在中國，大多數(shù)人處于房奴的生活方式，為什么會(huì)這樣？因?yàn)橹袊姆績r(jià)實(shí)在是太貴了！所以沒辦法，老一輩為小輩攢了一輩子得了一個(gè)首付，然后小輩繼續(xù)貸款還房貸，一代接一代，一年復(fù)一年，這種房奴的日子壓垮了多少年輕有夢想的人。

一般情況下，房貸需要在12個(gè)月以后才可提前還款，而同時(shí)銀行會(huì)收取相應(yīng)的違約金，比如以提前還款金額計(jì)算的多少個(gè)月利息（一般在12個(gè)月以內(nèi)）作為違約金。

而如果要考慮提前還款，那么在可提前還款期限內(nèi)任何時(shí)候還款都一樣，并沒有存在劃不劃算的說法。因?yàn)榉抠J利率不存在復(fù)利，也不存在先付息后還本，每個(gè)月的月供是以已發(fā)生的當(dāng)期的本金和本金所產(chǎn)生的利息計(jì)算，即貸款利率多少就決定了具體的還款金額，與期限的長短沒有直接關(guān)系，不管是等額本金還是等額本息還款。

假如貸款金額為30萬，房貸利率為基準(zhǔn)利率4.9%分20年還。如果選擇等額本息還款，那么每個(gè)月還款金額就如下圖，為1963.33元。而從償還利息和償還本金可以看出，償還的利息隨剩余本金的減少而減少，因每期償還的本息固定，那么就用更多的償還本金填補(bǔ)進(jìn)來，得出一樣的還款金額，從而縮減下一期償還本金所產(chǎn)生的利息。

那么償還的利息是如何計(jì)算的呢？它是以月利率計(jì)算的，即月利率為4.9%/12。比如第一個(gè)月償還的利息為1225元，它是由第一個(gè)月剩余本金30萬來計(jì)算，即30萬*4.9%/12=1225元。同理，第二期的利息是由第一期的剩余本金299261.67元來計(jì)算的，即299261.67*4.9%/12=1221.99元。

等額本金也是一樣，如下圖。只是將本金分成若干份（具體的月數(shù)），然后再加上剩余本金當(dāng)期所產(chǎn)生的利息計(jì)算出的結(jié)果，所以第一次償還的利息跟等額本息是一樣的。

如果提前還款，那么償還的就是剩余本金，比如提前還款10萬，那么剩余本金就會(huì)減少10萬，以剩余本金*4.9%/12計(jì)算利息就會(huì)相應(yīng)的減少，接下來要?dú)w還的月供就會(huì)大量減少（償還本金也會(huì)隨剩余本金減少而平攤減少）。

而如果自身的理財(cái)收益超過房貸利率，那么就根本無需提前還款，畢竟房貸是抵押貸款，利率極低，在其他貸款利率之下。而需要提前還款，比如自身的理財(cái)收益不如貸款利率，那么在可提前還款的期限內(nèi)任何時(shí)候還款都是一樣的。但是，需要注意違約金，具體是收幾個(gè)月提前還款金額的違約金要看具體的合同。

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