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【案情】 原告張某與第三人某房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂房屋買賣合同一份，約定張某購買該公司開發(fā)的某小區(qū)6號樓2單元301室樓房一套，房屋價款38萬元。后張某交納購房首付款114 000元后直接入住該房屋，雙方一直未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。兩年后，房產(chǎn)開發(fā)公司又與第三人鄭某簽訂房屋買賣合同，將涉案房屋以50萬的價格賣給鄭某。被告市房管局根據(jù)當(dāng)事人的申請為鄭某辦理了該房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)并為鄭某頒發(fā)了房產(chǎn)證。 原告張某訴稱，房產(chǎn)公司明知該涉案房屋已賣給原告仍惡意進行轉(zhuǎn)讓，房管局未盡合理審慎義務(wù)錯誤辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，請求法院依法撤銷房管局為第三人鄭某頒發(fā)的房產(chǎn)證。被告市房管局辯稱，其對涉案房屋存在一房二賣情形并不知情，被告經(jīng)審查當(dāng)事人提供的申請房屋登記材料確認無誤后予以登記，符合法律規(guī)定。第三人某房產(chǎn)開發(fā)公司與鄭某均主張雙方交易行為真實并認為登記行為合法。 【審理】 本案被訴具體行政行為是被告市房管局為鄭某辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記并頒發(fā)房產(chǎn)證的行為。原告張某主張第三人某房產(chǎn)開發(fā)公司與鄭某惡意交易并進行轉(zhuǎn)移登記沒有證據(jù)支持，其主張不予采納。房管局對房地產(chǎn)開發(fā)公司與鄭某提供的申請材料審查后辦理產(chǎn)權(quán)登記并頒發(fā)房產(chǎn)證，符合《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第五十六條第（四）之規(guī)定，判決駁回原告張某的訴訟請求。 【評析】 本案的爭議焦點主要包括房屋買賣合同效力及當(dāng)事人權(quán)利、不動產(chǎn)物權(quán)的取得以及房產(chǎn)登記行為的合法性等問題。 一、原告張某與第三人某房產(chǎn)開發(fā)公司之間基于合同設(shè)定債權(quán) 本案原告與某房產(chǎn)開發(fā)公司自愿簽訂房屋買賣合同并已實際履行，合同依法具有法律效力。但根據(jù)我國法律規(guī)定，不動產(chǎn)買賣行為僅是設(shè)立物權(quán)的原因行為。張某沒有辦理登記手續(xù)，故交易房屋的所有權(quán)仍歸房產(chǎn)公司所有。此種情況下，張某與房產(chǎn)公司只是設(shè)定了債權(quán)而沒有轉(zhuǎn)移物權(quán)，張某就該房屋對房產(chǎn)公司僅享有有效債權(quán)并可據(jù)此與之對抗，但其不能基于物權(quán)的請求權(quán)而向第三人房產(chǎn)公司或鄭某主張權(quán)利。 二、第三人鄭某因善意受讓并經(jīng)登記而取得房屋所有權(quán) 本案第三人鄭某系以房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的并以合理價格善意受讓，其與房產(chǎn)公司的交易行為既非惡意串通損害張某的正常交易，也無其他違法情形，故該交易行為根本不存在無效或撤銷的可能。在此基礎(chǔ)上，緣于我國不動產(chǎn)物權(quán)經(jīng)依法登記發(fā)生效力的變動方式，第三人鄭某受讓涉案房產(chǎn)并經(jīng)登記公示后，即取得該房產(chǎn)所有權(quán)。根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，其享有的房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)受法律保護。 三、被告市房管局房屋登記行為符合法定要求而具有合法性 被告市房管局在權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的情況下，根據(jù)當(dāng)事人的申請核準登記并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書，符合符合《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定,其登記發(fā)證行為具備合法要件，因而具有合法性。 基于以上原因，原告張某因未辦理過戶登記，其房產(chǎn)交易行為不能得到法律保護。 （作者單位：山東省日照市東港區(qū)人民法院） |
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