文丨特約評論員 繆一知

住房和城鄉(xiāng)建設部2月18日公布的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》指出，“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”。這意味著廣大買房族將不再為建筑面積、公攤面積等原算法中的“黑洞”感到苦惱。

目前，中國住宅建筑主要以建筑面積進行交易和計算價格。根據(jù)2000年《房產測量規(guī)范》國家標準：房屋套內建筑面積由房屋套內使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。而目前我們買房時的建筑面積，除了房屋套內建筑面積之外，又包括了其他公攤面積。

“公攤面積”大致包括兩大部分： 一是樓內部分：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積等； 二是樓外部分，包括樓宇（套）與公共空間間的分隔，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。這些面積的費用會被攤入各住戶的房產價格。有的小區(qū)還違規(guī)把樓外獨立的地下室、車棚、車庫、警衛(wèi)室，甚至人防工程的地下室都計入公攤面積。

實踐中，購房者自以為高價買了100平方米，但真實的室內面積卻在70平方米，這類現(xiàn)象時有發(fā)生。不少糾紛也由此產生。而且，這不只是“算斤，還是算千克”的計算尺度不同的問題。由于“公攤面積”的模糊性，同一層樓的套房，也可能會出現(xiàn)建筑面積相同而套內使用面積不同的情況，這就帶來了不公平。比如甲乙的建筑面積相同，但甲的公攤面積大、室內面積大，乙的公攤面積小、室內面積大，一般人大概會覺得乙更劃算。

更糟糕的是，所謂“公攤面積”的計算方式并無統(tǒng)一的法律標準，現(xiàn)行國家標準中甚至沒有“公攤建筑面積”和“公攤系數(shù)”這兩個術語。而由于涉及各種邊角空間的特殊情形，住戶自己要加以測量也很困難，只能聽房產商說了算?！肮珨偯娣e”也成為房地產開發(fā)商實施種種貓膩行為、進行利益輸送的利器：個別商品房公攤面積比例甚至超過50%。

在房價高企的今天，關于公攤面積不透明的做法增加了買房者的不滿。在之后涉及以房產面積計量物業(yè)費、取暖費、裝修費乃至房產稅時，相關的爭議與民怨又會“一路相隨”。未來如果推行小區(qū)的半開放化，那承擔了套外面積費用的住戶的情緒還會繼續(xù)上升。

媒體調研顯示：發(fā)達國家通行的房屋交易計價基準多為“所見即所得”的套內面積。中國香港也已經在2013年取消了公攤面積。重慶則在這方面，開風氣之先，2002年通過的《重慶市城鎮(zhèn)房地產交易管理條例》要求：商品房現(xiàn)售和預售，以套內建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施，17年來相關制度就運行良好。其他地方順應潮流，取消特色，勢在必行。

誠然，室外面積本身代表了必要的小區(qū)公共設施，并非越小越好。室外部分也終究還是要業(yè)主來“公攤”。但這應該是明攤而非暗攤，即由房產商通過“一房一價”等方式，通過改變套內面積來“明碼標價”。購房者可根據(jù)套內面積、套外設施、價格等綜合考慮，而不是懵懵懂懂地接受房產商自報的公攤面積“任務”。

現(xiàn)在的算法下，給你多算公攤面積，未必你就能真得多享受公共設施。所以，重要的不是每個人名義上分到的公攤面積有多少，而是從特定的購房者角度看（如樓層、區(qū)位），是否覺得整體公共設施“對得起這個價格”。

所以，買房改變面積計算標準，是一個積極的信號，這不只是一個計算技術事項，更在于增強國家標準和民眾實際獲得感的一致性。此舉既能更有效地評估民眾的實際福利水平，減少民眾可能的不滿情緒，也能減少信息不對稱、提高行政治理的公平性。建筑面積號稱是房地產市場“最不透明的一項指標”，隨著這一塊堅冰的融化，民眾也期待房地產業(yè)和其他領域的國家標準變得更為透明和接地氣。