謝德明

一、層高系數(shù)法的計(jì)算步驟

1、計(jì)算項(xiàng)目的層高系數(shù)

在納稅人的同一項(xiàng)目(包括不同類型房地產(chǎn))中，選取住宅的層高為基數(shù)，設(shè)定為1；層高低于住宅的，則以1為系數(shù)；其他類別的用房層高高于住宅層高的，就需要按其他類別用房層高和住宅層高的比例，然后計(jì)算出其層高系數(shù)。公式如下：某類型用房層高系數(shù)＝該類型用房的層高數(shù)÷住宅層高。

2、計(jì)算項(xiàng)目的總層高系數(shù)面積

（1）某類型用房總層高系數(shù)面積=∑(某類型用房層高系數(shù)×某類型用房可售建筑面積)

（2）某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積＝某類型用房層高系數(shù)×某類型用房已售建筑面積

3、計(jì)算不同類型用房已售部分可分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

某類型用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總成本÷總層高系數(shù)面積×某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積

二、層高系數(shù)法的使用效果

案例、某房地產(chǎn)企業(yè)建造一棟建筑，總建筑安裝費(fèi)用為6500萬(wàn)元。1—3層為商鋪，每層高5.6米，總可售建筑面積3000平方米，銷售單價(jià)3萬(wàn)/平方米；4—13層為普通住宅，每層高2.8米，總可售建筑面積10000平方米銷售單價(jià)1萬(wàn)/平方米。住宅和商鋪都已銷售完畢，進(jìn)行清算。

1、建筑面積法

（1）總建筑安裝費(fèi)6500（萬(wàn)元）

（2）總可售建筑面積=3000 10000=13000（平方米）

（3）單位建筑面積建筑安裝費(fèi)=6500÷1.3=5000元/米

（4）普通住宅的建筑安裝成本=0.5×10000=5000（萬(wàn)元）

（5）商鋪的建筑安裝成本=0.5×3000=1500（萬(wàn)元）

2、層高系數(shù)法

（1）總建筑安裝費(fèi)6500（萬(wàn)元）

（2）總層高系數(shù)可售建筑面積=3000×2 10000=16000（平方米）

（3）單位層高系數(shù)建筑面積建筑安裝費(fèi)=6500÷1.6=4062.5元/米

（4）普通住宅的建筑安裝成本=0.40625×10000=4062.5（萬(wàn)元）

（5）商鋪的建筑安裝成本=0.40625×6000=2437.5（萬(wàn)元）

比較1、2的計(jì)算結(jié)果可見(jiàn)，層高系數(shù)法計(jì)算的商鋪建筑安裝成本大于建筑面積法計(jì)算的商鋪建筑安裝成本，由此層高系數(shù)法下商鋪的土地增值稅比建筑面積法下商鋪的土地增值稅少。與之相反，層高系數(shù)法下普通住宅土地增值稅比建筑面積法下普通住宅的土地增值稅大。

根據(jù)以上的計(jì)算，我們引申一下，在商鋪?zhàn)誀I(yíng)的情況下，采用層高系數(shù)法使得更多的成本堆集在商鋪上，銷售的普通住宅承擔(dān)的土地增值稅就比建筑面積法下更多一點(diǎn)，因此，開(kāi)發(fā)商在決策商鋪?zhàn)誀I(yíng)的情況下，謹(jǐn)慎選擇層高系數(shù)法。