【時(shí)效性】 現(xiàn)行有效

各商業(yè)銀行，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：

為貫徹落實(shí)《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》（武政規(guī)〔2017〕37號(hào)）的規(guī)定，現(xiàn)將新修訂的《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

市住房保障和房屋管理局

                             2018年5月10日

武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則

為貫徹落實(shí)《市人民政府關(guān)于印發(fā)武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法的通知》（武政規(guī)〔2017〕37號(hào)，以下簡稱《辦法》），進(jìn)一步明確和細(xì)化新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作，增強(qiáng)監(jiān)管工作操作性，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。

一、預(yù)售資金監(jiān)管范圍

（一）凡在我市行政區(qū)域內(nèi)預(yù)售的新建商品房項(xiàng)目，均應(yīng)當(dāng)按照《辦法》及本實(shí)施細(xì)則接受新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

（二）本細(xì)則所稱新建商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將其開發(fā)的商品房在初始登記（不動(dòng)產(chǎn)首次登記）完成前銷售，由購房人按合同約定支付的全部房價(jià)款。

二、資金監(jiān)管工作分工

（三）武漢市住房保障和房屋管理局是本市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管主管部門（以下簡稱監(jiān)管部門），負(fù)責(zé)本實(shí)施細(xì)則的組織實(shí)施。

（四）武漢市住房保障和房屋管理局所屬的商品房預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)（以下簡稱監(jiān)管機(jī)構(gòu)）具體負(fù)責(zé)本市新建商品房預(yù)售資金的監(jiān)管工作。

三、重點(diǎn)監(jiān)管資金范圍及標(biāo)準(zhǔn)

（五）預(yù)售監(jiān)管資金分為重點(diǎn)監(jiān)管資金和非重點(diǎn)監(jiān)管資金。重點(diǎn)監(jiān)管資金是用于購置本項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款、法定稅費(fèi)和其他相關(guān)費(fèi)用的資金。除此范圍以外的是非重點(diǎn)監(jiān)管資金。

（六）對形象進(jìn)度達(dá)到結(jié)構(gòu)封頂并已支付完封頂施工進(jìn)度款的新建商品房項(xiàng)目，重點(diǎn)監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)為項(xiàng)目總預(yù)售款的15%；對項(xiàng)目形象進(jìn)度達(dá)到主體結(jié)構(gòu)1/2并已支付相應(yīng)施工進(jìn)度款的，重點(diǎn)監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)為項(xiàng)目總預(yù)售款的20%；未達(dá)到上述條件的，重點(diǎn)監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)為項(xiàng)目總預(yù)售款的25%。

（七）凡上年度在我市開發(fā)施工面積在30萬平方米、銷售額在15億元以上，且無不良信用記錄的開發(fā)企業(yè)（包含其控股公司）；按照武漢市建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化要求建設(shè)的商品住宅項(xiàng)目；按照裝配式建造方式開發(fā)建設(shè)的商品房項(xiàng)目，重點(diǎn)監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)均為項(xiàng)目總預(yù)售款的15%。

四、開設(shè)監(jiān)管賬戶

（八）開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)選擇與監(jiān)管機(jī)構(gòu)簽訂合作協(xié)議的商業(yè)銀行（以下簡稱合作銀行），按照一項(xiàng)商品房預(yù)售許可申請對應(yīng)一個(gè)賬戶的原則開立監(jiān)管賬戶。一個(gè)監(jiān)管賬戶內(nèi)包含多幢的，應(yīng)全部按工程形象進(jìn)度最慢的幢所對應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（九）開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際工程形象進(jìn)度，合理確定監(jiān)管賬戶對應(yīng)的預(yù)售申請范圍。

（十）申請開立監(jiān)管賬戶操作流程：

1.網(wǎng)上申請。開發(fā)企業(yè)登陸商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)（以下簡稱監(jiān)管系統(tǒng)），填寫相關(guān)信息并上傳下列資料：

（1）營業(yè)執(zhí)照；

（2）基本戶開戶許可證；

（3）委托書、經(jīng)辦人身份證。

2.要件審核。監(jiān)管機(jī)構(gòu)自受理申請后1個(gè)工作日內(nèi)完成審核。審核通過的，由開發(fā)企業(yè)在監(jiān)管系統(tǒng)中自行打印《新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶開戶通知書》，并到合作銀行開立監(jiān)管賬戶。

五、簽訂監(jiān)管協(xié)議

（十一）開發(fā)企業(yè)開立監(jiān)管賬戶后，登錄監(jiān)管系統(tǒng)下載打印與監(jiān)管機(jī)構(gòu)、合作銀行簽訂的《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》（以下簡稱《三方協(xié)議》），經(jīng)開發(fā)企業(yè)及監(jiān)管賬戶開戶銀行（以下簡稱開戶銀行）蓋章后，將相關(guān)材料報(bào)送監(jiān)管機(jī)構(gòu)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)受理申請后3個(gè)工作日內(nèi)完成審核，并簽訂《三方協(xié)議》。

（十二）開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管機(jī)構(gòu)簽訂《三方協(xié)議》時(shí)，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)提交以下材料：

1.施工合同及建筑材料、設(shè)備購銷合同等（審核原件，留存復(fù)印件，復(fù)印件加蓋開發(fā)企業(yè)公章）；
　　2.工程進(jìn)度、工程款支付情況表和資金使用計(jì)劃；

3.項(xiàng)目成本預(yù)算書；

4.需要提交的相關(guān)資料。

六、監(jiān)管賬戶變更
　?。ㄊ┍O(jiān)管項(xiàng)目尚未發(fā)生銷售行為或已全部撤銷網(wǎng)上簽約的，可以申請變更監(jiān)管賬戶，變更期間該監(jiān)管賬戶范圍內(nèi)的新建商品房不得銷售。
　　（十四）開發(fā)企業(yè)申請變更監(jiān)管賬戶的，應(yīng)當(dāng)提交以下資料：

1.《監(jiān)管賬戶變更申請書》；

2.原監(jiān)管賬戶開戶銀行出具同意變更監(jiān)管賬戶的證明文件；

3.委托書及經(jīng)辦人身份證明；

4.需要提交的相關(guān)資料。

（十五）監(jiān)管機(jī)構(gòu)自受理監(jiān)管賬戶變更申請后3個(gè)工作日內(nèi)完成審核，并出具《新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶解除監(jiān)管證明》。開發(fā)企業(yè)辦理完畢原監(jiān)管賬戶解除監(jiān)管手續(xù)后，重新開立監(jiān)管賬戶；已簽訂《三方協(xié)議》的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)交回《三方協(xié)議》原件；已辦理商品房預(yù)售許可證的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在辦理完監(jiān)管賬戶信息變更后，辦理預(yù)售許可證證載賬戶信息變更手續(xù)。

七、購房款交存和監(jiān)管資金入賬

（十六）開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助購房人選擇以下方式將新建商品房預(yù)售資金交入監(jiān)管賬戶：

1.購房人通過專用銷售終端（專用POS機(jī)），將購房款直接交入監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)依據(jù)專用POS機(jī)簽單為購房人換領(lǐng)購房專用發(fā)票。

2.購房人憑開發(fā)企業(yè)通過《武漢市商品房網(wǎng)上簽約及合同備案系統(tǒng)》打印的繳款通知書，到商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)柜臺(tái)或其它方式將購房款直接交入監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)依據(jù)購房人提供的交款憑證或交款記錄為購房人換領(lǐng)購房專用發(fā)票。

（十七）辦理網(wǎng)上簽約15日后無資金入賬的，應(yīng)提供情況說明材料。

八、施工進(jìn)度核實(shí)

（十八）開發(fā)企業(yè)申請重點(diǎn)監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)為15%，以及申請使用結(jié)構(gòu)封頂節(jié)點(diǎn)重點(diǎn)監(jiān)管資金的，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)在自受理之日起3個(gè)工作日內(nèi)對項(xiàng)目工程形象進(jìn)度進(jìn)行核實(shí)。

（十九）監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格管理進(jìn)度資料檔案，妥善保存、核實(shí)記錄。

九、重點(diǎn)監(jiān)管資金的撥付

（二十）開發(fā)企業(yè)按照取得商品房預(yù)售許可后1個(gè)月、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記（不動(dòng)產(chǎn)首次登記）四個(gè)節(jié)點(diǎn)，持以下資料到監(jiān)管機(jī)構(gòu)申請辦理重點(diǎn)監(jiān)管資金的撥付手續(xù)：

1.通過監(jiān)管系統(tǒng)填報(bào)并打印的《重點(diǎn)監(jiān)管資金使用申請表》；

2.重點(diǎn)監(jiān)管資金使用計(jì)劃；

3.經(jīng)辦人委托書、身份證明；

4.申請施工進(jìn)度款的，應(yīng)提供施工合同；購買建筑材料、設(shè)備款的，應(yīng)提供購銷合同；支付設(shè)計(jì)、監(jiān)理等相關(guān)費(fèi)用的，應(yīng)提供設(shè)計(jì)合同和監(jiān)理合同，上述合同還應(yīng)提供合同各方、監(jiān)理單位共同出具的工程進(jìn)度及工程款支付證明；申請繳納相關(guān)稅費(fèi)的，提供繳納說明；申請撥付不可預(yù)見費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)用途證明；上述合同發(fā)生變更的，在重點(diǎn)資金撥付時(shí)提供補(bǔ)充合同，凡金額增加的，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)按照規(guī)定調(diào)整其監(jiān)管比例后采用；

5.申請使用竣工驗(yàn)收節(jié)點(diǎn)重點(diǎn)監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)提交《湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書》；

6.要求提交的相關(guān)資料。

（二十一）開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)以下資金使用節(jié)點(diǎn)申請使用重點(diǎn)監(jiān)管資金。取得商品房預(yù)售許可1個(gè)月后的，申請使用資金額度不得超過重點(diǎn)監(jiān)管資金核定總額的35%；結(jié)構(gòu)封頂?shù)?，累?jì)申請不得超過75%；竣工驗(yàn)收的，累計(jì)申請不得超過95%。

監(jiān)管項(xiàng)目完成對應(yīng)的房屋所有權(quán)初始登記（不動(dòng)產(chǎn)首次登記）前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金余額不得低于重點(diǎn)監(jiān)管資金的5%。

（二十二）未達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)，但確需使用重點(diǎn)監(jiān)管資金用于該項(xiàng)目工程建設(shè)，且無違規(guī)行為的開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)可在滿足使用節(jié)點(diǎn)要求和資金余額不低于重點(diǎn)監(jiān)管資金的5%前提下，申請辦理資金使用手續(xù)。

達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)，已取得公安消防部門出具的《驗(yàn)收合格證明》或規(guī)劃部門出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收規(guī)劃條件核實(shí)證明》，確需使用重點(diǎn)監(jiān)管資金用于該項(xiàng)目工程建設(shè)的，開發(fā)企業(yè)可申請使用竣工驗(yàn)收節(jié)點(diǎn)一半的重點(diǎn)資金。開發(fā)企業(yè)申請使用該部分重點(diǎn)監(jiān)管資金的，應(yīng)提供公安消防部門出具的《驗(yàn)收合格證明》或規(guī)劃部門出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收規(guī)劃條件核實(shí)證明》。

開發(fā)項(xiàng)目已完成竣工驗(yàn)收，辦理解除監(jiān)管前，開發(fā)企業(yè)可申請使用初始登記（不動(dòng)產(chǎn)首次登記）節(jié)點(diǎn)重點(diǎn)監(jiān)管資金，定向用于繳納該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)的住宅專項(xiàng)維修資金。開發(fā)企業(yè)申請使用該部分重點(diǎn)監(jiān)管資金的，應(yīng)提供開發(fā)建設(shè)單位住宅專項(xiàng)維修資金繳存金額證明。

（二十三）監(jiān)管機(jī)構(gòu)在受理開發(fā)企業(yè)用款申請后，應(yīng)于受理之日起5個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審核。符合條件的，出具《重點(diǎn)監(jiān)管資金同意撥付證明》；有下列情形之一的，予以駁回，并說明理由：

1.申請資金超出使用節(jié)點(diǎn)或用款額度的；

2.實(shí)際用途、收款單位與合同約定不符的；

3.該項(xiàng)目之前用款未按照要求使用的；

4.未按照規(guī)定將預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶的；

5.不按照規(guī)定使用預(yù)售資金的其他情形。

（二十四）合作銀行依據(jù)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的同意撥付證明和傳輸?shù)碾娮有畔ⅲ?個(gè)工作日內(nèi)，將重點(diǎn)監(jiān)管范圍內(nèi)的資金撥付給開立賬戶的開發(fā)企業(yè)，或者與該開發(fā)企業(yè)簽約的合同當(dāng)事人或相關(guān)單位。

開發(fā)企業(yè)按節(jié)點(diǎn)已支付完工程相關(guān)費(fèi)用，但相應(yīng)節(jié)點(diǎn)重點(diǎn)監(jiān)管資金尚有剩余的，在開發(fā)企業(yè)、施工單位、監(jiān)理機(jī)構(gòu)三方共同出具工程款支付證明的基礎(chǔ)上，可將相應(yīng)節(jié)點(diǎn)剩余資金直接撥付給開發(fā)企業(yè)。

（二十五）開發(fā)企業(yè)申請使用下一筆重點(diǎn)監(jiān)管資金時(shí)，應(yīng)提交上一次用款證明。

十、非重點(diǎn)監(jiān)管資金的撥付

（二十六）預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶，達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)后，開發(fā)企業(yè)可以申請?zhí)崛》侵攸c(diǎn)監(jiān)管資金，優(yōu)先償還本項(xiàng)目抵押貸款。

（二十七）開發(fā)企業(yè)通過監(jiān)管系統(tǒng)提交《非重點(diǎn)資金使用申請表》后，監(jiān)管機(jī)構(gòu)自受理之日起在2個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審核，出具《非重點(diǎn)監(jiān)管資金同意撥付證明》。合作銀行依據(jù)監(jiān)管機(jī)構(gòu)出具的同意撥付證明和電子信息辦理資金撥付手續(xù)。

十一、不明入賬的處理　　

（二十八）購房人通過電匯、網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)賬等方式交存購房款或者各商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人抵押貸款形成的不明入賬，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)劃分到購房人名下。

十二、沖正處理

（二十九）屬于資金錯(cuò)誤劃入監(jiān)管賬戶的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提交以下資料到監(jiān)管機(jī)構(gòu)申請辦理賬務(wù)沖正：

1.沖正申請表；

2.開戶銀行出具的證明文件；

3.委托書、經(jīng)辦人身份證明；

4.由于發(fā)放購房貸款或者銀行匯款等原因造成資金錯(cuò)誤劃入監(jiān)管賬戶的，還應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)發(fā)起銀行出具的證明文件。

監(jiān)管機(jī)構(gòu)自受理申請后3個(gè)工作日內(nèi)完成審核，并向開發(fā)企業(yè)出具《新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶沖正通知書》（以下簡稱《沖正通知書》）。開發(fā)企業(yè)持《沖正通知書》及時(shí)到開戶銀行辦理沖正手續(xù)。

因銀行誤傳數(shù)據(jù)、撥付失敗形成的不明入賬等原因?qū)е沦~務(wù)問題的，可按照上述沖正流程處理。

十三、退款處理

（三十）開發(fā)企業(yè)與購房人已辦理退房手續(xù)申請退款的，原則上應(yīng)使用非重點(diǎn)監(jiān)管資金支付。非重點(diǎn)監(jiān)管資金不足的，開發(fā)企業(yè)可申請使用重點(diǎn)監(jiān)管資金。     

（三十一）開發(fā)企業(yè)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)提交退房退款申請書，申請解除退款部分的監(jiān)管。監(jiān)管機(jī)構(gòu)通過商品房買賣合同備案系統(tǒng)核查后，在5個(gè)工作日內(nèi)通知合作銀行撥付。

十四、解除監(jiān)管

（三十二）開發(fā)企業(yè)辦妥監(jiān)管項(xiàng)目房屋所有權(quán)初始登記（不動(dòng)產(chǎn)首次登記）后，應(yīng)及時(shí)申請撤銷監(jiān)管賬戶的監(jiān)管。

（三十三）開發(fā)企業(yè)申請辦理解除監(jiān)管的，應(yīng)當(dāng)提交以下資料：

1.《解除監(jiān)管申請表》；

2.委托書及經(jīng)辦人身份證明；

3.監(jiān)管項(xiàng)目的房屋所有權(quán)初始登記（不動(dòng)產(chǎn)首次登記）證明（復(fù)印件）；

4.住宅專項(xiàng)維修資金繳納聯(lián)系單。

（三十四）監(jiān)管機(jī)構(gòu)自受理申請后3個(gè)工作日內(nèi)完成審核。審核通過的，向開發(fā)企業(yè)出具《新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶解除監(jiān)管證明》。開發(fā)企業(yè)持證明到開戶銀行辦理解除監(jiān)管手續(xù)。

十五、各方責(zé)任

（三十五）開發(fā)企業(yè)應(yīng)協(xié)助購房人將全部房價(jià)款交入監(jiān)管賬戶，并按規(guī)定使用資金，應(yīng)提交真實(shí)、有效的申請材料辦理新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)手續(xù)。開發(fā)企業(yè)若不按規(guī)定使用新建商品房預(yù)售資金、不按規(guī)定將房價(jià)款存入監(jiān)管賬戶、以收取其他款項(xiàng)為名變相逃避監(jiān)管、以及提交虛假的材料辦理新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)手續(xù)，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)責(zé)令其限期改正、暫停監(jiān)管資金撥付，逾期不改的，由監(jiān)管部門關(guān)閉該項(xiàng)目商品房買賣合同網(wǎng)上簽約，同時(shí)記入開發(fā)企業(yè)信用檔案并向社會(huì)公示。

（三十六）合作銀行在有關(guān)部門對監(jiān)管賬戶資金進(jìn)行凍結(jié)或扣劃時(shí)，應(yīng)說明新建商品房預(yù)售資金及監(jiān)管賬戶的性質(zhì)，并及時(shí)將相關(guān)情況告知監(jiān)管機(jī)構(gòu)。若合作銀行不按《辦法》規(guī)定和合作協(xié)議約定履行義務(wù)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)可暫停與其合作，并將其違規(guī)違約行為通報(bào)金融主管部門。

（三十七）各商業(yè)銀行在發(fā)放新建商品房購房貸款時(shí)，應(yīng)當(dāng)將購房貸款直接發(fā)放到該套商品房買賣合同注明的監(jiān)管賬戶中,對未按規(guī)定發(fā)放購房貸款的，由銀行主管部門負(fù)責(zé)查處。開發(fā)企業(yè)已辦理完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，對應(yīng)項(xiàng)目仍未發(fā)放的購房貸款，不再進(jìn)行監(jiān)管。

（三十八）監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)定期對首付款入賬情況進(jìn)行監(jiān)管檢查；對未按規(guī)定入賬的開發(fā)企業(yè)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)督促其整改，因特殊情況無法入賬的開發(fā)企業(yè)應(yīng)提交相關(guān)情況說明。若監(jiān)管部門、監(jiān)管機(jī)構(gòu)的工作人員在資金監(jiān)管工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法依規(guī)予以處理。

十六、實(shí)施時(shí)間

（三十九）本《細(xì)則》自2018年6月10日起正式施行，有效期5年。原《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》（武房規(guī)〔2012〕2號(hào)）作廢。

武房規(guī)（2018）01號(hào) -附件.doc