“案外人提起執(zhí)行異議之訴應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任?！?/span>

“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！?/span>

“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記?！?/span>

“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。”

案外人提起執(zhí)行異議之訴的條件之一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，該條件在司法實(shí)踐中爭(zhēng)議并不大。但實(shí)踐糾紛中，司法機(jī)關(guān)為避免案外人與被執(zhí)行人惡意串通，損害其他債權(quán)人的利益，對(duì)該項(xiàng)的審查甚是嚴(yán)格，筆者通過(guò)查詢相關(guān)案例，發(fā)現(xiàn)司法實(shí)踐中出現(xiàn)較多的被法院認(rèn)定為不符合該項(xiàng)的情形主要有如下幾種：

（一）房產(chǎn)被法院查封之前，若出賣(mài)人與買(mǎi)受人簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證明的，且在起訴前仍未取得該證明的，法院將會(huì)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，認(rèn)定預(yù)售合同無(wú)效，從而認(rèn)定買(mǎi)受人不享有物權(quán)期待請(qǐng)求權(quán)，無(wú)法排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行。如吉林省高級(jí)人民法院作出的（2017）吉民申2020號(hào)《民事裁定書(shū)》就支持了此觀點(diǎn)。

（二）房產(chǎn)被法院查封之前，案外人僅與出賣(mài)人口頭達(dá)成買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，法院將認(rèn)定買(mǎi)受人不能對(duì)抗債權(quán)人的申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。如廣東省高級(jí)人民法院作出的（2018）粵民終85號(hào)《民事判決書(shū)》認(rèn)為：

（三）房產(chǎn)被法院查封之前，案外人僅與出賣(mài)人簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，當(dāng)認(rèn)購(gòu)書(shū)不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，不符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的情形時(shí)，雙方簽訂的《認(rèn)購(gòu)商品房協(xié)議書(shū)》只是預(yù)約合同，不符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條第（一）項(xiàng)關(guān)于簽訂合法有效的書(shū)面“買(mǎi)賣(mài)”合同的規(guī)定，法院將認(rèn)為案外人依法不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，不予支持其訴訟請(qǐng)求。如海南省高級(jí)人民法院作出的（2016）瓊民終43號(hào)《民事判決書(shū)》。

案外人提起執(zhí)行異議之訴的條件之二是在人民法院查封之前買(mǎi)受人已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)。該項(xiàng)適用條件在實(shí)踐糾紛中的爭(zhēng)議主要有兩點(diǎn)：

（一）關(guān)于合法占有的成立要件。有法院認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)雙方交付即滿足合法占有的要件；也有法院認(rèn)為，交付不等于具備合法占有的條件，必須辦理入住手續(xù)，提交物管證明、物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)發(fā)票、水電氣繳費(fèi)單等證據(jù)來(lái)證明其已在法院查封之前合法占有該不動(dòng)產(chǎn)的事實(shí)。如吉林信達(dá)金都置業(yè)有限公司與馮鐵順、吉林華運(yùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴一案【一審案號(hào)：（2017）吉02民初244號(hào)；二審案號(hào)：（2018）民終54號(hào)；再審案號(hào)：（2018）最高法民申2788號(hào)】，在華運(yùn)公司與案外人馮鐵順均認(rèn)可涉案房產(chǎn)已交付的情況下，吉林市中級(jí)人民法院一審認(rèn)定案外人馮鐵順具有排除涉案房產(chǎn)排除執(zhí)行的民事權(quán)益。申請(qǐng)執(zhí)行人吉林信達(dá)金都置業(yè)有限公司上訴到吉林省高級(jí)人民法院后，吉林高院認(rèn)為：

（二）關(guān)于對(duì)合法占有的理解，尤其對(duì)于房屋尚未竣工驗(yàn)收、不符合交房條件情形下是否能夠構(gòu)成合法占有更是分歧較大。在李宏萍與韓淑杰等案外人執(zhí)行異議之訴一案【案號(hào)：（2017）最高法民申5092號(hào)】中，最高院認(rèn)為：

在張利生與鄂爾多斯市圣圓投資集團(tuán)有限責(zé)任公司、阿拉善盟美景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司等申請(qǐng)執(zhí)行異議之訴一案【案號(hào)：(2018)最高法民申4565號(hào)】中，最高院認(rèn)為：

筆者認(rèn)為，《建筑法》第六十一條第二款關(guān)于未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格不得交付使用的規(guī)定是一種行政管理性的規(guī)定，是行政部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求，其目的是保護(hù)商品房買(mǎi)受人的權(quán)利。開(kāi)發(fā)商的交房行為是否滿足行政機(jī)關(guān)對(duì)其交房時(shí)房屋質(zhì)量等方面的要求，所產(chǎn)生的法律后果是開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)受到行政處罰和業(yè)主是否向開(kāi)發(fā)商主張賠償責(zé)任，并不影響開(kāi)發(fā)商向業(yè)主交房這一合同履行行為的效力，交房的行為是有效的，業(yè)主對(duì)房屋的占有也是合法的，至于其他的法律后果并不影響業(yè)主已合法占有房屋這一法律事實(shí)。因此，不應(yīng)當(dāng)因交付房屋行為違反《建筑法》第六十一條第二款的規(guī)定而認(rèn)定業(yè)主非合法占有房屋。

案外人提起執(zhí)行異議之訴的條件之三是在人民法院查封之前，買(mǎi)受人已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行。案外人提起執(zhí)行異議之訴應(yīng)向法院提交證據(jù)，如轉(zhuǎn)款憑證、收款收據(jù)、購(gòu)房發(fā)票等證據(jù)來(lái)證明其支付房款的事實(shí)。如果案外人僅提供買(mǎi)受人出具的收據(jù)，而無(wú)轉(zhuǎn)賬憑證等，因收據(jù)非劃款憑證，并非價(jià)款實(shí)際支付的直接證據(jù)，無(wú)法直接證明買(mǎi)受人已支付價(jià)款的事實(shí)，如最高人民法院作出的（2017）最高法民再331號(hào)《民事判決書(shū)》即采取此觀點(diǎn)。但在實(shí)際糾紛中，仍不排除某些案件中，在案外人未提供轉(zhuǎn)賬憑證類證據(jù)的情況下，法院結(jié)合當(dāng)事人提交的其他證據(jù)材料進(jìn)行事實(shí)認(rèn)定，進(jìn)而裁決支持案外人異議申請(qǐng)的情況。

案外人提起執(zhí)行異議之訴的條件之四是非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。非因買(mǎi)受人自身原因是指非買(mǎi)受人主觀或客觀原因，如出賣(mài)人不作為、標(biāo)的物瑕疵、登記部門(mén)等原因造成的產(chǎn)權(quán)未辦理過(guò)戶，買(mǎi)受人才算無(wú)過(guò)錯(cuò)。筆者通過(guò)搜索司法案例，發(fā)現(xiàn)能夠歸責(zé)于買(mǎi)受人的原因，主要分為三個(gè)方面：

（一）消極不行使登記權(quán)利。例如，在房產(chǎn)符合辦理轉(zhuǎn)移登記的條件下，買(mǎi)受人不及時(shí)要求出賣(mài)人協(xié)助辦理過(guò)戶登記手續(xù)，或有的交易雙方為了逃稅等而故意不辦理登記的，受讓人的物權(quán)期待權(quán)均不應(yīng)受到法律保護(hù)。一個(gè)有爭(zhēng)議的問(wèn)題是，買(mǎi)受人本來(lái)可以通過(guò)提起確權(quán)之訴或行使物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)并通過(guò)法院強(qiáng)制執(zhí)行的方式來(lái)完成物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，但卻沒(méi)有采取任何法律救濟(jì)措施，此種情況能否視為買(mǎi)受人的原因。有觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)于普通的民事主體，不可將其都視為法律專家，此種情況不能視為買(mǎi)受人有過(guò)錯(cuò)。但更多司法案例認(rèn)為，此種情況下買(mǎi)受人自己應(yīng)承擔(dān)怠于行使權(quán)利的不利后果，如（2017）最高法民申4723號(hào) 、（2017）最高法民申4461號(hào)案。

（二）對(duì)國(guó)家政策的忽略。例如，買(mǎi)受人明知自身不符合當(dāng)?shù)厣唐贩肯拶?gòu)政策，在不符合條件的情況下仍然購(gòu)房，導(dǎo)致無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。買(mǎi)受人應(yīng)該能夠預(yù)料到所購(gòu)房產(chǎn)不能登記在自己名下的實(shí)際情況，應(yīng)自行承擔(dān)無(wú)法辦證的不利后果。

（三）未盡到審慎義務(wù)。例如，不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定有其他人的抵押權(quán)登記，而買(mǎi)受人沒(méi)有履行合理的注意義務(wù)，導(dǎo)致登記時(shí)由于存在他人抵押權(quán)而無(wú)法登記。買(mǎi)受人應(yīng)為自己的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)不利后果。

筆者通過(guò)檢索中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)、無(wú)訟案例等網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)案外人提起執(zhí)行異議之訴的案件數(shù)量增幅在逐年加大，但我國(guó)法律尚未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)規(guī)則作出統(tǒng)一規(guī)定，且司法審判觀點(diǎn)分歧較多。本文基于司法案例并結(jié)合筆者自身從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的法律保護(hù)問(wèn)題進(jìn)行了以上探究，希望引起業(yè)界關(guān)注，同時(shí)也希望立法和司法機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)制度進(jìn)一步規(guī)范，各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)盡快完善登記制度，解決權(quán)證不一的情況。不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人也應(yīng)積極、及時(shí)履行自己的權(quán)利，完成物權(quán)變更過(guò)程，將不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記到自己名下，為自己減少不必要的麻煩。