社區(qū)商業(yè)黃金十年與消費(fèi)特征

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“未來30年，國內(nèi)將建成2萬個社區(qū)”。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅施工面積達(dá)53.6億㎡，按照住宅商業(yè)配套最低比例10%計算，未來社區(qū)商業(yè)施工量至少達(dá)5.36億㎡，這個體量換算為具體數(shù)目，預(yù)計到2030年，國內(nèi)將形成至少2萬個新社區(qū)商業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，發(fā)達(dá)國家社區(qū)商業(yè)消費(fèi)在社會消費(fèi)零售總額中的占比，最高已超60%。反觀國內(nèi)，即便是一線城市，這一占比也僅在30%-33%之間，社區(qū)商業(yè)仍有極大成長空間。

隨著各城市區(qū)域級購物中心開發(fā)趨于飽和，未來幾年國內(nèi)社區(qū)商業(yè)體量龐大，人們的消費(fèi)趨勢亦更傾向于就近購物，預(yù)示著社區(qū)商業(yè)即將迎來黃金發(fā)展的十年。未來10年的時間里中國社區(qū)商業(yè)的消費(fèi)將逐漸占到社會消費(fèi)零售總額的三分之一。

我們發(fā)現(xiàn)，過去社區(qū)商業(yè)大多是“底商”的商業(yè)形態(tài)，業(yè)態(tài)單一，且是以“配套”的身份出現(xiàn)，難以滿足消費(fèi)者日益增長的“美好生活”需要。

從開發(fā)難易程度來看，社區(qū)商業(yè)由于體量較小，因此建筑形態(tài)比購物中心更加靈活，但這并不等同于社區(qū)商業(yè)可以簡單以“底商”的建筑形態(tài)呈現(xiàn)。顏值當(dāng)?shù)赖漠?dāng)下，一座“高顏值”的社區(qū)商業(yè)顯然更容易留住消費(fèi)者。

綜合當(dāng)下國內(nèi)社區(qū)商業(yè)發(fā)展情況分析，一方面， 許多社區(qū)商業(yè)僅被當(dāng)做“配套”來規(guī)劃，并設(shè)計成建筑底商的形態(tài)，導(dǎo)致招商有諸多限制，僅能引進(jìn)便利店、餐飲、相關(guān)配套等業(yè)態(tài)，難以形成良好的商業(yè)氛圍，且同質(zhì)化嚴(yán)重；

另一方面，部分開發(fā)商甚至為了快速回籠資金，將商業(yè)部分進(jìn)行散賣，導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)缺乏統(tǒng)一運(yùn)營管理，最終結(jié)果是社區(qū)商業(yè)經(jīng)營混亂。

此外，“即便是開發(fā)商統(tǒng)一運(yùn)營，大多數(shù)社區(qū)商業(yè)在建設(shè)前，缺乏有效市場調(diào)研，盲目規(guī)劃導(dǎo)致定位不明確。”這些問題均會加大社區(qū)商業(yè)的運(yùn)營難度，人氣難以聚集。

無論社區(qū)商業(yè)輻射的是3萬、5萬還是10萬人，其實(shí)消費(fèi)客群的變化度不強(qiáng)。若在核心商圈，每天50%的商場客流會有所不同。這決定了社區(qū)商業(yè)的基本特征，如果社區(qū)商業(yè)遲遲沒有新鮮內(nèi)容，又不能滿足日常的高頻次消費(fèi)需求，消費(fèi)者一定會流失。并且社區(qū)商業(yè)本身的客單價也存在天花板，畢竟每天三五次的消費(fèi)金額不會太高。

從消費(fèi)人群來看，相較于購物中心，社區(qū)商業(yè)更容易精準(zhǔn)鎖定目標(biāo)消費(fèi)群體，社區(qū)主要居住人群不外乎四類：

1. 年輕人： 懶、宅、忙，但喜歡社交、獵奇、曬朋友圈，追求個性時尚；

2. 家庭主婦：消費(fèi)主要圍繞家庭與孩子的需求，通常喜歡網(wǎng)購，具有沖動消費(fèi)的特征，偶爾喜歡社交或可以“溜娃”的場地；

3. 兒童：對消費(fèi)概念模糊，愛玩是孩子的天性；

4. 老年人：對電商信任度低，主要消費(fèi)場景是生活圈一公里，舍得花錢尤其保健品。

圍繞這四類消費(fèi)人群，社區(qū)商業(yè)在運(yùn)營當(dāng)中的發(fā)力點(diǎn)在哪里？就是高頻次，把頻次做足的消費(fèi)內(nèi)容放到社區(qū)商業(yè)空間里。

新零售的啟示及社區(qū)商業(yè)的情感訴求

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當(dāng)前以超級物種、小象生鮮、盒馬鮮生為代表的新零售品牌在線下開花結(jié)果，“3公里生活圈”“半小時直送”“線上線下聯(lián)動購物”的新概念也席卷而來。他們的注入，對社區(qū)商業(yè)是利是弊？

“新零售品牌并不一定著意線下實(shí)體的客群生意，更像在搞物流。本來更希望這些品牌能帶來一定的客流，但他們往往消耗了既有客流和消費(fèi)頻次。

每枚硬幣都有兩面，新零售品牌注入社區(qū)商業(yè)這件事同樣如此。

在今天出現(xiàn)了新零售品牌，一方面，可以提供更新鮮的食材等消費(fèi)內(nèi)容；另一方面，也可以用更好的服務(wù)來滿足消費(fèi)者當(dāng)下需求，并且開店意愿強(qiáng)。從資產(chǎn)持有方的角度講，有更多談判可能性，這是好事情。但是，如果我們只抱著‘原有3個，現(xiàn)有10個選擇’的盲目樂觀態(tài)度，長遠(yuǎn)發(fā)展定會出現(xiàn)問題?！?/p>

因?yàn)樯r超市這類業(yè)態(tài)，對社區(qū)商業(yè)來說是主力店，解決客流帶動問題；但當(dāng)引入新零售品牌的時候，有六成甚至更多銷售是來自于線上。消費(fèi)者足不出戶就可以滿足頻次最高的消費(fèi)需求，達(dá)不到“引流”的效果。但如果沒有線上，大家對新零售的意識可能沒有那么強(qiáng)，更難以創(chuàng)造出如今風(fēng)靡的零售新物種。

線上電商的十年發(fā)展沉淀了大量消費(fèi)者數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)是社區(qū)商業(yè)的一筆寶貴財富：用更科學(xué)的方式了解消費(fèi)者畫像，省去許多調(diào)研時間，做出更精準(zhǔn)的業(yè)態(tài)規(guī)劃。過去社區(qū)商業(yè)比較發(fā)達(dá)的國家如新加坡、日本等，他們做商業(yè)其實(shí)沒有大數(shù)據(jù)做背景調(diào)研，通常要把商業(yè)體建出來后，經(jīng)營一段時間才知道效果好不好，但在中國就有這樣的好處：通過大數(shù)據(jù)可以提前知道消費(fèi)者是誰，他們需要什么。

現(xiàn)在因?yàn)槌鞘锌臻g被擠壓，消費(fèi)者對美好生活的需求層次越來越復(fù)合，比如情感訴求、親子類需求，等等?！吧鐓^(qū)”是充滿魅力的兩個字。而中國過往10年以來的房地產(chǎn)開發(fā)模式則在消滅鄰里關(guān)系、社區(qū)溫度。

未來每一個做社區(qū)商業(yè)的人，甚至那些做區(qū)域型商業(yè)的人，都應(yīng)該給‘社區(qū)’兩字賦予一些溫度，融入情感訴求。在這個過程中，怎樣讓居民共建社區(qū)，并在消費(fèi)場景中獲得情感提升，滿足陶冶情操等訴求，才是做社區(qū)商業(yè)或者說經(jīng)營‘社區(qū)’兩個字最重要的著眼點(diǎn)。

一個讓顧客愿意停留的社區(qū)商業(yè)，除了提供好的環(huán)境設(shè)計，還應(yīng)當(dāng)在光線、氣味、服務(wù)等方面照顧人的五感，給消費(fèi)者新的體驗(yàn)；未來的社區(qū)商業(yè)應(yīng)該更加像是一個社區(qū)，提供社交、休閑、玩耍、聚會、充電及心靈交流的空間，為社區(qū)居民營造一個“情感公共空間”。

附：社區(qū)商業(yè)實(shí)戰(zhàn)操盤手冊

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社區(qū)商業(yè)定義與特征分析

1.何為社區(qū)商業(yè)？

社區(qū)商業(yè)是主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務(wù)的商業(yè)及服務(wù)設(shè)施（含無店鋪的各種服務(wù)），具體指能滿足和支撐不同業(yè)態(tài)商業(yè)設(shè)施正常運(yùn)營的居民住宅區(qū)商業(yè)。

服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在3公里以內(nèi)。它的這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在5萬平米以內(nèi)。

2.社區(qū)商業(yè)分類

按照商住比指標(biāo)分類：

輻射型：5％—11％，商業(yè)體量大，對外來客流要求高，對交通、人流、商業(yè)氛圍要求較高。

中間型：2％—5％，主要依賴于本社區(qū)居民的需求，兼顧周邊。

內(nèi)向型：2％以下，基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。

按照服務(wù)的規(guī)模分類：

便利級商業(yè)：3000方以下，由一組小店或集中在一起的一個大集成店組成，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口3000人以下；

鄰里級商業(yè)：3000-20000方，以超市為主力店，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口3000-50000人；

社區(qū)級商業(yè)：20000-50000方，以生活百貨或大賣場為主力店，輔助其它專業(yè)、專賣、餐飲和服務(wù)，服務(wù)人口50000-150000人。

按照載體建筑形式分類：

底商型商業(yè)·裙房型商業(yè)·獨(dú)立型商業(yè)

按照布局分類：

散點(diǎn)式商業(yè)·商業(yè)街型商業(yè)·購物中心型商業(yè)

按照位置分類：

內(nèi)部型商業(yè)·外部型商業(yè)·兼有型商業(yè)

按照社區(qū)規(guī)模分類：

小型社區(qū)：人口300-700戶；人均商面0.6平米/人以下；便利性商品和服務(wù)

中型社區(qū)：人口2000-5000戶；人均商面0.6-0.8平米/人；社區(qū)商業(yè)中心

大型社區(qū)：人口1-1.5萬戶；人均商面0.8-1.2平米/人；區(qū)域型或超區(qū)域型商業(yè)中心

3.社區(qū)商業(yè)的特征

顧客屬地性＆業(yè)種配套性＆日常便利性＆服務(wù)親和性＆贏利穩(wěn)定性＆需求依賴性＆商圈擴(kuò)展性

社區(qū)商業(yè)的特性決定了它的角色

4.社區(qū)商業(yè)的角色

局部服從整體優(yōu)先原則

利益最大化的輔助原則

顧客需求導(dǎo)向產(chǎn)品原則

社區(qū)商業(yè)與住宅開發(fā)者之間的關(guān)系究竟是什么？

·商業(yè)服從社區(qū)：商業(yè)的文化、主題、特色應(yīng)該與住宅保持高度統(tǒng)一；

·注重突出視覺沖擊：建筑外觀及線條上除了與住宅風(fēng)格相統(tǒng)一，還應(yīng)該注意強(qiáng)調(diào)自身色彩及線條的強(qiáng)化運(yùn)用，強(qiáng)調(diào)視覺的沖擊力；

·內(nèi)部氛圍差異化：景觀小品、植物及地方代表性建筑的建設(shè)，形成項(xiàng)目自身的差異化優(yōu)勢；

除了以上幾點(diǎn)，定期或不定期地舉辦一些與主題相關(guān)的活動也很有幫助，這種較為靈活的方式不但可鞏固社區(qū)商業(yè)特色，使之在業(yè)主/消費(fèi)者心中留下深刻印象，而且也是與業(yè)主/消費(fèi)者拉近距離，可以從一個側(cè)面體現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的貼心服務(wù)，營造活潑、親切的商業(yè)氛圍。

5.社區(qū)商業(yè)的問題

便民 and 擾民？

出租 or 出售？

一鋪養(yǎng)三代 or 三代養(yǎng)一鋪？

放水養(yǎng)魚 or 殺雞取卵？

物業(yè)管理 or 經(jīng)營？

步行街 or 不行街？

6.小結(jié)

搞清楚社區(qū)商業(yè)是什么？

搞清楚你要什么？

社區(qū)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃

1.社區(qū)商業(yè)市場分析

主要要素：

周邊人口統(tǒng)計

周邊消費(fèi)群特征分析

競爭對手分析（現(xiàn)有及潛在的競爭對手）

周邊人車流量統(tǒng)計分析

周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計分析

調(diào)研模板：

1）項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)研分析：規(guī)劃、商圈商家分布、人口構(gòu)成、家庭收入、周邊交通、客流監(jiān)控等

2）小型租戶分類入戶深訪：租戶類型、面積、營業(yè)額、經(jīng)營狀況、項(xiàng)目規(guī)劃概念測試等

3）消費(fèi)者街頭攔訪調(diào)查：個人基本信息、消費(fèi)習(xí)慣與特征、項(xiàng)目繪畫概念測試問題等

4）特別調(diào)研項(xiàng)目：典型或可參考個案深度研究、特殊消費(fèi)群體調(diào)研分析

5）項(xiàng)目概念測試：設(shè)計項(xiàng)目定位與初步規(guī)劃，對消費(fèi)者、小型商家和相關(guān)人士進(jìn)行測試

2.社區(qū)商業(yè)定位策劃

市場定位：功能定位、業(yè)態(tài)類型、形象定位、名稱建議

顧客定位：顧客是誰、顧客規(guī)模、顧客特征

規(guī)模定位：商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，主要考慮的因素有——區(qū)域的商業(yè)市場容量、市場整體租售狀況對項(xiàng)目規(guī)模的影響、項(xiàng)目的商業(yè)屬性（輻射型、中間型或內(nèi)向型）、主力店的帶動效應(yīng)（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為1：1.5）、競爭性項(xiàng)目對項(xiàng)目規(guī)模的影響、市政規(guī)劃對項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響、項(xiàng)目自身?xiàng)l件對規(guī)模的影響等

主題定位：主要考慮的因素有——住宅樓盤的整體風(fēng)格、項(xiàng)目片區(qū)的整體氛圍、主題營造的可實(shí)現(xiàn)性等

3.社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合

九大基礎(chǔ)業(yè)態(tài)

生活百貨、超市、餐飲、服務(wù)配套、美容、家居服飾、兒童業(yè)態(tài)、生活家居、休閑

業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則

（1）超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)三大基本業(yè)態(tài)

（2）租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)

（3）是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況

（4）能否在項(xiàng)目目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍

（5）符合商鋪建筑設(shè)計技術(shù)指標(biāo)

租戶角色定位

4.社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局

（1）社區(qū)商業(yè)布局類型

商業(yè)的布局形式是前期規(guī)劃重點(diǎn)問題之一。整體的布局與商業(yè)的規(guī)模、性質(zhì)有直接關(guān)系，而現(xiàn)實(shí)案例中不同業(yè)態(tài)商家的布局則體現(xiàn)了商家對于位置的偏好及商業(yè)整體規(guī)劃的合理程度。

下面我們主要分析四種類型：

（2）各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn)

根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營特點(diǎn)，對于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，應(yīng)該要注意的基本原則有以下幾點(diǎn)：

a.在商業(yè)布局時，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務(wù)配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費(fèi)，又兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動作用；

b.餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常生活；

c.對位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預(yù)留良好的展示面。

（3）人流動線規(guī)劃

在社區(qū)商業(yè)的人流動線中，一般存在人流的集散中心，主要表現(xiàn)為人流焦點(diǎn)和人流端點(diǎn)。

人流焦點(diǎn)一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點(diǎn)人流較密集，具有凝集人流的作用。

人流端點(diǎn)一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動人流的關(guān)鍵，可以并存多個，有效地提升人流流動頻率。

社區(qū)商業(yè)人流動線規(guī)劃應(yīng)主要注意以下幾點(diǎn)：

a、簡單易達(dá)，增強(qiáng)便利性；

b、焦點(diǎn)與端點(diǎn)盡量臨主要道路設(shè)置，對外展示面良好，利于導(dǎo)入外部人流；

c、人流焦點(diǎn)應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動人流；

d、直線為主，適當(dāng)勾勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動線的變化；

e、設(shè)置銜接過渡的中庭等設(shè)施，凝聚人氣，提升部分商鋪商業(yè)價值。

（4）鋪位面積

硬件規(guī)劃設(shè)計如不合理，會導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無法進(jìn)駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)。

每種業(yè)態(tài)對于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也各不相同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五種面積區(qū)間。

三種類型商業(yè)的鋪位面積比建議：

三種類型商業(yè)的鋪位個數(shù)比建議：

（5）底商設(shè)計要點(diǎn)

*客流量與面積大小正相關(guān)

*客流量低，價值低，內(nèi)街鋪盡量不要

*面寬進(jìn)深〈1：3

*面寬一般4-9米，進(jìn)深8-15米（餐飲盡可能大于12米），總面積控制在100平以下；餐飲一般不能做，如果做，需要在平面預(yù)留共用排煙道（結(jié)合塔樓高空排放）

*預(yù)留上下水,DN40/100

*室內(nèi)外高差〈100-300毫米

*電量至少100W/平米

*廣告位預(yù)留

*空調(diào)機(jī)位考慮，頂或立面（〉2.2米)

*層高根據(jù)各地看，盡可能4.5以上，2層可低點(diǎn)

*管道穿梁問題、剪力墻優(yōu)化問題，可考慮部分轉(zhuǎn)換（如轉(zhuǎn)換層出現(xiàn),則與設(shè)備層合用），從經(jīng)濟(jì)性考慮，不提倡除核心筒落地外其它剪力墻全部轉(zhuǎn)換的做法，除非商鋪價值足夠消火栓安裝完成，但要暗裝。

社區(qū)商業(yè)招商與銷售管理

1.社區(qū)商業(yè)租售定位

（1）租售定位原則

市場租售態(tài)勢對項(xiàng)目的影響（租售市場壓力的大小）；

發(fā)展商的意圖：

項(xiàng)目的租售前景預(yù)判。

（2）租價定位

通常是運(yùn)用市場比較法進(jìn)行定價，通過項(xiàng)目周邊主要項(xiàng)目（相近或相類似的商業(yè)項(xiàng)目）的市場調(diào)研，進(jìn)行綜合比較，主要比較的要素有：

a、整體區(qū)位           b、商業(yè)氛圍

c、人流量             d、主力店

e、交通條件           f、發(fā)展商實(shí)力

g、規(guī)模主題           h、升值前景

（3）售價定位

主要有兩種方法對售價進(jìn)行定位，即市場比較法和收益還原法。市場比較法同租金定位類似，還有另一方法為收益還原法，即通過租金的調(diào)研來推算售價。項(xiàng)目可以綜合比較上述幾種因素進(jìn)行分析。

2.社區(qū)商業(yè)租售比例

無固定比例

開發(fā)商戰(zhàn)略是根本依據(jù)

底商一般是銷售

大中商業(yè)（1000平米）原則上先租后售）

內(nèi)部商鋪原則不售

3.社區(qū)商業(yè)租賃管理—租賃策略

（1）總體思路：以品牌商家或大商家增強(qiáng)鞏固小商家及投資者信心

（2）主力店及次主力店的主要代表：生活超市、中西連鎖快餐、中餐特色酒樓、美容SPA、休閑足浴品牌商家、品牌24小時便利店等

常用招商優(yōu)惠形式

（3）租金模式

純租金保底+扣點(diǎn)租金“保底+扣率租金”兩者取高純扣率租金

（4）租金收取模式及計算依據(jù)

影響租戶應(yīng)負(fù)多少租金因素：

a.經(jīng)營的商品業(yè)種

b.店鋪面積大小

c.店的面寬

d.店的位置

e.承租戶在整體策略重點(diǎn)角色

f.市場可參考類比租金

部分新開購物中心為減少租戶進(jìn)駐疑慮，有的采取前三年租金逐步回歸正常租金策略或租金與抽成合并運(yùn)用方式。

4.社區(qū)商業(yè)銷售管理

（1）銷售策略

目前商業(yè)市場有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長期經(jīng)營效果也各不相同。

純銷售：資金回籠快，風(fēng)險和經(jīng)營壓力小，但市場做旺慢、產(chǎn)權(quán)分散，不利整體形象塑造，適宜對競爭不激烈、市場成熟度低或體量極少的零星商業(yè)物業(yè)。

帶租約銷售：可快速回籠資金并使業(yè)主短期獲得收益，但為銷售增加難度，中長期收益難以穩(wěn)定，手續(xù)復(fù)雜，適宜商圈成熟并有大型主力店進(jìn)駐的純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。

短期返租銷售：一般為一到三年返租，前期統(tǒng)一規(guī)劃招商經(jīng)營，能快速樹立整體形象，但返租結(jié)束后的管理要求高，要承擔(dān)返租產(chǎn)生的相應(yīng)法律風(fēng)險。

長期返租銷售：一般為八到十年返租，堅(jiān)定投資者信心，降低投資門檻加速銷售，但項(xiàng)目運(yùn)營管理壓力大，決定遠(yuǎn)期命運(yùn)，要承擔(dān)返租產(chǎn)生的相應(yīng)法律風(fēng)險。

社區(qū)商業(yè)營銷與運(yùn)營管理

由于社區(qū)商業(yè)在我國剛處于起步階段，運(yùn)作模式還不成熟，概括來講，目前社區(qū)商業(yè)的物業(yè)主要表現(xiàn)以下幾種：

1.無任何物業(yè)管理，任其自生自滅；

2.社區(qū)商業(yè)部分與住宅部分共享同一物業(yè)管理；

3.若大型的外向型社區(qū)商業(yè)，則會成立專門的物業(yè)管理公司，以確保日后的長期經(jīng)營。

一般來講，社區(qū)商業(yè)的物業(yè)管理相比于城市型購物中心的管理，其區(qū)別主要體現(xiàn)在硬件設(shè)施的配備和運(yùn)營要求兩方面：

A、硬件設(shè)施方面，社區(qū)商業(yè)配置水平較低，包含較多獨(dú)立鋪位，冷氣、電梯等相應(yīng)設(shè)施配置數(shù)量較少。

B、社區(qū)商業(yè)強(qiáng)調(diào)“街坊生意”，多為長期經(jīng)營，內(nèi)容相對較少，百貨類（即廣義上的服飾精品大類）商戶數(shù)量少，統(tǒng)一收銀的情況極少，獨(dú)立經(jīng)營的意識較強(qiáng)。但是搞風(fēng)險的能力也較強(qiáng)，其運(yùn)營中的企劃推廣多針對周邊區(qū)域的“街坊”消費(fèi)群。