2018年是米宅海外的東南亞之年，一年中我走過(guò)了馬來(lái)西亞——吉隆坡、新山（碧桂園森林城市所在項(xiàng)目），泰國(guó)——曼谷、芭提雅、越南——胡志明、河內(nèi)六個(gè)城市，這六個(gè)城市走過(guò)的項(xiàng)目也差不多超過(guò)百個(gè)。

今天，拋開(kāi)房?jī)r(jià)和增長(zhǎng)的因素，站在中國(guó)人買房的角度，站在文化、語(yǔ)言、制度、產(chǎn)品的角度來(lái)分析一下各國(guó)買房的難易程度。

吉隆坡——中國(guó)客戶買房子很方便，每個(gè)售房部都配有中文普通話的銷售員，交流基本無(wú)障礙。而且在一個(gè)售房部中，往往有會(huì)說(shuō)普通話的，也有會(huì)說(shuō)廣東潮汕話的或閩南話的，溝通基本無(wú)障礙，當(dāng)?shù)卮蠖鄶?shù)基本會(huì)說(shuō)三種語(yǔ)音：英語(yǔ)、中文、馬來(lái)語(yǔ)。

圖：典型的吉隆坡售房部▲

新山——一半以上都是國(guó)內(nèi)來(lái)得開(kāi)發(fā)商，銷售員也是國(guó)內(nèi)帶來(lái)得。所以溝通起來(lái)最方便。

兩個(gè)城市，售房部的展示物料和廣告材料，普遍有中文版，即使沒(méi)有翻譯，你也能理解個(gè)大概。而且有一半項(xiàng)目，為了吸引中國(guó)客戶，普遍起一個(gè)中國(guó)名字，這樣中國(guó)客戶也比較好理解。

曼谷——中國(guó)客戶不算方便，市區(qū)較大項(xiàng)目配有中文銷售員，但是市郊和小項(xiàng)目基本上不配。

銷售部大多數(shù)有會(huì)英文的銷售員，所以如果你英文很好，沒(méi)有問(wèn)題。但是如果你不會(huì)英文，只會(huì)中文，就比較麻煩。

芭提雅——會(huì)中文的銷售員不多，但是你會(huì)很容易找到會(huì)中文的中介，在他們的帶領(lǐng)下你的理解應(yīng)該也沒(méi)啥問(wèn)題。

泰國(guó)的房地產(chǎn)宣傳資料基本上都是英文，因?yàn)閷?duì)于泰國(guó)，歐美客戶是他最重要的買房群體。

胡志明——中國(guó)客戶很不方便，大部分銷售員只會(huì)越語(yǔ)，會(huì)英文的有一些。所以，想在越南買房最好帶一個(gè)翻譯，越語(yǔ)的最好，英語(yǔ)的也行。在河內(nèi)，會(huì)英文的更少，所以請(qǐng)個(gè)越語(yǔ)翻譯更好一些。

越南的售房資料，越南語(yǔ)的占多數(shù)，所以了解起來(lái)是有困難的。

圖：讓人摸不著頭腦的越南宣傳資料

共同限制——三國(guó)都不能購(gòu)買帶有土地等房產(chǎn)，就是別墅（部分規(guī)劃得新區(qū)除外）。除非你注冊(cè)公司購(gòu)買，這是當(dāng)?shù)刂薪榻探o招數(shù)，沒(méi)有實(shí)操。

馬來(lái)西亞——吉隆坡外國(guó)人只能購(gòu)買100萬(wàn)林吉特以上的房產(chǎn)，在新山市可以購(gòu)買50萬(wàn)以上的房產(chǎn)。雖然在制度層面，外國(guó)人購(gòu)買房產(chǎn)不能超過(guò)一個(gè)項(xiàng)目總戶數(shù)的70%，但是這個(gè)制度似乎沒(méi)有執(zhí)行。

泰國(guó)——沒(méi)有總價(jià)方面的限制，但是要求外國(guó)人購(gòu)買房產(chǎn)最多為一個(gè)項(xiàng)目的49%，并且此規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。特別在芭提雅，有些項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)候，國(guó)外份額可能瞬間秒光，但是國(guó)內(nèi)份額需要賣很長(zhǎng)時(shí)間。

越南——沒(méi)有總價(jià)方面的限制，要求要求外國(guó)人購(gòu)買房產(chǎn)最多為一個(gè)項(xiàng)目30%。但是開(kāi)了一個(gè)口子，如果外國(guó)人還想購(gòu)買，則可以以50年租賃權(quán)形式租賃式購(gòu)買。

馬來(lái)西亞——政府有類似于預(yù)售許可證的東西，沒(méi)有證件就不能賣房，很規(guī)范。

泰國(guó)——原則是只要地征下來(lái)就可以售房，但是最好等EIA下來(lái)再交錢(qián)。EIA就是類似于國(guó)內(nèi)的環(huán)評(píng)手續(xù)，EIA不下來(lái)，項(xiàng)目就有修改規(guī)劃的風(fēng)險(xiǎn)。

越南——原則上需要政府手續(xù)才能賣房，但是腐敗比較嚴(yán)重，用當(dāng)?shù)厝说脑?，沒(méi)有用錢(qián)搞不定的事情，而且在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)售房部也沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)提示和政府文件公示。

馬來(lái)西亞——土地分兩種，99年和999年，雖然相差十倍，但是差別也不大。究竟到期后怎么辦，似乎馬來(lái)西亞政府也沒(méi)想好。

泰國(guó)——永久土地產(chǎn)權(quán)，對(duì)于外國(guó)人和本國(guó)人一個(gè)態(tài)度。

越南——土地政府所有，土地上的住宅永久私有。至于外國(guó)人和本國(guó)人有沒(méi)有區(qū)別，還沒(méi)有權(quán)威的說(shuō)法。

馬來(lái)西亞——吉隆坡項(xiàng)目——原則上外國(guó)人可以做按揭，但是要求條件很高，比如必須是世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)高管，所以可以無(wú)視。但是很多新山市的中資企業(yè)通過(guò)中資銀行可以辦。

泰國(guó)——原則上可以做按揭，但是似乎外國(guó)人也比較難。

越南——外國(guó)人從制度上不能做按揭，并且被嚴(yán)格執(zhí)行。

雖然以上三國(guó)，中國(guó)人買房不能做按揭，但是都執(zhí)行的是按照工期付房款的要求，所以一棟高層公寓，往往可以分若干期付款，還是有一定杠桿的。

圖：吉隆坡某項(xiàng)目根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)的分期付款表▲

馬來(lái)西亞——馬方開(kāi)發(fā)商很佛性，愿不愿看房隨你，留不留電話隨你，交不交定金隨你。

中方開(kāi)發(fā)商相對(duì)營(yíng)銷感強(qiáng)一些，有點(diǎn)國(guó)內(nèi)的感覺(jué)，但是不強(qiáng)烈，除了碧桂園。

泰國(guó)——也是佛性營(yíng)銷，講解很清楚到位。

越南——整個(gè)售房部從裝修，到沙盤(pán)到談客戶流程、暖場(chǎng)活動(dòng)，和國(guó)內(nèi)售房部極像。只有一點(diǎn)不像，越南售房部原則上如果不搞活動(dòng)，周日全天和周六下午不上班，沒(méi)有單獨(dú)預(yù)約是看不到房子的。

圖：越南某項(xiàng)目正在搞開(kāi)盤(pán)活動(dòng)▲

三國(guó)共同點(diǎn)——一般售房部都有樣板間，樣板間的裝修檔次不比國(guó)內(nèi)的差。但是整個(gè)售房部裝修、項(xiàng)目沙盤(pán)和談判設(shè)施，比起國(guó)內(nèi)則差的很遠(yuǎn)。

馬來(lái)西亞——無(wú)公攤，公共空間和墻體均不計(jì)入公攤面積。

泰國(guó)——無(wú)公攤，公共空間和墻體均不計(jì)入公攤面積。所以20平方，通常包括一室一廳，30到40平方米就可以做成兩室一廳。

越南——有公攤，但是和國(guó)內(nèi)不同的是，公攤只包括墻體，不包括公共面積（大堂、電梯等公共面積），所以越南高層的得房率一般達(dá)到90%以上。

馬來(lái)西亞——在吉隆坡，城市核心區(qū)一般為小戶型，而相對(duì)近郊也有一部分100平方以上的大戶型。在新山，中資房企的產(chǎn)品一般接近于國(guó)內(nèi)產(chǎn)品。

泰國(guó)——整個(gè)曼谷，所有的產(chǎn)品都是30到50平方左右的小戶型，相當(dāng)于國(guó)內(nèi)50到70平方左右的房子。

越南——更多的是仿照中國(guó)的產(chǎn)品，以70到100左右的房子為主（相當(dāng)于國(guó)內(nèi)85到120左右的產(chǎn)品）。

車庫(kù)——高層產(chǎn)品，馬來(lái)西亞的車庫(kù)基本為地上一層到8層，泰國(guó)為一層到4層，而越南和中國(guó)一樣更加喜歡地下車庫(kù)。