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【案情】 2011年2月底，王某（以下簡(jiǎn)稱甲方）與趙某（以下簡(jiǎn)稱乙方）簽訂租房合同。合同約定：甲方將其在某學(xué)校周邊建設(shè)的七間臨時(shí)養(yǎng)殖用房租賃給乙方使用，租金為1萬(wàn)元/年，租期為四年（2011年3月1日至2015年2月28日）。合同簽訂后，甲方于2011年3月1日收取乙方租金1萬(wàn)元后，將房屋交予乙方使用。乙方在房屋內(nèi)安置電腦、穩(wěn)壓器、網(wǎng)線、桌椅等相關(guān)設(shè)施，開(kāi)始對(duì)外經(jīng)營(yíng)網(wǎng)吧。 2011年10月30日，甲方以“合同出租的房屋沒(méi)有取得建設(shè)工程許可證，也沒(méi)有經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)建設(shè)，根據(jù)法律規(guī)定，雙方簽訂的租房合同無(wú)效”為由，要求乙方返還房屋，在乙方不同意的情況下，甲方采取斷電的方式致使乙方不能正常經(jīng)營(yíng)。乙方于2012年6月份將網(wǎng)吧相關(guān)設(shè)備運(yùn)走，但對(duì)房屋一直占用。2013年10月份，乙方將甲方訴至法院，要求賠償包括經(jīng)營(yíng)損失在的各項(xiàng)損失共計(jì)20余萬(wàn)元。 庭審過(guò)程中，甲方主張涉案房屋未取得建設(shè)許可應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效，如果乙方有損失，只能按照締約過(guò)失主張，而不能主張經(jīng)營(yíng)損失。為查明案件事實(shí)，法院依職權(quán)取得了如下證據(jù)：甲方所在村委會(huì)和街道辦的建設(shè)臨時(shí)養(yǎng)殖用房的申請(qǐng)書(shū)；市執(zhí)法局相關(guān)負(fù)責(zé)人的證詞；甲方所在村委會(huì)主任的證詞。以上證據(jù)證實(shí)涉案房屋確系臨時(shí)養(yǎng)殖用房，未獲得建設(shè)許可，且臨時(shí)養(yǎng)殖用房為5間，甲方實(shí)際建設(shè)7間。甲乙雙方對(duì)法院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)無(wú)異議?！? 法院最終判決認(rèn)定，甲乙雙方的房屋租賃合同無(wú)效，甲方賠償因其斷電行為給乙方造成的直接經(jīng)濟(jì)損失的80%，共計(jì)5萬(wàn)余元；駁回乙方的其他訴訟請(qǐng)求。 【分歧】 針對(duì)雙方簽訂的房屋租賃合同的效力及乙方因甲方停電造成的損失應(yīng)否由甲方承擔(dān)的問(wèn)題，存在以下兩種分歧： 第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，雙方簽訂的租賃合同有效。甲方建房經(jīng)過(guò)村委會(huì)及街道辦事處同意，村委會(huì)及街道辦事處聯(lián)合向執(zhí)法部門(mén)提出申請(qǐng)且執(zhí)法部門(mén)未下達(dá)過(guò)違章建筑處罰通知書(shū)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定涉案房屋為合法建造的房屋，租賃合同有效。依據(jù)《合同法》第113條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失”。甲方的斷電行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)乙方的直接經(jīng)濟(jì)損失及正常經(jīng)營(yíng)可期待的損失，共計(jì)20余萬(wàn)元。 第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)最高院關(guān)于房屋租賃合同的司法解釋，未經(jīng)許可建設(shè)的房屋出租行為無(wú)效，該案情況雖然比較特殊，雖然村委會(huì)及街道辦向相關(guān)部門(mén)提出申請(qǐng)，但不能據(jù)此視為被告建房已經(jīng)取得建設(shè)部門(mén)許可，被告建房沒(méi)有取得許可，其將房屋出租應(yīng)為無(wú)效。乙方因甲方斷電遭受的損失應(yīng)當(dāng)按照締約過(guò)失進(jìn)行確定甲乙雙方各自應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，并且只應(yīng)當(dāng)賠償原告直接損失。 【評(píng)析】 筆者傾向于第二種觀點(diǎn)，理由如下： 首先，從合同效力來(lái)看。甲乙雙方之間的租房合同違反國(guó)家強(qiáng)制性法律法規(guī)的規(guī)定。甲乙雙方提供的證據(jù)和本院調(diào)取的材料顯示，甲方建設(shè)訴爭(zhēng)房屋系臨時(shí)養(yǎng)殖用房，即城鎮(zhèn)臨時(shí)建筑，該房屋僅取得了所在村委會(huì)及街道辦事處的同意，未得到城市建設(shè)部門(mén)許可，市政執(zhí)法部門(mén)未下達(dá)過(guò)違章建筑處罰通知書(shū)并不能據(jù)此推定被告建造房屋得到許可，且被告所在村委會(huì)和街道辦事處申請(qǐng)書(shū)內(nèi)容為建設(shè)臨時(shí)養(yǎng)殖房屋5間，而被告租賃給原告使用的房屋為7間，被告既未按照所在村委會(huì)和街道辦事處同意的內(nèi)容建造房屋，亦未得到相關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)，綜上，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條的規(guī)定，出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。故本案原、被告之間的房屋租賃合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。 其次，從合同無(wú)效的原因來(lái)看。甲乙雙方都有過(guò)錯(cuò)，甲方違反誠(chéng)實(shí)信用原則，乙方未做到謹(jǐn)慎注意的義務(wù)。依據(jù)《合同法》第6條的規(guī)定，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。甲方明知對(duì)涉案房屋的性質(zhì)及租房合同違反國(guó)家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，但甲方在簽訂合同時(shí)能夠告知卻未能如實(shí)告知乙方涉案房屋的相關(guān)情況，違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同無(wú)效的責(zé)任。另一方面，房產(chǎn)管理部門(mén)已向社會(huì)公開(kāi)房產(chǎn)查詢信息，雙方在簽訂合同時(shí)，即使甲方未如實(shí)告知涉案房屋的相關(guān)情況，乙方也具備自己查詢清楚的能力及條件，因此，乙方應(yīng)在其未盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù)的范圍內(nèi)承擔(dān)合同無(wú)效的責(zé)任。 第三，從權(quán)利救濟(jì)來(lái)看。本案甲方欺騙在先，后又采取斷電等行為，給乙方造成了損失。但由于租房合同無(wú)效，而且是自始無(wú)效，乙方不能依據(jù)《合同法》第113條的規(guī)定，要求甲方承擔(dān)違約責(zé)任并賠償其損失，但可以依法要求甲方承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。依據(jù)《合同法》第42條的規(guī)定，當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。本案中，甲方在訂立合同過(guò)程中，因過(guò)錯(cuò)違反依誠(chéng)實(shí)信用原則負(fù)有的先合同義務(wù)，最終導(dǎo)致合同不成立，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，締約過(guò)失責(zé)任指造成的實(shí)際損失，不包括經(jīng)營(yíng)損失。綜上，就甲方給乙方造成的實(shí)際損失，甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，同時(shí)，乙方在簽訂合同時(shí)未盡到謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，應(yīng)減輕甲方的責(zé)任。 ?。ㄗ髡邌挝唬荷綎|省日照市東港區(qū)人民法院） |
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