來源：無訟閱讀   作者：黃書巍（安徽豪迪律師事務(wù)所）

裝飾裝修工程合同糾紛和建設(shè)工程施工合同一樣，都適用不動產(chǎn)所在地的專屬管轄。

但是，由于大部分的裝飾裝修工程合同不涉及到招投標，標的也不是很大，往往是十萬、幾十萬或者僅有幾萬元。

一旦發(fā)生糾紛，又可能涉及到工程需要評估，耗費的訴訟成本較大和訴訟時間也較長。

因此，擬定一套較為完美裝修裝飾工程合同可以減少，甚至有效避免訴訟中的麻煩，減少合同履行過程中的約定不明，減少訴訟的風險。

裝飾裝修工程合同，往往會有工程量和工程項目的變化，包括項目增減，這就需要工程的簽證；會涉及到工程驗收的問題，工程款的支付問題；工程款包含的項目糾紛，工程延誤的違約責任，工程款延期支付的違約責任等等。

本文就筆者代理案件遇到的一些問題做一些簡單的探討，希望對大家擬定、完善相關(guān)合同有所幫助。

一、裝飾裝修工程合同書及相關(guān)的報價書、圖紙、簽證單盡量配套

對于裝飾裝修工程合同的具體內(nèi)容，這里暫且不論，下文中詳細說明。此處主要是強調(diào)合同書、報價書和圖紙要配套。

如合同中明確記載報價書、圖紙是合同不可分割的一部分，或者報價書、圖紙需要雙方確認，那么在簽訂合同的時候，一定要注意都讓合同的甲方簽字。

避免裝修后出現(xiàn)糾紛，面臨甲方提出裝修公司未能按照約定施工，裝修方案未經(jīng)其同意，或者裝修效果其不滿意等情況。

如果沒有報價書或者圖紙，那么可約定價格（單價）在進場或者驗收的時候確認，但是這就需要進場后甲方一定要書面確認后才可以施工，對于裝修效果可以約定以實際裝修結(jié)果為準。

值得注意的是，報價書最好要讓甲方先簽字確認，畢竟報價書涉及到合同的總價的來源問題，及后續(xù)工程變更，及變更價款計算的問題，報價書中一般有工程項目，單價，計量單位，工程量，總價，合計總價，施工工藝或材料。對于材料則需要單附主要材料的清單，清單中列明材料名稱、品牌、規(guī)格、產(chǎn)地、單位、價格、備注及總價等。

如果遇到工程變更的，還要有簽證單。這些材料在施工過程中，都要甲方簽字。有了報價書、簽證單，即便甲方不確認工程款，也可以按照工作量和單價計算出工程款。

二、合同相對人的問題

很多裝修公司，裝修的時候根本不看房產(chǎn)證或其他證件。

而現(xiàn)實操作中，有些委托方并非是房東，這則會造成，一旦發(fā)生糾紛，裝修工程款能否在裝修裝飾價值里優(yōu)先受償?shù)膯栴}。

《最高人民法院<關(guān)于裝修裝飾工程款是否享有（合同法）第286條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)的函復》（2004年12月8日，[2004]民一他字第14號）中提到：裝修裝飾工程的發(fā)包人必須是該建筑物的所有權(quán)人，或者發(fā)包人雖然不是所有權(quán)人，但建筑物的所有權(quán)人與裝修裝飾工程的承包人之間已經(jīng)形成合同關(guān)系。

一旦發(fā)包人與建筑所有權(quán)人不一致，而裝修公司又不能舉證證明二者的合同關(guān)系的情況下，將面臨無法享受優(yōu)先受償權(quán)的問題。

或者是夫妻共同房產(chǎn)，僅由一方簽字的，則會在訴訟中存在主體適格與否，能否將另一方列為共同被告的問題。

個別情況還有房東自己認錯了房子，裝修錯了房子的情況。

現(xiàn)實操作中，有些客戶并不會主動提交相關(guān)的材料，而裝修公司出于攬項目的想法，也是多一事不如少一事，不去過問。但是，為了降低風險，還是要主動提出審查相關(guān)材料，包括房產(chǎn)信息，身份信息，結(jié)婚證等。

三、裝飾裝修工程合同中工程價款及相關(guān)款項的約定

除了前面所說的需要合同附件的報價書外，合同中也要明確約定，需要發(fā)生費用的承擔問題，具體有裝修發(fā)生的水電費用、物業(yè)費用及相關(guān)的管理費用，此部分費用一般由甲方承擔；而很多裝修公司中的工程款之外，還會約定水電管線安裝等費用是單獨產(chǎn)生并計費的；部分的材料費，如果不是完全包工包料的話，也要約定哪些材料是自行采購，或者由裝修公司代為采購，甲方承擔相應(yīng)費用的。

四、先付款后裝修的原則（進度款）

由于裝飾裝修工程一旦制作、安裝好的材料或工程，無法或很難再次使用，因此，一般原則是先付款后施工，可以約定：進場前支付工程款的50%-60%；水電管線工程費用另算，一般在該部分工程完工后，比如三日內(nèi)支付；其余款項一般在瓦工墻磚、木工石膏板吊頂及各房衣柜結(jié)束（不含移門及油漆）結(jié)束后，比如三日內(nèi)付款95%，一般要留一些工程尾子，比如油漆是最后上的，以便于甲方及時付款。

最后工程會有5%的質(zhì)保金，一般在質(zhì)保期比如一年或兩年內(nèi)支付。

五、約定甲方的聯(lián)系方式、送達方式，約定相關(guān)聯(lián)系人

為避免在裝修過程中，一時聯(lián)系不上甲方，影響施工進度，要約定必要的聯(lián)系方式，比如手機、聯(lián)系地址，緊急聯(lián)系人，同時合同約定一旦向約定的手機發(fā)送信息，或者約定的地址送達文件，或者與緊急聯(lián)系人告知，即視為送達。

如甲方未及時收悉，責任由甲方承擔，造成的延期或者其他損失由甲方承擔。

如果甲方?jīng)]有時間，可約定相關(guān)聯(lián)系人，裝修公司也可以注明現(xiàn)場的負責人，聯(lián)系人。

六、甲方需要承擔的義務(wù)

裝修過程中，需要甲方配合、協(xié)助的事情較多，如開工前三天甲方為施工方進場提供施工條件，即通水、通電、騰空房間、搬出舊家具、雜物等，如因甲方原因影響施工的，甲方需要支付協(xié)議價款的10%的窩工費等類似內(nèi)容，以督促甲方配合施工。

另外施工過程中，有時需要協(xié)調(diào)鄰里關(guān)系，需要辦理裝修備案審批手續(xù)，配合工程的隱蔽工程的驗收工作、配合驗收竣工工作、部分需要甲方自購的材料，繳納物業(yè)及相關(guān)裝潢手續(xù)費，確認裝修方案，確認工程量，確認工程款，按期支付工程款等等。

合同中可約定，如果甲方未履行該義務(wù)，造成的延期由甲方自行承擔，另外需要承擔相應(yīng)的違約責任，比如窩工費，工程約定價款相應(yīng)比例的違約金（比如10%）。

七、工期延誤的約定

除了前面第四、五、六點約定的原因造成的延期外，還可以約定不可抗力的因素，對于不可抗力的情形也可以進行相關(guān)約定，比如幾級的大風，什么級別的大雨都可以作為延期的理由。

八、驗收及工程量確認，工程款確認

合同中，根據(jù)工程的進度，相關(guān)工程及時組織、告知業(yè)主進行驗收，特別是隱蔽工程，通過第五條約定的聯(lián)系方式進行通知，可約定，如果甲方收到驗收通知三日內(nèi)不與施工人員聯(lián)系，或拒不驗收，視為已經(jīng)合格。

工程量的確認可以約定收到工程量確認通知三日內(nèi)不與施工人員聯(lián)系，或拒不確認，裝修公司向甲方送達工程量確認單、工程款確認單，甲方三日內(nèi)未提出書面異議的，視為認可等內(nèi)容。

九、裝修材料進場驗收、留樣的約定

裝修材料需要產(chǎn)品合格證和廠家的證明，但是一旦進行安裝施工后，相關(guān)的證明會脫落，施工后狀態(tài)會發(fā)生變化，如果甲方未及時進行驗收，一旦安裝過后，未經(jīng)甲方確認，甲方提出異議，就面臨要返工的危險。

因此，相關(guān)材料進場最好要甲方確認，必要的時候留樣品，雙方確認封裝。當然，這些也可以不在合同中明確約定，但是在施工過程中，要注意材料驗收和留樣品。至少要做到及時通知甲方進行確認。

十、排他施工、排他材料原則

施工過程中，少部分的甲方可能不滿意裝修公司的施工，另行組織人員進場施工，自行購買材料安裝等，造成工程質(zhì)量問題及工程量都無法確定的問題，合同中，可以約定：施工期間，除了成品項目安裝工人外，甲方不得派遣其他裝修施工隊進場施工，如有，視為甲方違約，如甲方的該行為造成工程延期的，由甲方承擔，造成完成工程無法確定的，甲方仍需按照合同約定價款支付工程款。

再比如，甲方自行施工或自購安裝的項目在施工過程中或竣工交付使用后出現(xiàn)質(zhì)量問題以及因質(zhì)量問題造成的其他一切損失均由甲方自行承擔。

十一、優(yōu)先權(quán)問題

優(yōu)先權(quán)是法定的，《工程價款優(yōu)先受償批復》第四條規(guī)定：“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。”對于建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的行使期限屬于除斥期間抑或訴訟時效，該條并未明確。

由于建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)屬于擔保物權(quán)，而擔保物權(quán)和其他優(yōu)先權(quán)期限的法律性質(zhì)屬于除斥期間，故建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)期限亦應(yīng)屬于除斥期間，不能適用訴訟時效有關(guān)中止、中斷或延長的規(guī)定。

當事人約定給付工程款的時間在竣工之日6個月后，承包人的建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)是否已經(jīng)喪失，當事人約定給付工程款的時間在竣工之日6個月后，承包人的建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)并不因此喪失，其行使期限應(yīng)為自工程款給付期限屆滿之日起6個月。因此，優(yōu)先權(quán)的行使要及時主張。

十二、違約責任及合同解除

違約的情形最常見的，就是拖欠工程款，合同可以約定拖欠工程款應(yīng)當支付拖欠工程款每日多少標準的利息（如千分之一每日），造成窩工的窩工費每日多少費用，拖欠多少或者拖欠多長時間的，可以解除合同，要求其承擔拖欠工程款一定比例的違約金。

十三、必要的告知

如果合同正常履行的話，在交付使用后，要有必要的告知，如告知材料的性能，特性，出現(xiàn)哪些情況是正常的，以及如何保養(yǎng)、維護。

如果是對方違約解除了合同，可能有部分工程未完工，比如油漆未上，則要告知其木頭可能發(fā)霉，要通風，要及時上油漆等。

當然，除了上述內(nèi)容外，合同中對于工程地點，工期等也要約定，只是這些都是常見的內(nèi)容，就不再一一贅述了。