，任何人都得繳納手續(xù)費，請求交付登記簿之謄本、節(jié)本或地圖及建筑物所在圖之全部或一部之副本。并且，以有利害關(guān)系部分為限，得請求閱覽登記簿及其附屬文件或地圖、建筑物所在圖。登記事項無變更、未登記、登記簿無謄本或節(jié)本之記載事項無變更之證明，亦同。這種做法同樣體現(xiàn)在我國的立法中。 在借鑒域外以及總結(jié)我國的法律實踐的基礎(chǔ)上，加上以上對限制主義和開放主義的分析，筆者認為在未來不動產(chǎn)登記法的立法中，可以考慮將登記資料劃分為基本的信息資料（包括不動產(chǎn)的權(quán)利人、不動產(chǎn)的自然狀況及不動產(chǎn)的權(quán)利狀況等）和登記簿記載的原始登記資料兩類。對于基本的信息資料，應(yīng)當規(guī)定任何人都可以查閱；對于登記簿記載的原始登記資料，規(guī)定有一定證據(jù)證明其與該不動產(chǎn)具有利害關(guān)系者可以查閱。此外尚需注意以下兩點： 其一，對于交易前一般性了解查詢，應(yīng)規(guī)定只能按照房號查詢，而不能按人名查詢，且披露的信息應(yīng)僅限于房屋位置、面積、朝向以及有無他項權(quán)利負擔(dān)等有限的信息，以保護權(quán)利人的個人隱私； 其二，若當事人已經(jīng)進入了實際談判階段，則一方由潛在的利害關(guān)系人而成為了現(xiàn)實利害關(guān)系人，可以與權(quán)利人協(xié)商，獲得權(quán)利人的書面授權(quán)而查詢進一步的信息，如物權(quán)是否為權(quán)利人所有。當然，潛在利害關(guān)系人有權(quán)利人的授權(quán)書，同樣可以查詢這種信息。 參考文獻 [1]李秀芬：“論隱私的法律保護范圍”，載《當代法學(xué)》2004年7月第4期 [2]程嘯：“不動產(chǎn)登記簿之研究”，載《清華法學(xué)》2007年第4期 [3]黃瑩 吳鵬：“論不動產(chǎn)登記的查詢主體”，載《法學(xué)評論》2009年第3期 [4]譚啟平：“我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的反思與構(gòu)建”，載《河北法學(xué)》2005年第8期 （作者單位：湖南省澧縣人民法院） |
|
|
