什么才能叫做商圈呢？以地理范圍來看，就是以商場為中心，向四面輻射，一直到可能來店購買的消費者所居住的地點。

此次，小編實踩二手房去了南亞風(fēng)情園、萬達廣場、老螺螄灣大悅城、同德廣場、翠湖和小西門，六個片區(qū)（以商圈為主）。

（實踩地點標(biāo)注。按照以往租房經(jīng)驗，月租報價一般摻雜100-200元水分。另外，想和房東談條件，年付或者半年付，基本才夠得上。）

本文關(guān)鍵詞：

1、南亞商圈

2、萬達商圈

3、老螺螄灣商圈

4、同德商圈

5、翠湖和小西門商圈

南亞商圈

小編抵達南亞風(fēng)情園之后，開啟導(dǎo)航才找到就近的中介，即使這里是商圈，老小區(qū)租房還是難找一些（也有可能是踩盤當(dāng)天為元宵節(jié)，很多中介休息或者提前下班）。

正和小區(qū)，距離南亞步行1.2公里，小區(qū)和正巷，第5棟六樓房源（無電梯），西北朝向，裝修稍舊，租金1500元/月，帶家具；正和小區(qū)和秀巷第20棟六樓，最低1500元/月，帶家具（這兩套房整體看差不多）。

（正和小區(qū)和秀巷房源）

如果是在售的話，正和小區(qū)和正巷第20棟六樓有房源在售，58平米兩房，總價58w，單價1w；第18棟五樓，號稱豪華裝修，58平米兩房，總價78w，單價約13450元。

（因為近期是春節(jié)后的租房高峰期，小編實際踩盤能了解的房源比較少，特別是兩房，很緊俏。即使在租，大部分是挑剩的，不過，作為了解租房市場，也有一定的參考作用。）

萬達商圈

同在南市區(qū)的萬達廣場，整體租金比較高，周邊兩房老小區(qū)1600元/月，金順苑因為距離萬達更近（最近一棟與萬達一街之隔），價格比片區(qū)其他老小區(qū)高很多，兩房基本上2000元+，最火的時候能做到放出來一套立刻就租出去的程度。

（萬達廣場片區(qū)出租的一房房源比較多，而且大部分是次新房，價格也更高。）

金順苑第9棟五樓，70平米兩房，南向，帶家具家電，2100元/月。小編覺得這套房子越看越耐看，哪里都好，就是貴，而且是一年付（這個小區(qū)算次新，也還是沒有繞開暗衛(wèi)的問題）。如果想入手，均價1.3w，可以作為參考。

（金順苑房源）

馬灑營小區(qū)（分東、南、西，三個區(qū)），東區(qū)第4棟二樓，空房，兩房，一梯三戶，1500元/月；同一棟，五樓兩房，帶家具，1400元/月。

小編踩盤時，中介告知手上暫時沒有馬灑營在售的房子，推了一套建行宿舍二樓房源（位置屬于馬灑營片區(qū)），也是兩房，內(nèi)部裝修和金順苑這套差不多，54平米，總價63w，單價接近11700元，可作為馬灑營片區(qū)房價參考。

（馬灑營東區(qū)靠近農(nóng)貿(mào)市場，整體環(huán)境比較老舊，很多出租房內(nèi)部都在響應(yīng)“老破小”三個字。如果有潔癖，建議加錢選金順苑或者次新房。）

（馬灑營東區(qū)第4棟五樓房源）

老螺螄灣片區(qū)

老小區(qū)很多，而且扎堆，出租房源很充足，而且片區(qū)的個人小中介非常多（房源宣傳單靠手畫，門店是簡易棚子）。另外，中介介紹，從去年12月，大悅城開業(yè)以來，片區(qū)的整體月租上漲了100-200元/月。

鐵路醫(yī)院后面老小區(qū)，二樓兩房，價格大概1500元/月；前衛(wèi)營3樓房源，1700元/月；大悅城往雙龍橋商場方向，高架橋附近老小區(qū)，三樓，兩房，1600元/月。

（大悅城往雙龍橋商場方向，高架橋附近老小區(qū)房源。）

一圈下來，感覺這個片區(qū)老小區(qū)比較亂，很多小區(qū)叫不出名字，地圖上也沒有定位。月租更離譜，便宜的1100-1200元/月（紅磚房），中等的1300-1400元/月（水洗石），貴的1500-1900元/月（次新，精裝，而且比較搶手）。

出售房源方面，一般拿來必須重裝的那種（20年以上老破?。?，兩房單價1w可以買到。

同德商圈

這個片區(qū)臨近的次新房非常多，小編隨機找到一家中介，被告知：手上無老小區(qū)房源！只能看看遠一點的老小區(qū)。王旗營萬發(fā)里，一樓兩房，帶家具，證上面積68平米，實際108平米，房改房，租金1600元/月，如果要買，總價72w，單價10600元（西北朝向，采光不行）。

（王旗營萬發(fā)里房源，出門就有個小的菜市場。）

王旗營小區(qū)（距離同德步行1.2公里），第6棟4樓房源，西北朝向，兩房的房改房，證上面積47平米，可使用面積60-70平米，總價54.7w，月租1600元；小區(qū)萬福里第5棟二樓兩房，1200元/月，裝修較破。

（王旗營小區(qū)第6棟4樓房源）

踩盤時，小編發(fā)現(xiàn)這個小區(qū)很多在租在售的房源都是北向房，采光受限，而且房子老舊的比較多。不過王旗營生活比較方便，社區(qū)氛圍比較好，只是人員復(fù)雜些。

翠湖和小西門商圈

翠湖“鳳變冰”房源很多，小編踩盤時，發(fā)現(xiàn)大部分裝修都不錯，甚至有剛剛裝完的，價格也堅挺。

先生坡（坡腳就是翠湖邊）第4棟三樓房源，一梯三戶，兩房，帶裝修空房，3000元/月；同一棟頂樓六樓也有一套兩房，2400-2500元/月（如果想入手，頂樓便宜些，2.1-2.2w/平，中間樓層2.4-2.5w/平）。

（先生坡第4棟三樓房源）

師大附小旁邊，老師住的家屬區(qū)，四樓帶家具（和先生坡的那套裝修類似），3600元/月，沒辦法講價，因為開學(xué)之后價格還要漲；文化巷里的文化苑小區(qū)，六樓，三房，拎包入住，一梯一戶（整個單元都是端頭），2900元/月。

（文化苑房源，采光非常好，就是樓層高。）

小西門可以出租的房源比較多，輻射范圍也更大，省供銷社，第2棟3樓，兩房1600元/月；如安街9號院5樓三房房源，證上面積86平米，使用105平米，租金2700元/月，總價270w，單價約31400元；電子大廈電梯房，兩房月租最低2500元。

（如安街9號院房源）

除了翠湖之外，其他五個片區(qū)租客很大比重是附近的上班族。不過房東類型的話，投資客比較多，包括翠湖。

（小編踩盤時遇見一位老螺螄灣片區(qū)的投資客，省外人，指明就要非常破爛的二手房，最好沒人看得上，唯一要求就是便宜，拿來重裝租出去，坐等拆遷。其實，這樣的老破小投資客在同德也很多，選好區(qū)位奔著賺錢去，什么都想要，只能撿芝麻丟西瓜，得不償失。）

（租售比，比如1:400，意思是按照現(xiàn)有租金不變的情況下，出租至少400個月才能回本。）

上圖為小編實踩房源大致租售比情況，按照國際衡量標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)域正常的租售比標(biāo)準(zhǔn)為1∶300-1∶200（如果高于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價值變小，泡沫已經(jīng)出現(xiàn)，慎重；如果低于1∶200，表明該區(qū)域投資潛力很大）。

根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，萬達商圈的金順苑小區(qū)租售比在正常標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)（1∶300-1∶200），如果想入手，還有一定投資空間（其余片區(qū)均已出現(xiàn)泡沫，至于翠湖片區(qū)，部分房源租售比已接近國際標(biāo)準(zhǔn)的1倍，甚至1倍以上，還想出手，恐怕只能做接盤俠了）。

另外，此次踩盤，小編對住房租金個稅抵扣方面，也有詢問。

今年1月1日起，個稅專項附加扣除新政實施，住房租金可在稅前扣除。根據(jù)租房城市不同，扣除標(biāo)準(zhǔn)分為1500元、1100元、800元三檔（昆明是1500元）。

（具體申請流程，可點擊文章《六項個稅專項附加扣除怎么操作？》查看）。

住房租金個稅抵扣，對房東而言，不樂意的居多，不僅泄露名下房產(chǎn)信息，而且上稅意味著房租減少。根據(jù)實踩了解，大部分房東表示，不愿泄露私人信息，更不愿支付稅費，租客愿意替房東承擔(dān)稅費，可以考慮出租（好一出“羊毛出在羊身上”）。

好在今年1月中旬，住房租金個稅抵扣信息填報，房東詳細信息已變?yōu)檫x填（小編測試過），也就是說可以不提交房東信息也能申請個稅抵扣（至少緩解了租客和房東之間，因個稅抵扣產(chǎn)生的矛盾）。