江蘇省南通市中級(jí)人民法院

民 事 判 決 書

（2014）通中民終字第0632號(hào)

上訴人（原審被告）啟東濱海工業(yè)園開發(fā)有限公司，住所地啟東市濱海工業(yè)園區(qū)南海路8號(hào)。

法定代表人徐永輝，總經(jīng)理。

委托代理人梅陸斌、陸施思，江蘇東晉律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）陸偉。

委托代理人王衛(wèi)華，北京盈科（上海）律師事務(wù)所律師。

上訴人啟東濱海工業(yè)園開發(fā)有限公司（以下簡稱濱海公司）因與被上訴人陸偉商品房買賣合同糾紛一案，不服啟東市人民法院（2013）啟民初字第1119號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院受理后依法組成合議庭于2014年4月24日公開開庭進(jìn)行了審理，上訴人濱海公司的委托代理人梅陸斌、陸施思、被上訴人陸偉的委托代理人王衛(wèi)華到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院查明，2012年1月9日，陸偉、陳嫻（陳嫻書面表示涉及本案的對(duì)外權(quán)益由陸偉享有）與濱海公司簽訂了商品房買賣合同一份，約定陸偉購買濱海公司所開發(fā)的位于啟東濱海工業(yè)園啟東濱海商務(wù)中心第3幢1單元106號(hào)房屋，價(jià)款為1037660元，商品房用途為商業(yè)，交付方式為買受人在2011年11月25日前向出賣人付清50%房款519000元，余款計(jì)人民幣518660元在2012年1月10日前付清。另外合同還約定如下重要事項(xiàng)：1、2012年11月30日前濱海公司依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”條件并符合本合同約定的商品房交付給陸偉。2、如出賣人逾期交房超過60日后，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買賣人交付房價(jià)款萬分之五的違約金。3、商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定（該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格）的證明文件，并簽署房屋交接單。合同簽訂后，陸偉如數(shù)全額交納了購房款，但至今未取得訟爭房屋。

還查明，2011年10月28日，濱海公司取得3#、6#、7#號(hào)樓商品房預(yù)售許可證。2011年11月25日，濱海公司取得1#、2#號(hào)樓商品房預(yù)售許可證。2012年8月10日，濱海公司取得4#、5#號(hào)樓商品房預(yù)售許可證。2012年11月2日，本案訟爭的工程1#-7#號(hào)樓竣工驗(yàn)收，質(zhì)量評(píng)定為“合格”，并注明消防進(jìn)行專項(xiàng)驗(yàn)收。2013年7月26日，訟爭房屋7號(hào)樓消防驗(yàn)收合格。2013年9月2日，訟爭房屋1-6號(hào)樓消防驗(yàn)收合格。另外訟爭房屋已經(jīng)通過了配套工程綜合驗(yàn)收。

另查明，濱海公司向啟東市公證處申請(qǐng)證據(jù)保全，保全電話號(hào)碼為0513832××××0于2012年11月27日發(fā)送的內(nèi)容為：“濱海商務(wù)中心業(yè)主：濱海商務(wù)中心已通過質(zhì)監(jiān)站房屋單體驗(yàn)收。為了方便業(yè)主先行裝修，業(yè)主可在2012年11月29日過后在房屋綜合驗(yàn)收前，前來濱海工業(yè)園管委會(huì)服務(wù)業(yè)發(fā)展（304室）提前領(lǐng)取鑰匙。（來時(shí)請(qǐng)將原開的收據(jù)或發(fā)票帶來，并將購房余款和房屋維修基金40元／平方米，電梯房60元／平方米付清后領(lǐng)?。?。聯(lián)系電話：8360×××7，聯(lián)系人：嚴(yán)程飛、姜利君”。2013年12月2日，濱海公司以書面形式通知陸偉辦理交房手續(xù)。

原審法院認(rèn)為，陸偉、濱海公司之間簽訂的房屋買賣合同，系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律規(guī)定，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的權(quán)利義務(wù)。合同約定濱海公司應(yīng)于2012年11月30日前依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”條件并符合合同約定的商品房交付給陸偉。現(xiàn)訟爭房屋已通過竣工驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、公共基礎(chǔ)配套綜合驗(yàn)收，符合合同約定交付條件，且濱海公司對(duì)陸偉主張繼續(xù)履行合同的訴請(qǐng)無異議，故法院依法予以支持。

合同約定當(dāng)商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)，但濱海公司未能按約向陸偉履行交付房屋義務(wù)，已構(gòu)成違約。濱海公司答辯稱其已通過發(fā)送短信的方式向陸偉告知交付房屋，但未提供充足的證據(jù)予以證明。退一步講，濱海公司確已以群發(fā)的形式向陸偉等人發(fā)送交房信息，也不能證明陸偉確已收到該信息，且此種交房通知形式不符合“書面通知”的合同約定。故對(duì)濱海公司的此項(xiàng)辯稱意見，法院不予采信。陸偉要求濱海公司支付逾期交房違約金的訴請(qǐng)應(yīng)當(dāng)予以支持。關(guān)于違約金的截止時(shí)間，因?yàn)I海公司于2013年12月2日向陸偉發(fā)出了書面辦理交房手續(xù)的通知，故截止時(shí)間應(yīng)計(jì)算至2013年12月2日。合同約定違約按實(shí)際購房款的日萬分之五標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算，未超過同期銀行貸款利率的四倍，與法不悖，故濱海公司關(guān)于違約金標(biāo)準(zhǔn)過高的辯稱，法院不予采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零八條之規(guī)定，判決：一、濱海公司給付陸偉位于啟東濱海工業(yè)園啟東濱海商務(wù)中心第3幢1單元106號(hào)房屋一套。二、濱海公司支付陸偉自2012年12月1日起至2013年12月2日止本金為1037660元按日萬分之五標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的違約金。上述兩項(xiàng)，限濱海公司于本判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢。本案受理費(fèi)1358元，由濱海公司負(fù)擔(dān)。

宣判后，濱海公司不服，向本院提出上訴稱：1、原審支持違約金錯(cuò)誤，合同載明商品房交付條件為“驗(yàn)收合格”，案涉商品房在2012年11月底前已經(jīng)通過驗(yàn)收且合格，具備了交付條件，原審混淆了概念，將竣工驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、公共基礎(chǔ)配套綜合驗(yàn)收混合作為商品房交付的條件錯(cuò)誤；2、雖然我公司未能及時(shí)通過書面形式告知陸偉接受房屋，但已經(jīng)通過群發(fā)短信的方式通知陸偉，通知方式只是“意思表示”的形式，現(xiàn)代社會(huì)“書面”已經(jīng)不再局限于傳統(tǒng)的紙質(zhì)載體的圖文信息，短信方式應(yīng)當(dāng)可以認(rèn)定為合同約定的書面方式，我公司已經(jīng)證明了短信發(fā)送的真實(shí)性，陸偉否認(rèn)收到短信應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任，陸偉拒絕舉證應(yīng)推定為收到短信；3、本案中陸偉故意推辭接受房屋，以此來套取違約金，即便我公司逾期交房的事實(shí)存在，但雙方約定的違約金過高，應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整，租金損失或利息損失的收益均不會(huì)超過5%，原審未能調(diào)整違約比例不當(dāng)，故請(qǐng)求二審撤銷原判，依法改判。

陸偉答辯稱，合同約定交房時(shí)必須書面通知，但濱海公司違反約定，單方采用短信的方式通知不符合合同約定，其未收到該短信，也沒有義務(wù)注意這些短信；商品房的交付必須符合國家法律的規(guī)定，必須要綜合驗(yàn)收、消防驗(yàn)收合格，濱海公司交房時(shí)只有個(gè)別的單體驗(yàn)收合格，沒有綜合驗(yàn)收、消防驗(yàn)收合格的報(bào)告，無整個(gè)小區(qū)綜合驗(yàn)收，個(gè)體驗(yàn)收合格也是不符合交房條件；關(guān)于違約金過高的問題，合同法是保護(hù)交易而不是破壞交易，合同法的重要原則是充分尊重當(dāng)事人的意思表示，且房屋買賣合同的格式文本是濱海公司提供的，條款均是濱海公司約定，對(duì)于買賣雙方都是平等的；約定的違約金沒有超過銀行貸款利率的四倍，我購買房屋的目的用于做生意，由于濱海公司的違約行為致我受到巨大的直接、間接損失。故請(qǐng)求二審維持原判。

本院經(jīng)審理查明，原審查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

二審中，濱海公司提供以下證據(jù)：1、商務(wù)中心平面圖以及街景照片，證明商務(wù)中心平面狀況，商務(wù)中心1、2、3號(hào)樓北立面房屋鄰接濱海園區(qū)南海路，具有開店的位置優(yōu)勢，其余房屋均在內(nèi)側(cè)，不與干道鄰接，從開設(shè)門店的角度來說位置處于劣勢。從平面圖、街景照片可以作出如下評(píng)價(jià)：1幢109、209、105、205的門店位置不如鄰接南海路的同幢103、102、110門店。案涉當(dāng)事人的門面房屋的租金收入不如市口好的門面租金收入，以此來說明違約金計(jì)算過高。2、業(yè)主曹慧丹、張海東等人個(gè)體工商戶開業(yè)登記通知書、房屋租賃合同。證明了他們幾個(gè)商戶所占用的門店位置要好于案涉當(dāng)事人門店的位置，其2013年租金標(biāo)準(zhǔn)分別為每平方米718元、625元，該租金水平較合同中的違約金要低很多。3、出租人為啟東臨海城鎮(zhèn)開發(fā)經(jīng)營有限公司的濱海商務(wù)中心房屋租賃合同，從其租金水平來測算租金收入也大大低于約定的違約金的數(shù)額。

陸偉對(duì)上述證據(jù)質(zhì)證認(rèn)為：1、濱海公司在二審中提供的證據(jù)不屬于新證據(jù)，不符合新證據(jù)的要求，上面顯示當(dāng)事人的工商登記早就存在，濱海公司應(yīng)當(dāng)在一審訴訟程序中提供，現(xiàn)對(duì)該三組證據(jù)沒有必要進(jìn)行質(zhì)證。2、違約金是帶有懲罰性的，高于損失的話應(yīng)當(dāng)是按違約金計(jì)算，違約金低于損失的應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際損失計(jì)算。一審參照已付款來計(jì)算違約金是符合法律規(guī)定的，日萬分之五也符合最高人民法院相關(guān)司法解釋的規(guī)定。且購房每戶各有特點(diǎn)，有的門面生意好，有的門面生意不好，不能按照別人的租金水平來反映我的損失，工商登記注冊與濱海公司違約責(zé)任之間無關(guān)聯(lián)性。

本案雙方在二審中的爭議焦點(diǎn)：1、短信方式通知是否符合合同約定的書面通知方式；2、合同約定的交房條件是否包括消防驗(yàn)收及綜合驗(yàn)收，濱海公司交房行為是否構(gòu)成違約；3、日萬分之五的違約金是否符合約定違約金過高可以請(qǐng)求調(diào)整的范疇。

本院認(rèn)為，陸偉、濱海公司簽訂的合同系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律禁止性規(guī)定，合同應(yīng)確認(rèn)為有效。雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同約定享受權(quán)利、履行義務(wù)，違反合同義務(wù)的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定的法律責(zé)任。本案中雙方對(duì)房屋標(biāo)的、房屋價(jià)款及其交付、房屋的交付時(shí)間和條件均作了明確的約定，雙方應(yīng)當(dāng)按約履行。陸偉依約履行了給付購房款的義務(wù)，濱海公司就負(fù)有按期交付符合約定條件的房屋的義務(wù)，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

關(guān)于爭議焦點(diǎn)1，通知義務(wù)系雙方當(dāng)事人之間約定的一項(xiàng)合同義務(wù)。雖然書面通知與信息通知均為通知的一種載體，但從證據(jù)角度看，信息通知與書面通知證據(jù)效力不一，信息屬視頻截圖，而書面通知屬于書證，分屬不同的證據(jù)類別；書面通知更具有證據(jù)的穩(wěn)定性、固定性，而信息通知具有不確定性，唯有在證明相對(duì)方在發(fā)信息時(shí)仍在利用該信息載體并且已經(jīng)收到該信息的情況下，才能產(chǎn)生與書面通知同樣的效果，現(xiàn)雙方在訴訟中對(duì)信息是否已經(jīng)收到存在分歧，更說明信息與書面通知具有不同的屬性。故無論從證據(jù)類型、證據(jù)效力、證據(jù)屬性、合同約定來看，信息內(nèi)容均不能產(chǎn)生與書證相同的法律效力，故信息通知不能代替書面通知，更不能等同于書面通知，故濱海公司認(rèn)為信息發(fā)送屬于書面通知的形式，起到書面通知同樣法律后果的意見本院不予采信。

關(guān)于爭議焦點(diǎn)2，雙方合同中約定的交房條件為依據(jù)國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，由濱海公司將經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付給陸偉使用。商品房驗(yàn)收合格是否包含消防驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收，應(yīng)結(jié)合合同本意及國家相關(guān)政策來考量。商品房單體驗(yàn)收合格只是施工人向建設(shè)方移交房屋的條件，經(jīng)單體驗(yàn)收的房屋尚不具備商品房的性質(zhì)和條件，作為商品房，應(yīng)當(dāng)具備合法銷售要件，而依照我國相關(guān)行政規(guī)章，房屋須經(jīng)消防驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收后才能作為合法使用的商品房進(jìn)行銷售，雖然雙方在合同中僅約定該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格即符合交付條件，但究竟通過什么樣的驗(yàn)收才符合交付的條件未能明確約定，該約定不明。而該格式合同系濱海公司提供，對(duì)該約定濱海公司負(fù)有提示義務(wù)，否則應(yīng)當(dāng)從不利于濱海公司的意思進(jìn)行理解。結(jié)合商品房的使用功能和合法銷售的條件，該驗(yàn)收合格的約定應(yīng)當(dāng)包含消防驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收，且從濱海公司群發(fā)的短信內(nèi)容看，其“為方便業(yè)主先行裝修，業(yè)主可在2012年11月29日過后在房屋綜合驗(yàn)收前”領(lǐng)取鑰匙，說明并非房屋已符合交付條件而通知接收房屋，而是節(jié)約業(yè)主裝修時(shí)間而提前交付房屋，故該信息內(nèi)容只是濱海公司對(duì)原合同中約定的交付條件單方作出的變更交付要約，如果相對(duì)人愿意接收房屋，則為對(duì)該要約的承諾，交付條件變更，否則對(duì)合同相對(duì)人并不產(chǎn)生法律效力，故合同約定交付房屋時(shí)間內(nèi)濱海公司不具備商品房合法交付的條件，已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

關(guān)于爭議焦點(diǎn)3，由于濱海公司的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，依據(jù)合同約定，濱海公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同約定，出賣人逾期交房的，如果買受人不要求解除合同的，合同繼續(xù)履行，自合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付房價(jià)款萬分之五的違約金?，F(xiàn)濱海公司主張約定的違約金偏高，請(qǐng)求法院予以調(diào)整，《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十九條規(guī)定：當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決；當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。從本案事實(shí)來看，日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到年收益率百分之十八以上，而陸偉訴訟中未能提供其實(shí)際損失的依據(jù)，雖然濱海公司二審中提供部分證據(jù)證明案涉房屋出租后的收益回報(bào)僅為5%左右，但不同的店面產(chǎn)生的收益均不相同，故該證據(jù)不具有可比性。而作為陸偉按期交付房款卻未能如期拿到房屋，該款項(xiàng)所能產(chǎn)生的孳息應(yīng)為陸偉的實(shí)際損失，濱海公司作為經(jīng)營性企業(yè)，陸偉接受房屋后也是用于經(jīng)營，故應(yīng)參照銀行貸款利率計(jì)算陸偉的損失。根據(jù)最高人民法院對(duì)合同法司法解釋中的規(guī)定，雙方當(dāng)事人約定的違約金金額達(dá)到了“過分高于造成的損失”標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)濱海公司請(qǐng)求法院予以減少具有法律依據(jù)，應(yīng)予支持。原審以最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件的司法解釋中最高利息標(biāo)準(zhǔn)作為違約金標(biāo)準(zhǔn)缺乏法律依據(jù)，原審判決適用法律不當(dāng)，本院應(yīng)予更正。

綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律錯(cuò)誤，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持啟東市人民法院（2013）啟民初字第1119號(hào)民事判決第一項(xiàng)；

二、變更啟東市人民法院（2013）啟民初字第1119號(hào)民事判決第二項(xiàng)為：啟東濱海工業(yè)園開發(fā)有限公司支付陸偉自2012年12月1日起至2013年12月2日止按本金1037660元為基數(shù)、根據(jù)同期銀行貸款利率的1.3倍計(jì)算的違約金。

上述兩項(xiàng)履行及給付義務(wù)，由啟東濱海工業(yè)園開發(fā)有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)履行。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

一、二審案件受理費(fèi)各1358元，均由上訴人啟東濱海工業(yè)園開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)1210元，由被上訴人陸偉負(fù)擔(dān)148元。（二審案件受理費(fèi)已由啟東濱海工業(yè)園開發(fā)有限公司預(yù)交，法院不予退還，應(yīng)由陸偉負(fù)擔(dān)部分，其應(yīng)于履行本判決時(shí)給付啟東濱海工業(yè)園開發(fā)有限公司。）

本判決為終審判決。

審　判　長　　倪紅晏

審　判　員　　楊　盛

代理審判員　　張崢嶸

二〇一四年九月二日

書　記　員　　徐紅燕

附相關(guān)法律條文：

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)：原判決、裁定認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤或者適用法律錯(cuò)誤的，以判決、裁定方式改判、撤銷或者變更；