買賣拆遷安置房后，出賣人訴請(qǐng)確認(rèn)買賣合同無(wú)效，法院判駁！?

——李某與沙某房屋買賣合同糾紛案法律解析

供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部(授權(quán)發(fā)表)

來(lái)源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫(kù)（18-025-2總第236）

【關(guān)鍵詞】

定向安置房 無(wú)權(quán)處分 無(wú)法繼續(xù)履行 合同無(wú)效 效力性強(qiáng)制性規(guī)定 三定三限三結(jié)合

【要點(diǎn)提示】

違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。應(yīng)當(dāng)特別注意的是，此處的無(wú)效情形只限于法律和行政法規(guī)，不能任意擴(kuò)大范圍。這里的法律是指全國(guó)人大及其常委會(huì)頒布的法律；行政法規(guī)是指由國(guó)務(wù)院頒布的法規(guī)?！?b>三定三限三結(jié)合”通知的頒布機(jī)關(guān)為北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市國(guó)土資源局，公文類型為通知，該通知并不屬于法律、行政法規(guī)的范疇。

【當(dāng)事人信息】

原告：李某（出賣人、上訴人）

被告：沙某（買受人、被上訴人）

【案情簡(jiǎn)介】

2013年8月13日，某公司出具《×安置房認(rèn)購(gòu)審批單》，載明：李某為×項(xiàng)目安置房的認(rèn)購(gòu)人，選購(gòu)安置住房貳套，具體房源為3-1004（涉訴房屋）,3-902。

2016年10月2日，李某與沙某（簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定：李某將A區(qū)1004號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱1004號(hào)房屋）出賣給沙某；房屋成交價(jià)格為1030000元。同日，李某與沙某簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：李某同意將其名下的1004號(hào)房屋出售給沙某；房屋總價(jià)款1030000元；如任意一方違反本協(xié)議的約定、拒不履行義務(wù)，應(yīng)向相對(duì)方支付壹佰零叁萬(wàn)元整的補(bǔ)償金?！?/span>

2016年10月9日，李某與沙某簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議一》，約定：雙方在簽訂《北京市存量房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》時(shí)，沙某向李某支付定金20000元整，在雙方完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)，該定金轉(zhuǎn)化為購(gòu)房款；沙某應(yīng)于2016年10月10日前給付李某購(gòu)房款300000元；李某向開(kāi)發(fā)商交納購(gòu)房款當(dāng)日，沙某向李某銀行賬戶支付購(gòu)房款410000元。李某應(yīng)于當(dāng)日向開(kāi)發(fā)商指定賬戶支付全部購(gòu)房款，并將全部交款憑證及其他購(gòu)房手續(xù)原件交予沙某保存，沙某為李某出具收條；……如交易房屋在合同履行期間拆遷，相關(guān)拆遷利益由沙某享有，李某應(yīng)予配合。如需以李某名義拆遷，李某應(yīng)將拆遷利益轉(zhuǎn)移給沙某（包括安置房屋的轉(zhuǎn)移登記）并將全部拆遷資料手續(xù)原件交付沙某，沙某給付李某本協(xié)議書約定的最后一筆購(gòu)房款。

2016年12月13日，李某與某公司2簽訂了《房屋置換協(xié)議書》，載明：某公司2負(fù)責(zé)×村被拆遷人的房屋置換工作，被置換房屋范圍為A區(qū)×號(hào)院2號(hào)樓（部分房屋）、3號(hào)樓、5號(hào)樓、6號(hào)樓、7號(hào)樓；被置換房屋坐落為1004號(hào)房屋，房屋建筑面積84.87平方米；所選置換房源房屋坐落為B區(qū)定向安置房（西區(qū)）一區(qū)（里）1402室，房屋建筑面積85.98平方米。

李某訴至法院，請(qǐng)求：確認(rèn)于2016年10月2日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及2016年10月9日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議一》無(wú)效。

【法院判決】

一審：駁回李某的全部訴訟請(qǐng)求。

二審：駁回上訴，維持原判。

【案件解析】

一、可否以無(wú)權(quán)處分為由主張房屋買賣合同無(wú)效？能否繼續(xù)履行是否影響房屋買賣合同的效力?

【詳見(jiàn)上文解析...】

二、買賣定向安置房,是否違反法律法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定而合同無(wú)效？

違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。

買受人李某主張，1004號(hào)房屋性質(zhì)為定向安置房屋，其與沙某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議一》，出賣定向安置房屋的行為違反了“三定三限三結(jié)合”通知的規(guī)定，“三定三限三結(jié)合”通知的效力為強(qiáng)制性規(guī)定，故《北京市存量房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議一》應(yīng)屬無(wú)效。

法院認(rèn)為：只有違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同才屬無(wú)效。應(yīng)當(dāng)特別注意的是，此處的無(wú)效情形只限于法律和行政法規(guī)，不能任意擴(kuò)大范圍。這里的法律是指全國(guó)人大及其常委會(huì)頒布的法律；行政法規(guī)是指由國(guó)務(wù)院頒布的法規(guī)?！?b>三定三限三結(jié)合”通知的頒布機(jī)關(guān)為北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市國(guó)土資源局，公文類型為通知，該通知并不屬于法律、行政法規(guī)的范疇。綜上，李某主張合同無(wú)效的該項(xiàng)意見(jiàn)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。

當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則?；谝陨险撌?，法院認(rèn)為，李某與沙某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議一》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)屬有效，故此駁回了李某的訴訟請(qǐng)求。

【涉案法條】

《中華人民共和國(guó)合同法》

第六條 當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。

《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》

第三條 當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

附：“三定三限三結(jié)合”解讀

（根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 北京市國(guó)土資源局 《關(guān)于加強(qiáng)“三定三限三結(jié)合”定向安置房產(chǎn)權(quán)登記及上市交易管理有關(guān)問(wèn)題的通知》）

三定是指定性、定向和定量。

1.定性:此類定向安置房為普通商品房性質(zhì),土地供應(yīng)采取定向供應(yīng)原則;

2.定向:專為上述各類工程、項(xiàng)目需要征收集體土地特別是征地范圍內(nèi)涉及農(nóng)村居民點(diǎn)搬遷的農(nóng)(居)民安置使用;

3.定量:嚴(yán)格限定需定向安置的農(nóng)(居)民的人數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)規(guī)模,即定向安置房人均建筑面積按不超過(guò)50平方米掌握。

三限是指限戶型、限價(jià)和限交易。

1.限戶型:原則上按照國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào)文的有關(guān)規(guī)定,執(zhí)行"90/70"的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn);

2.限價(jià)格:此類定向安置房的銷售價(jià)格可按:一級(jí)開(kāi)發(fā)成本+建安成本+相關(guān)稅費(fèi)+出讓金(毛地價(jià))+類似經(jīng)濟(jì)適用房建議的合理利潤(rùn)率(3%)進(jìn)行核定。防止畸高畸低,體現(xiàn)既照顧和保護(hù)被征地拆遷農(nóng)(居)民的利益,又不會(huì)形成對(duì)全市商品房市場(chǎng)過(guò)大沖擊的原則;

3.限交易:(1)此類安置房不予辦理預(yù)售許可,嚴(yán)格掌握定向、定量的原則;(2)此類定向安置房的產(chǎn)權(quán)人今后對(duì)所購(gòu)安置房進(jìn)行出售、轉(zhuǎn)讓等市場(chǎng)交易行為比照"兩限"普通商品房"退出機(jī)制"的有關(guān)規(guī)定辦理。

三結(jié)合

1.此類定向安置房建設(shè)方式應(yīng)與相對(duì)應(yīng)的征地拆遷方式相結(jié)合;

2.此類定向安置房的銷售價(jià)格應(yīng)與相對(duì)應(yīng)的征地、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的相關(guān)政策相結(jié)合;

3.此類定向安置房建設(shè)應(yīng)與市現(xiàn)行的農(nóng)村地區(qū)拆遷安置用房政策相結(jié)合。