海外IDC數(shù)據(jù)中心為什么要做REITs

yi321yi 2019-03-01

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投資要點

報告緣起：海外IDC巨頭青睞REITs，實現(xiàn)資產(chǎn)流動性改善、有效稅率降低等。全球REITs化IDC廠商占全球IDC市場份額比重約30%，包括Equinix、Digital Realty Trust、CyrusOne、CoreSite、Quality Technology Services、DFT Communications等。REITs作為房地產(chǎn)證券化的重要手段，可以將流動性低的房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為資本市場上可交易的產(chǎn)品，幫助發(fā)行人增加流動性，并降低有效稅負（派息稅前扣除），數(shù)據(jù)中心REITs作為REITs市場重要分支。IDC廠商擁有大量數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)，亦需要大量資金進行IDC資源自建和收購，因此對REITs模式極為青睞。
案例：Equinix，內(nèi)生外延業(yè)務模式受益于REITs化。Equinix在2012年宣布向REITs轉(zhuǎn)變，于2015年正式成為房地產(chǎn)企業(yè)。轉(zhuǎn)型REITs后，公司經(jīng)營杠桿大幅提升，并推動業(yè)務快速增長，市值至今上漲216%。公司轉(zhuǎn)型后三年資本支出為8.7/11.1/17.7億美元（ 28%/28%/59%），收購支出為2.5/17.7/39.6億美元（2013/14年為0.5/0億美元）。得益于REITs化，Equinix轉(zhuǎn)型后三年的收入平均增速為22%（轉(zhuǎn)型前三年為15%），EBITDA平均增速為23%（轉(zhuǎn)型前三年為16%）。Equinix的數(shù)據(jù)中心數(shù)量從2015年的115個上升至2018Q3的183個，2019年Equinix還計劃新建設24個數(shù)據(jù)中心，并計劃收購若干家知名IDC廠商的資產(chǎn)。
案例：DigitalRealtyTrust，全球最大批發(fā)型數(shù)據(jù)中心。Digital Realty Trust（數(shù)字房地產(chǎn)信托公司，簡稱DLR）2004年上市時擁有23座數(shù)據(jù)中心，占地52萬平方米。自2004年上市以來，DLR派息額逐年增加，曾經(jīng)入選全球Top 20 Dividend Stocks。借助REITs化帶來的融資能力，DLR目前在全球擁有214座數(shù)據(jù)中心，近三年的營業(yè)收入為21.4/24.6/30.4億美元，（ 21.5%/14.7%/24%），近三年凈利潤為4.3/2.5/3.3億美元（ 43.7%/-41.8%/33.4%）。
他山之石：國內(nèi)IDC廠商REITs化的可能性。目前中國IDC市場持續(xù)保持高速增長，2017年市場規(guī)模達到946億人民幣（ 32%），國際數(shù)據(jù)公司預計到2020年，該市場規(guī)模將達到2000億人民幣。第三方數(shù)據(jù)中心快速崛起，投資人看到了國內(nèi)數(shù)據(jù)中心REITS化機會，并開始關注中國IDC廠商REITs化的可能性。REITs化的可能性：1）國內(nèi)IDC市場規(guī)?？焖僭鲩L，各IDC廠商對外投資、并購的資金需求較大；2）目前國內(nèi)IDC廠商融資方式大多以銀行貸款為主，信貸金額及使用方向等受到較大約束。潛在風險：1）大多國內(nèi)IDC廠商營收結構復雜，除IDC相關業(yè)務以外還有大量其他業(yè)務；2）國內(nèi)IDC廠商物業(yè)租期相對較短，可能無法滿足REITs條件；3）國內(nèi)外稅收政策不同，國內(nèi)開展REITs可能面臨雙向征稅的問題。
風險因素：宏觀經(jīng)濟波動導致IT支出不及預期風險；全球云計算市場不及預期風險；數(shù)據(jù)泄露&運營事故風險；核心技術人員流失風險等。

本文來源：英博前瞻

正文

1 海外IDC巨頭青睞REITs

海外IDC市場持續(xù)維持快速增長

隨著全球云計算市場快速增長，加上5G應用的落地可以預見到，未來的IDC市場將保持高景氣度。過去三年IDC產(chǎn)業(yè)的市場規(guī)模為384.6/451.9/534.7億美元，平均增速18%，預計2020年IDC市場規(guī)模將達到900億美元。在需求端高速發(fā)展的背景下，REITs化可以幫助IDC廠商獲得長期資本，完成資本吸收，從而實現(xiàn)快速擴張滿足上游需求。

IDC REITs在整個REITs中占比6%左右，根據(jù)Vanguard REIT ETF（不動產(chǎn)信托指數(shù)ETF）的數(shù)據(jù)，目前有6家IDC廠商位列其中（NAREIT指數(shù)中的IDC REITs為5家）。全球數(shù)據(jù)中心的市場份額相對來說較為分散。

數(shù)據(jù)中心REITs：REITs的衍生產(chǎn)品

REITs有很多不同的模式，其中物業(yè)類型也不僅是商業(yè)地產(chǎn)，例如公寓、寫字樓、購物中心、停車場等都可以進行REITs化，數(shù)據(jù)中心是眾多類型中的一部分。IDC REITs在2014年納入FSTE NAREITs Index后一直有著不俗的表現(xiàn)，在之后的三年里IDC REITs的年化符合回報率達到18%左右，2016、2017兩年均達到25%以上。

目前市場上的REITs主要按照投資業(yè)務分為三類：資產(chǎn)類（Equity）REITs，房地產(chǎn)貸款類（Mortgage）REITs，和混合類（Hybrid）REITs。按照運營方式，REITs還可以分為封閉型和開放型；根據(jù)募集方式可以分成公募上市型，公募非上市型以及私募型。

2 Equinix：內(nèi)生外延的業(yè)務模式受益于REITs化

Equinix成立于1998年，目前為全球最大的第三方IDC廠商。公司于2002年在紐約上市，代號EQIX，公司自上市以來市值累計上漲近80X，目前已經(jīng)連續(xù)62個季度保持營收正增長。公司2018年上半年實現(xiàn)營收24.78億美元，同比 23%；實現(xiàn)EBITDA 10.98億美元，同比 26%。

借助收購，自建等方式快速拓展。Equinix自上市以來發(fā)展迅速，主要得益于其獨特的內(nèi)生外延的商業(yè)模式。

外延：快速兼并收購。從2007年至2017年累計收購全世界17家知名數(shù)據(jù)中心運營商。Equinix營收的快速增長便得益于其近年來不斷進行的收購策略， 2015年收購Bit-isle為公司貢獻了1.49億美元的收入；同于2015年收購的Telecity Group為其貢獻了4.01億美元的收入；2017年收購的Verizon則貢獻了3.59億美元的收入。

內(nèi)生：不斷增加自有IDC數(shù)量。Equinix在不斷兼并收購的同時也進行著內(nèi)部的快速拓張。公司目前擁有183個數(shù)據(jù)中心，其中40%左右為自有物業(yè)，非自有的數(shù)據(jù)中心平均租期在19年以上，并且絕大部分擁有續(xù)約和購買的選項；租金的占比程度很低，僅占總收入的7%。2019年Equinix還計劃建設29個數(shù)據(jù)中心，發(fā)展十分迅速。

Equinix于2012年宣布向REITs轉(zhuǎn)變，于2015年正式成為房地產(chǎn)企業(yè)。高速對外收購、對內(nèi)拓展離不開高額的資本支出，而REITs便成為了Equinix最穩(wěn)定的資金來源。Equinix近三年的資本支出為8.7/11.1/17.7億美元（ 28%/28%/59%），收購/并購支出為2.5/17.7/39.6億美元（ 410%/608%/124%由于2014年無收購項目，所以取2013年數(shù)據(jù)），和REITs化前的數(shù)據(jù)進行對比就會發(fā)現(xiàn)，REITs大幅增加了Equinix的資本支出和收購支出，成為了Equinix快速擴張的關鍵因素。

營業(yè)收入、利潤在REITs化后快速增長。REITs化后帶來的資本支出上升最終體現(xiàn)在了營業(yè)收入和凈利潤上。Equinix轉(zhuǎn)型后三年的收入平均增速為22%，相比轉(zhuǎn)型前三年的營收（增速為15%）有著不小的提升。Equinix轉(zhuǎn)型后三年的EBITDA平均增速為23%（轉(zhuǎn)型前三年平均增速為16%）。REITs化帶來的好處同時也反映在股價上，自2012年Equinix宣布向REITs轉(zhuǎn)變后至今，市值增長216%。

3 DLR：全球最大批發(fā)型數(shù)據(jù)中心

DLR是全球第二大的IDC廠商。DLR成立于2004年，同年便在紐交所掛牌上市，上市時DLR僅有23個數(shù)據(jù)中心，占地52萬平方米。經(jīng)過15年的發(fā)展，目前DLR擁有214個數(shù)據(jù)中心，2018年營收達30.4億美元（ 23.95%），凈利潤3.3億美元（ 33.43%）。

作為最早一批REITs化的IDC廠商，從2004年至今公司派息額持續(xù)正增長，曾入選Top 20 Dividend Stocks。REITs化給DLR帶來了充足的資金進行擴張，幫助其從2004年至今完成了十余起收購案，金額超過30億美金。

坐鎮(zhèn)歐美市場，大幅本土化拓張。DLR作為全球最大批發(fā)IDC廠商，業(yè)務思路與Equinix并不相同。雖然兩家公司都是利用REITs帶來的資金進行快速拓張，但比起Equinix在全球范圍內(nèi)發(fā)展，DLR更加青睞美國和歐洲市場。DLR數(shù)據(jù)中心業(yè)務的收入中，83%在北美地區(qū)，13%在歐洲地區(qū)，主要原因在于DLR提供的定制化IDC服務的主要客戶都集中在歐美地區(qū)，亞太地區(qū)的客戶更加喜歡以Equinix為首的零售型IDC服務。

4 國內(nèi)IDC廠商REITs化的可能性

有利條件：云計算等驅(qū)動國內(nèi)IDC市場高速發(fā)展。國內(nèi)數(shù)據(jù)中心需求有望繼續(xù)保持30%左右的增速，目前IDC市場規(guī)模達到946億人民幣（32%），IDC（國際數(shù)據(jù)公司）預計到2020年中國IDC市場將達到2000億人民幣。高速增長的市場往往伴隨著高需求，正是各家IDC廠商進行內(nèi)外部拓展的黃金時期，目前國內(nèi)IDC廠商的融資方式大多以銀行貸款為主，礙于金額以及使用方式等約束，很難進行有效的拓張，REITs化可以很好地解決國內(nèi)市場融資困難的情況。

潛在風險1：國內(nèi)IDC廠商業(yè)務較為復雜。從目前國內(nèi)第三方IDC廠商的營收結構來看，數(shù)據(jù)中心業(yè)務的占比正在上升，但除數(shù)據(jù)中心業(yè)務以外仍有諸多其他業(yè)務。對比國外巨頭Equinix、DLR的營收結構（Equinix93%以上、DLR91%以上為數(shù)據(jù)中心業(yè)務），同時國內(nèi)部分IDC廠商與上游租賃物業(yè)、下游客戶的租期均相對較短，難以滿足REITs化的條件。

潛在風險2：雙向征稅問題難以解決。去年上半年證監(jiān)會發(fā)布《關于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關工作的通知》，鼓勵企業(yè)展開相關資產(chǎn)證券化的業(yè)務，但其中并未提及相關稅收方面的問題。目前IDC REITs面臨最大的挑戰(zhàn)是雙向征稅，由于國內(nèi)REITs市場并不算完全成熟，相關從業(yè)人員較少，政策方面當前尚未體現(xiàn)出減稅的意圖。在這種情況下國內(nèi)IDC廠商REITs化可能還需等待更好的時機。