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繼國務(wù)院印發(fā)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》后，最近國家發(fā)改委又發(fā)布了《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導意見》，很多荔枝讓力哥點評一下， 說白了就是給大家買房圈圈地，把把關(guān)，看有沒有蹭中央規(guī)劃熱點賺一票的機會。 我認為，這次國家提出“培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈”的想法，是對過往城市化發(fā)展思路的一次重大修正。 過去提到城市化，國家的思路一直是希望走中小城鎮(zhèn)化道路，讓人口像撒芝麻一樣均勻分布在全國各地城市，一方面為了全國均衡發(fā)展，減少地區(qū)和城鄉(xiāng)差距，另一方面也能緩解大城市人口壓力，避免交通擁堵、房價過高、空氣污染，資源緊張等各種大都市病。 但這并不符合全世界城市化的真實發(fā)展路徑，老百姓會用腳投票，否定這種思路，人口還是在拼命往大城市擠。 所以現(xiàn)在修正為做大做強都市圈，把人口從撒芝麻變成“總量分散，區(qū)域集聚”，方便大城市落戶，以跨市域的長距離軌道交通為主要工具，打通城市圈內(nèi)的交通網(wǎng)，這樣哪怕生活中心城市的周邊，也一樣能享受中心城市帶來的便利，避免人口過度集中在少數(shù)幾個大都會的中心區(qū)域。 當然，北上廣深這四座超大型城市，因為人口總量已經(jīng)飽和，還是要限制疏導。 說白了，就是從忽悠大家去“小城市”，變成忽悠大家去“大城市邊上的小城市”。 平時大家聽來聽去都是大北京、長三角、大灣區(qū)，其他地區(qū)小伙伴既沒錢也沒資格買這三大都市圈內(nèi)的房子，除了眼紅，還想分一杯羹呀，那今后全國遍地開花的都市圈，是不是都能上車呢？ 別急，沖動是魔鬼。 看問題不能眉毛胡子一把抓，要綱舉目張，直切要害，今天已經(jīng)不是10年前只要買房就能坐等數(shù)錢的時代了，歸根到底是由于下面兩個基本面發(fā)生了根本性改變。 大前提：中國已完全進入老齡化時代，人口紅利基本消失，年輕人生育意愿難以提升，未來總體上房多人少。 小前提：勞動力人口從增量爭奪時代進入存量爭奪時代，城市對人口的虹吸效應(yīng)將越來越明顯。農(nóng)村被小城鎮(zhèn)吸，小城鎮(zhèn)被中等城市吸，中等城市被大城市吸，大城市被北上廣深吸。越是處于這條人口流動鄙視鏈底層的地區(qū)，以后賣不掉的風險越大，房子越不值得投資。 結(jié)論：960萬平方公里內(nèi)絕大部分房子，可以自住，但不再值得投資。 要深入理解這個結(jié)論，得先理解“城市群”、“都市圈”和“同城化”的區(qū)別。 最早出現(xiàn)的地理概念是“城市群”。 記得我中學地理課本上提過，世界級城市群有5個：美國東北部沿海城市群（華盛頓-巴爾的摩-費城-紐約-波士頓）、北美五大湖城市群（芝加哥-底特律-克利夫蘭-多倫多-渥太華-蒙特利爾）、日本太平洋沿岸城市群（東京-名古屋-京都-大阪-神戶）、歐洲西北部城市群（巴黎-布魯塞爾-阿姆斯特丹-鹿特丹-多特蒙德-法蘭克福）、英倫城市群（倫敦-利物浦-曼切斯特-伯明翰）。 后來提出我們也要努力建設(shè)三個世界級城市群：長三角、珠三角、京津唐（“唐”是唐山，后來改為京津冀）。  世界六大城市群 可以發(fā)現(xiàn)，城市群的概念范圍非常大。 比如日本太平洋沿岸城市群，從最東邊的千葉到最西邊的神戶，直線距離480公里。 美國東北部城市群，從最北邊的波士頓到最南邊的華盛頓，直線距離超過600公里。 五大湖城市群最夸張，從最西邊的芝加哥到最東邊的蒙特利爾，直線距離超過1000公里。 從世界地圖比例尺看，的確這些城市都挨得很近，但從地區(qū)或城市地圖角度看，就會發(fā)現(xiàn)這幾個城市離得還是有點遠。 就算有新干線，東京人去大阪也算出遠門了，沒事不會一天到晚跑大阪。 從經(jīng)濟地理角度看，或許兩座城市在產(chǎn)業(yè)布局上能形成一定的協(xié)作互補，但從居民生活工作上看，雙方還是各過各的，互不相干。 后來從生活地理角度出發(fā)，就出現(xiàn)了“都市圈”概念。 城市群里可以有N座中心城市，但都市圈里一般只有一座（偶爾會有兩座），其他城市都像衛(wèi)星一樣，拱衛(wèi)這座中心城市，形成一個同心圓結(jié)構(gòu)的城市生活圈層體系，所以叫都市圈。 比如紐約都市圈、倫敦都市圈、巴黎都市圈、東京都市圈、洛杉磯都市圈等，范圍就要比“城市群”小很多。上一篇提到的“上海大都市圈”規(guī)劃，也可以看成是長三角城市群的迷你版。  再比如十三五規(guī)劃中提出的“東北城市群”，就是個很尷尬的概念，北到齊齊哈爾，南到大連，光直線距離就將近1000公里，其實沒啥實際意義。真正有意義的只有其中的“沈陽都市圈”，從沈陽市中心到本溪、鐵嶺、撫順、遼陽這四個地級市的直線距離都在60公里內(nèi)。  沈陽都市圈 按照此次官方提出的說法，城市群是“新型城鎮(zhèn)化主體形態(tài)，是支撐全國經(jīng)濟增長、促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、參與國際競爭合作的重要平臺”，而都市圈是“城市群內(nèi)部以超大特大城市或輻射帶動功能強的大城市為中心、以1小時通勤圈為基本范圍的城鎮(zhèn)化空間形態(tài)。” 所以都市圈包含在城市群內(nèi)。 劃重點：“1小時通勤圈”，也就是以現(xiàn)行的交通工具，1小時內(nèi)是否能從周邊小城市進入中心大城市。 人類對通勤時間的承受是有極限的，一天才24小時，去掉1/3睡眠，1/3工作，只有1/3時間可以用來吃喝拉撒睡覺趕路，如果上班路上就要超過1小時，來回2-3小時，相當于休憩時間的1/3都在路上，會大幅降低人的工作效率和生活幸福感。 雖然這次《意見》強調(diào)都市圈要以“促進中心城市與周邊城市（鎮(zhèn)）同城化發(fā)展為方向”，但我認為都市圈并不等于同城化。 比如上海大都市圈規(guī)劃提出“1+7”戰(zhàn)略，但上海周邊這7座城市到上海的真實通勤時間，都不太可能控制在1小時內(nèi)。 國家現(xiàn)在提出的“1小時通勤圈”概念，是以高鐵運行時長為標準。按照最高時速350公里計算，哪怕中途要降速停站，200公里內(nèi)的車程也能在1小時內(nèi)完成。 比如上海虹橋站到杭州東站的距離是170公里左右，中途一站不停只要45分鐘，就算?？咳咀铋L也只要1小時6分鐘。 但我們居住和工作的地方不可能都正好在高鐵站隔壁，所以兩頭都要再靠市內(nèi)交通擺渡。而高鐵站也比一般地鐵站大很多，光是在高鐵和地鐵之間步行換乘，排隊過高鐵安檢，再排隊檢票到站臺候車，都必須提前預(yù)留時間。 加上市內(nèi)通勤還可能遇上堵車或地鐵故障，這些都要提前預(yù)留時間。以我的經(jīng)驗，這些通勤過程中的摩擦時間，至少要30分鐘。 再加上高鐵不像地鐵，隨到隨走，必須提前買票，遇到節(jié)假日可能還搶不到票，如果當晚沒買到票，要么只能就地住酒店，要么只能高價打車回去，都是額外成本。 我有個朋友，家在蘇州園區(qū)，前年在上海找了份工作。蘇州園區(qū)站到上海虹橋站的高鐵只要24分鐘，原以為這么點時間同城化沒問題，但他從家里到蘇州園區(qū)站，且不說坐公交，就是自己開車去，最快也要15分鐘，因為上海很大，虹橋站下高鐵后，還得換兩部地鐵，花上40分鐘才能到公司，再算上摩擦時間，單程通勤時間最少2小時，一天4個多小時都耗在路上。 而且把高鐵、地鐵、汽油和停車費都算上，一天光通勤費就要100元，一個月通勤費都可以在上海租房了。 他也想過直接開車上班，但外地牌照早晚高峰不能進外環(huán)內(nèi)的高架，根本沒辦法直接開到上海市區(qū)，就算想拍上海牌照也又貴又難拍，就算拍到了，交通順暢也要1個半小時才能到公司，遇上高速高架堵車，那就沒準了，可能上班反而要遲到。 再說開車上班，光汽油費和買路費，一天100元還不夠。 所以堅持一年多后，實在身心俱疲，他向公司提出辭呈，還是回蘇州找工作了。 蘇州園區(qū)到上海市中心的直線距離不過70公里，尚且如此，更別說上海大都市圈內(nèi)的其他城市了。 所以我認為，真正的“同城化”范圍要比國家認定的“都市圈”范圍更小。 哪怕高鐵只要半小時，實際通勤時間也肯定超過1小時，光有高鐵不夠，必須得有地鐵直連。 地鐵雖然速度慢，停靠站點多，但可以大幅減少兩頭摩擦時間，我們可以把房子買在地鐵站邊上步行5分鐘的距離，而公司也很可能就在市中心地鐵站邊上步行5分鐘的距離，而且地鐵隨到隨走，跨市域的長距離軌道交通，往往站點間距長，運行速度快，只要保證坐地鐵時間不超過50分鐘，就能實現(xiàn)真正意義上的1小時通勤圈。 比如上海地鐵16號線，開往最偏遠的南匯新城，全長60公里，從始發(fā)站滴水湖站到終點站龍陽路站（上海內(nèi)環(huán)），全程12站，耗時56分鐘，如果坐大站車，耗時46分鐘。 實際生活中，跨市域的長距離軌交往往都會遭遇明顯的潮汐現(xiàn)象，也就是早高峰往主城區(qū)的列車擠到爆，晚高峰往新城或周邊城市的列車擠到爆，每天通勤體驗都是一坨屎，所以另一個計算方法是看開車時長。  早高峰的上海地鐵站 開車是完全點對點的交通，只要不是交通特別擁堵的情況，走高速或城市快速路，想要一小時內(nèi)搞定，最遠距離也是60公里。 所以我認為，到都市圈中心城市市中心的直線距離在60公里內(nèi)，是我們買房的最大半徑，我稱之為“投機圈”。 之所有叫“投機圈”，是因為如果你買的房子離市中心60公里，雖然能勉強形成同城效應(yīng)，但終究還是有點遠，保值性會弱一點，是沒房票或買不起主城區(qū)的購房者的無奈之選，投機性更強。 對北京來說，從天安門畫個半徑60公里的圓，最遠能觸及到的只有北三縣，廊坊、固安、涿州的大部分地區(qū)，外加一小部分天津武清區(qū)。  北京周邊 之所以去年北三縣、固安等地的房價出現(xiàn)大幅下跌，是因為概念炒作先行，但北京地鐵還沒連過去，實際上這些地區(qū)還無法和北京形成特別緊密的同城效應(yīng)，很多在那買房的人并沒有真去住，還是投機客在提前入場搶籌，結(jié)果嚴格限購后，阻止了后續(xù)資金入場接盤，很多投機客資金鏈撐不住，只能降價拋盤止血離場。 但將來地鐵連通后，還是會有大量在北京買不起房的人把這些地方當睡城，房價還是會漲回來的，當然，地鐵也肯定天天擠成屎。 至于更遠的環(huán)京地區(qū)，包括天津主城區(qū)、保定、雄安、霸州、高碑店，以及北京北部的密云、懷柔、延慶山區(qū)，都不太可能在現(xiàn)有技術(shù)條件下和北京實現(xiàn)完全的同城效應(yīng)，最多就是平時在北京租房，周末坐高鐵回天津老家休息休息，所謂的“都市圈同城效應(yīng)”，都是開發(fā)商吹出來的美夢。 注意，我說的是“現(xiàn)有技術(shù)條件下”，汽車性能再怎么提高，高速120公里的最高限速也很難提高，就算高鐵速度從350公里進一步提高到400公里，也還是沒卵用。 只有科技出現(xiàn)了劃時代的重大突破，比如馬斯克夢想的管道高鐵，或者科幻片里經(jīng)常出現(xiàn)的人類研制出了反重力引擎，汽車能在城市上空自由飛行，我上面說的這些買房邏輯才會被真正打破。  管道高鐵，預(yù)計速度將超過1000km/h 對上海來說，從人民廣場畫個半徑60公里的圓，最遠只能觸及昆山和太倉，連嘉興和南通都在圈外。 對廣州來說，傳統(tǒng)意義上的主城區(qū)（人民公園）和珠江新城都可以作為城市中心，這個圓畫出去，東莞和佛山幾乎全境都在勢力范圍內(nèi)。 對深圳來說，最西可以從前海開始畫，最東可以從福田中心開始畫，那東莞、惠陽、南沙、中山、珠海的大部分地區(qū)都在這個半徑內(nèi)，但惠州主城區(qū)在圈外，深圳人最喜歡買的大亞灣，只有最西邊紅樹林公園一帶入圍，大亞灣中東部地區(qū)在圈外。  珠三角都市圈 把廣深的“投機圈”合在一起看，交集在東莞和南沙。 對成都來說，以天府廣場為中心，這個半徑能把廣漢、簡陽、德陽、什邡、都江堰都包含進去，其中只有德陽是地級市。  成都都市圈 但要注意，成都只是二線城市，60公里半斤投機圈的投機風險，就明顯高于北上廣深。 其他二線城市以此類推。 放眼全國，我覺得今天在兩個大城市之間已形成比較緊密的同城效應(yīng)的，只有廣州和佛山，在可預(yù)見的未來，東莞的臨深片區(qū)和深圳也會形成緊密的同城效應(yīng)。  廣佛同城協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃圖 再看得更遠一點，也只有鄭州-開封和長沙-湘潭-株洲這兩個城市圈能形成比較強的同城效應(yīng)。 從鄭州二七廣場出發(fā)，半徑60公里能把大半個開封包含進去，但洛陽、許昌、平頂山、新鄉(xiāng)都包不到，西北的焦作勉強能包到，但這個城市體量太小，沒什么投資價值。  鄭州大都市區(qū) 所以所謂的“中原城市群”，我覺得最安全的投資只有鄭州一地，如果膽子大一點，想投機一把，也只能投機開封。 而長湘株三座城市本身就非常近，尤其是湘潭和株洲，已基本形成同城效應(yīng)，但這個都市圈最大的問題是長沙自己還不是特別強，如果距離武漢市中心30多公里的地方有這么兩座衛(wèi)星城，長期看會更有投資價值。  當然，60公里半徑是口袋缺錢情況下的無奈之選，更好的選擇是半徑30公里內(nèi)的“剛需圈”。 半徑30公里，差不多能達到北京六環(huán)、上海郊環(huán)、成都六環(huán)一帶，也就是公認的主城區(qū)（北京五環(huán)、上海外環(huán)、成都四環(huán)）之外的“剛需聚居區(qū)”，雖然距離市中心也已經(jīng)很遠，但窮人買不起市中心，又不甘心真跑隔壁城市買房，所以這個“剛需圈”就是最好的選擇。 以上海為例，9號線上的九亭、泗涇、洞涇，11號線上的南翔、馬陸、嘉定新城，17號線上的徐涇、趙巷，8號線上的浦江，16號線上的周浦，都是典型的“剛需圈”，上海本地窮人和外來奮斗入門中產(chǎn)的聚居區(qū)。 但真正有錢人買的最能保值的房子，其實是距離市中心15公里內(nèi)的“投資房”。 大家想一想，為什么北京三四五環(huán)和上海內(nèi)中外環(huán)的長度都差不多，而且北京五環(huán)和上海外環(huán)到到市中心的距離，都在15公里上下？ 因為15公里內(nèi)的路程，用汽車、地鐵、甚至助動車等城區(qū)交通工具，人們不會感覺到有多費勁。 這也就是為什么真正的有錢人不會對嘉興、惠州或廊坊的房子感興趣，他們一定買北上廣深市中心的房子。 寫到這里，力哥已經(jīng)解釋得很清楚了，為什么絕大部分房子，其實并不值得我們投資。 馬路上到處都是“總價低，不限購”的房產(chǎn)廣告，雖然簡單粗暴，卻能擊中人心。 可惜，“總價低，不限購”的房子，不管是偏遠小城的房子、商住兩用房、商鋪、遠離城區(qū)的海景房，甚至小產(chǎn)權(quán)房，從投資角度看，絕大部分并不值得入手。 對于手里錢不多，又沒房票，還總想彎道上車的小伙伴來說，這真是一個很喪的結(jié)論呢… 祝大家好運~ |
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